新一波推盘潮来了！ 牛浩思点评4月备案新盘

3-4月备案楼盘一览，看看牛浩思的点评！~

一、大鹏：承翰陶柏莉备案价*到3.3万/平

承翰陶柏莉已于3.26开放体验中心和样板间，预计近期开盘。已经备案了高层部分的1栋的A\B\C\D四座和2栋A\B座，预售总房源595套，户型区间为72-89平，备案价格区间在2.5-3.3万/平。

这个价格偏高，不过开盘会有一定折扣，对项目的几点看法：

1、项目离市区约50公里1、距离远，自驾交通成本高，且生活配套目前还是不齐全，对于刚需来说更重要的是要兼顾生活与工作之间的转换，对于渡假等需求其实是可以排后的。该项目对于大多数市区工作的置业者来说难以应付，仅适合坪山或龙岗中心城工作的置业者。

2、项目规划中的地铁8号线属于其二期工程，一期仅到盐田港附近的盐田站，二期还遥遥无期。

3、大鹏未来定位为生态旅游度假区，更多发展为旅游度假功能，目前来看规划都还处于起步阶段，周边的产业和商业发展并不发达，难以提供大量工作机会，因此在未来租赁方面也是会有些困难

4、从项目位置来看，该项目是处于一个山坳中，周边地块除了金众云山栖外已经全面建设了保障房，未来周边再无地块可供开发，未来开发也多处于土洋、官湖等滨海区域，项目周边短期内并无重大项目开发的利好。因此对于多数刚需来说，置业大鹏核心应该放在优质的山海资源山，未来大鹏的价值凸显也应该是体现在景观资源上。

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二、宝安石岩：宏发世纪城二期将于4.16开盘 备案价4.8~5.2万/平

宏发世纪城二期已开放样板房，预计4月16日开盘，主推户型78-145平。备案价达到4.8~5.2万/平，复式户型达7.6万/平！

世纪城南区备案了4栋，分别是1、2、3、5栋，总房源约800来套，实际推盘量不详。户型区间为78-145平，户型有一定的赠面，平层户型备案均价约4.8~5.2万/平方米，少量的顶层复式达到7.6万/平。

本周六即4月16号将于体验中心现场开盘。从备案价来看，比此前4万的预计价格要高出不少。若按照可下调15%的幅度计，销售价格可去到4.08-4.42万/平，起步价4万起，依然比较高。

该项目整体品质是不错，也有宝中石岩中学的学区，距离在建地铁6号线石岩站比较近，另外未来13号线（公明-石岩-科技园-深圳湾口岸）在上屋北站设站，对石岩片区会是个利好。但是，这里是石岩是石岩是石岩！以目前的备案价格来看，不排除届时开盘除下调备案价外，还有较大的优惠让利空间。

该项目一期14年底开盘均价2.3万，二期北区于去年9月开盘3.2万的均价。

当然，需注意备案价仅仅是备案参考价，实际销售价格在开盘时会揭晓。

石岩的投资价值主要来源于13号线，有科技园和后海的购买力支撑，其次宝中学区概念，地铁口，综合体。不过这个价格，5万左右还有投资空间吗？宏发太狠了，去年坪洲的屌丝盘6万起，硬是把业主的血给抽干啊。

（以下楼盘动态来源：房网资讯中心）

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三：南山：深圳湾公馆4.12开盘 均价13.8万/平

4月12日晚7点，南山后海片区深圳湾公馆在体验中心连夜开盘，据开发商数据，均价13.8万/平，推出75套，都是偶数房源，销售53套，去化率7成。

深圳湾公馆4月11日取得预售证，推79-152平房源，*备案价为20万/平，为36层J户型，*备案价为12.3万/平，为6层F户型。

 项目位于南山区后海大道与东滨路交汇东北角（地铁2号线海月站），其中，住宅21606平，商业4000平，共215户。

据了解，深圳湾公馆房源带豪华装修，全部家装品牌都是进口，一个厨房装修在50万左右，而且开盘现场有4个99折优惠。

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四、福田：宝生midtown于4.12开盘 均价8.5万/平

4月12日，宝生midtown于深圳音乐厅开盘，主推79-183平2-4房现房，交25万享开盘99折优惠。现场仅推109套房，到场500余人。有置业者表示，现场均价大概在8.5万/平左右，有部分房源低于8万/平。截止3点，现场的销售9成。

宝生midtown2007年拿地，2010年拿预售许可证，到今年差不多60年的产权，经确实，今天推100多套79-183平2-4房，全部都为现楼，带石厦小学和石厦中学。

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五：蛇口：半岛城邦三期4.9开盘 均价10.2万/平

2016年4月9日，半岛城邦三期在深圳蛇口开盘销售。截止到2016年4月10日，认购套数409套，认购总金额约人民币52亿元。据相关报道，此番项目开盘*价逾8万元/平方米，实现销售均价10.2万元/平方米。

它在同片区二手房房价在11万-12万的行情下，以10万均价入市，低于11万5的备案价，也为它赢得超高的去化。据悉，三期共计推盘445套，截至4月10日即认购了409套，照此计算销售去化超9成，一扫最近一段时间深圳楼市成交低迷的阴霾。

十年间，半岛城邦“盘开三度”：2006年2月15日，半岛城邦一期开盘，均价尚不足10000元；二期2009年1月1日开盘，均价也只在13000元/平方米。

虽然目前豪宅相对于深圳普通住宅，在楼市中更加坚挺。资金因为聪明的，而流向了更具保值能力的豪宅，但同时资金也足够聪明，在调控政策下去选择性价比更高的住宅产品。

而从上周末开盘的半岛城邦与宝生midtown相比，一个选择低价而另一个选择高价，在目前比较敏感的环境下得到的市场反应明显不同。接下来想要开盘的楼盘，如果想要保证销售量，或许应该在定价上低于市场预期水平。

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中骏四季阳光三期3.15开盘，主推户型65-105平，均价37000元/平。（400-800-6188转4377）

万科广场3.25开盘，主推44-69平米公寓，均价38000元/平米。（400-800-6188转5242）

宝能城3.30开盘，主推户型138-160平4-5房，均价73000元/平。（400-800-6188转4089）

嘉霖华禧4.9加推，户型79-89平，均价42000元/平。（400-800-6188转5302）