最年轻置业主战场在龙华 8大新盘优劣大比拼

龙华新区是新房置业的主要战场，平均置业年龄只有31.69岁，这个年轻的热点区域已蔓延至观澜，呈现遍地开花的局面。近期，新区有多个项目将面市待客，置业者想必被纷繁夺目。那么，老牛便带大家一齐看看龙华的这些新项目，并对它们一一简评，欢迎各位在咚咚找房与老牛作置业交流。

简介：

即5区，2栋4座塔楼，主推约72㎡－89㎡三至四房、约126㎡五房。

优势：楼间距开阔 性价比高

北临东环一路，南向为项目内规划的九年一贯制学校，因此西南-东北向的视野相对其它区来说，比较开阔，西南向约有200m的楼间距，是5区最为突出的亮点。

从其*宣传资料上看到的部分户型推断得出，5区依然延续一期9区高拓展户型的风格，如果价格仍然与周边次新盘相近（4.4-5万/㎡），仍将是壹城中心的价格优势。

但是，作为“超体”项目，占地大，跨度广，5区与9区的地段价值暂时不能一概而论。

不足：配套欠缺

目前来说，5区尚无轨道交通优势，周边环境以出租民房为主，稍显杂乱，生活配套和环境的提升有赖于壹城中心项目本身。

简介：

项目1-3期已经售罄，4期为商住楼，预计今年上半年推出40-50平米左右的公寓，底层商业部分已引入华润万家。

优势：地铁口物业

位于和平路西侧，龙华线清湖站地铁口，交通优势突出。作为商务公寓，投资回报主要看中长线的租金收益和物业增值，因为无学区因素，对商业和交通环境更为倚重。

不足：租金回报受农民房影响

幸福城四期满足上述条件，但租金回报受项目周边的小产权房的影响，租赁水平会受到压制。未来龙华多项商住旧改入市，商务公寓的市场竞争会异常激烈。

当然，还要看价格，幸福城4期的所拥有的要素优势（地铁口+商业）还是比较突出的。

简介：

金众繁华里，独栋，在龙悦居的群拥之中，主推28-48平精装商务公寓，约70来套，片区内比较少有的极小户型产品。

现场体验中心开放了42平样板间，房信网有优惠，目前的认筹优惠是5万抵10万。

优势：深圳北站地铁口

近地铁深圳北站，步行约15*，社区楼下即是公交总站，道路交通发达，整体交通环境较优。

预计下个月即5月份开盘，价格尚未定，超过6万很难受，适合中长线投资。

简介：

将推出的1栋公寓楼，含50平一房和65平两房户型，带装修，4梯16户，梯户比较小。

优势：配套成熟

项目位于龙华新区红山与上塘居住集聚区，与中央原著相邻，居住氛围日趋成熟；

周边旧改及新建项目众多，小环境的改造变化预期较大，大环境深圳北站商务区进入成长期。

商业配套丰富，与九方购物中心、沃尔玛相距距离近，项目三期底层也规划有商业。

不足：首付5成 入市门槛高

商务公寓入市门槛较高，首付约5成，贷款利率上浮1.1倍左右，10年贷款期限，杠杆率较低，前期投入资金量较大；后期转手税费较住宅高。而且，一般来说无学区无申报入学的资格，租赁市场的群体有限。小户型尚好，可以满足单身群或年轻小两口。投资回报看重中长周期。

价格：预计售价5.5万

现场销售预计售价5.5万，而位于梅林关白石龙，同样的星河产品，星河盛世51平一房公寓，目前的二手房市场单价约5万左右，而几乎同面积段的住宅小户型，单价则为5.8万左右，甚至更高。另一端的和平里商务公寓约4.5万上下，住宅而小三房住宅已突破5.5万。这都说明住宅的价值比公寓要高得多。相比较之下，星河传奇5.5万的价格是透支不少的，比较虚，要不是现场销售就是瞎说，要不就是太看得起老牛了！

当然，具体销售价格还未知，倘若达到这个数值，又是自住需求的置业者，不妨多考虑周边的小户型住宅。而投资需求，要好好算笔账了。

星河传奇南边的在建学校——龙塘学校，九年一贯制，预计明年秋季投入使用。

简介：

金亨利二期已经封顶，早已达到预售的条件，不过开发商仍不急于入市，预计要拖到下半年，主推88-162平毛坯住宅，及少量别墅。

金亨利捂盘惜售的底气来自于深高龙华校区学区，楼市“癫疯”时候，其一期的二手房复式户型报价甚至达到10万一平，当然，这纯属“红灯笼高高挂”的性质。

该项目二期去年时，放风开盘价要去到7万，这价格与玖龙玺精装高拓+潜在的深外龙华校区相当啊，并且还是玖龙玺的高位价。如今的市场行情，高位去化非易事。

优势：综合条件*

金亨利本身地段，环境，学区，甚至户型，均好性都算上乘，也是近期龙华综合性最大的一个新盘。

不足：后续增值空间小

可是不管是一期二手房还是二期新房，以其目前价格水平，借一所新学校炒作的水分太大。除非有真正的自住+学区头衔学区的需求，否则，已过分压榨了后续的增值空间。

华侨城和招商的商业地块正如火如荼地建设中，金亨利一二期之间的白石龙学校，是该项目最大的溢价支撑因素。

金亨利二期南向的民治第三工业区，基本上已搬空，将由鸿荣源开发为商业用地，含超高层写字楼。

一二期之间的绿廊，该段已率先完工，届时将从人民路一直延升到北站，规模壮观。

简介：

项目一期恰在14年“930政策”之前的半个月内入市，均价平方米，在浓郁的观望情绪下，打开了一道天窗，推出810套房源几近日光。

这一次，开发商似乎有意放缓入市节奏，从地基到现在已1年半了，塔楼约15层，还未达到预售的条件，开发商也不急于前期的推广宣传。

地段优势让普通楼盘逆袭

尽管该项目诟病不少，包括二期和一期一样的三角地块，楼间距过小，地块建筑密度高，社区花园小等问题，但该项目却很好地诠释了地段优势如何让普通楼盘逆袭。如今一期的二手房价格已在5.5万以上，45平一房住宅，单价去到6万。

如果没有资金压力，想必二期不会像一期那般保守，至于户型，期待值不必太高。

从工程图建筑分布图看，二期由3栋7座塔楼组成，小小的三角地块，仅留下中间小块的休闲空间。

简介：

项目主推住宅89-140平高层、复式，共576套；另有约30-60平精装公寓，共205套，预计年中入市，具体时间待定。

位于观澜老中心，观澜大道边，与去年入市的观澜玫瑰苑相邻，未来附近还有龙华线延长线地铁站口。

轨道利好：龙华线北沿线2020年通车

整体环境有待于城市更新提升，道路交通过于倚重已负载不堪的观澜大道，好在轨道交通预期比较明朗，预计2020年龙华线北沿线通车。

该项目的位置不能说是观澜*的，但也不是较差的选择，最起码，对于大多数市区就业的群体，置业观澜，更需要考虑的是通勤因素，而地铁是最大的亮点。

今年早些时候的实景图。

简介：

二期预计10月份入市，预计户型与一期的类似，75-106平的高层，以及联排别墅为主。

 GS(2016)2089

3-5年规划兑现 公交不便是缺陷

项目周边的预期规划不错，大型集中型购物中心+体育公园+文化设施，以及家门口的福苑学校，未来3-5年内的配套相当了得。

 GS(2016)2089

但是，公共交通不便是项目最大的缺陷，对于市区通勤的准置业者来说，是致命的。