高房价竟成后海发展瓶颈 土豪区到底豪在哪？（附热盘点评）

后海，在大多数人眼中是高大上的代名词，豪宅遍地，能住这里的都非富则贵，让人感觉只可远观而不可亵焉。

如今的后海，不仅在房价上表现突出，而且在定位上，也比周边临近片区甚至是深圳大部分区域高出一个级别。想要了解后海楼市，看看唔同的详细解析。

面对后海目前居高不下的房价，就像后海南的次新盘，单价起点基本都是9万10万，加上面积比较大，千万级的豪宅屡见不鲜。于是有部分人认为，高房价会成为后海发展的一个瓶颈，阻碍其发展，后海前景不太乐观。也有人认为，后海的规划与定位决定了后海以后的发展方向，10万或许只是起点。

后海片区发展比较成熟，目前基本已经开发完毕，除了仅剩的几块国有储备地（然而面积也不大），以后将无法提供更多的土地去发展了，可区域发展却离不开土地，面对后海既没有旧改，又没有土地的紧张情况下，后海的发展可能会陷入一个瓶颈当中。

后海作为目前深圳的一个“顶配”区域，在配套、环境还是学区方面都比较具有优势，这也吸引了比较多改善型需求。

1）规划：高大上的总部基地

总部基地建设无疑是后海的一大亮点，目前聚集了近50家大型央企、民营企业的总部落户这里，其中有大家都比较熟悉的华润、腾讯、百度、阿里巴巴这些“大佬”级别企业。

一方面提升了后海的高端功能定位，另一方面也为后海凝聚大批的购买力强的高端人才。一旦这些人才形成住房需求，后海将会成为购房的首选之地。

Ps：据城市规划人士介绍，发展总部经济，除了城市建设等硬件要达到较高标准，更重要的是在城市管理、文化氛围等软件方面具备良好的配套。

另外还有规划的地铁13号线，联系科技园、和留仙洞总部基地，进一步加强总部基地之间的联系。

（点击查看大图）

2）商业配套：2大商业中心

有海岸城、宝能allcity这两个大型商业中心，不仅为后海居民提供了休闲、娱乐的场所，也吸引了大量其他区域的人流到这边消费，增加人气，提升地段价值。

3）交通：地铁便捷 口岸优势

除了主要的交通干道，滨海大道、后海大道、东滨路外，还有轨道交通-地铁2号线，连接多个土豪片区，入蛇口海上世界、后海深圳湾、科技园南、华侨城红树湾、福田香蜜湖、福田中心区，便利引入高端购买力到后海。

除此之外，深圳湾口岸作为连接深港两地的纽带，也起到了至关重要的作用，在限外令取消之后，在香港，如后海一般定位的新盘均价基本需要20万/平以上，而后海楼盘在价格与香港有着较大的差距，吸引了很大一部分港人前往后海置业。

4）环境：海景资源丰富

依靠在深圳湾畔，有丰富的海景资源，加上道路两旁的绿化建设，为后海营造出较好的居住环境。

5）学区：优质学校

南二外与育才都是后海拥有较高关注度的两大学区，优质的学区资源令很多家长考虑这里。

后海，是以滨海大道-后海大道-望海路-沙河西路为界的一个区域。东西窄，南北狭长，区域内楼盘也以南北纵向分布。以东滨路为界，整个后海分为南北两区。

（点击查看大图）

以2000年左右的花园小区为主，楼龄虽说不算老，不过也不算新。临近海岸城与后海总部基地，是目前后海比较成熟的一部分，生活比较方便。同时，南山学区排名第一的南二外学校也坐落在这个区域内，使得后海北部分楼盘的价格直逼豪宅。

毕竟这批楼盘户型的设计已经有一定的“年纪”，与近几年开发的楼盘的户型有着差距，最大的不同体现在得房率上。像蔚蓝海岸、浪琴屿、滨海之窗、观海台等的楼盘，80几平的房子基本只为两房，户型赠送不多，无法做到高拓展。随着单价提高，总价高的两房可能会不那么讨喜。

均价排名前5小区：价格受学区影响大

均价排名前三名，分别是观海台、滨海之窗和漾日湾畔，而且也只有这三个小区是带南二外双学区的。然而论小区的居住品质，蔚蓝海岸当之无愧是后海北最宜居的一个大型花园社区，然而，价格却比紧邻滨海大道、受车位噪音影响较大、小区品质也不如它的滨海之窗和漾日湾畔要低。对于这边价格有着的不同体现，主要还是受学区方面影响比较大。

下图为后海北目前均价前5名的小区

除此之外，后海北比较值得关注的还有带南二外中学学区的小户型，楼盘不多，具有一定的稀缺性。

（点击查看大图）

整个南二外学区分为两个部分共8个小区，一部分是上述提到的带南二外双学区的三个小区，另一部分则是由浪琴屿、电力花园、海洋之心、天海花园、瑞铧苑组成的南二外中学学区，而带有小户型的就只有海洋之心与瑞铧苑。前者为62平的两房（小房为黑房），后者为58平的两房。

这两个小区的共性就是都没什么休闲空间（花园），而且靠后海大道，受到的车流噪音影响也比较大，这点需要考虑这里的购房者权衡一下。

这边大部分楼盘都为次新盘，楼龄比较新，整体价格水平也比较高，均价10万！不过面对如此高的价格，却仍受到较高的关注度。最近还传出某小区的其中一套房子，竟有多达300人看房的热闹景况。

目前这边主要的生活圈是以太古城与招商海月为主的一个区域，生活气息比较浓。同时育才三中四小，还有在建的望海学校（南外集团管理）也坐落于此，有较好学区的支撑，这边的关注程度也比较高。

不过自海月地铁站以南的区域，由于比较多的楼盘入伙时间比较晚，这边人气不是很足，配套方面也有较多的空置。

受欢迎楼盘特征：楼龄新 高拓展 单证

后海南基本是以改善型置换需求为主，楼龄较新的楼盘相比老楼盘更受到青睐，另外户型赠送比较多，像后海雅园、澳城、熙湾华府、太古城、海境界这些户型拥有高拓展的花园小区，不仅有80几平的3-4房，还有复式的户型，实用率比较高。

不过，受70/90政策限制，后海南基本80%的小区户型都以双拼为主，像鸿威海怡湾，皇庭港湾，卓越维港，君汇新天，宝能北区，恒裕滨城，阳光海滨，三湘海尚。

所以单证户型在后海南显得比较抢手，毕竟双拼户型对于购房名额影响比较大。不过像三湘海尚这样容积率低、居住品质又好、小区也大的受到的关注度也不少。

目前后海南成交比较活跃的楼盘有：宝能太古城、三湘海尚、澳城1618、招商海月花园。