宝中区位新房预计卖8万？新安老城的春天来了

宝安的新安老城为深圳的发源地，但这个老的政治、文化的中心随着时间的迁移，走过了其兴盛的时代，现开始渐显老旧颓败之势。

中粮天悦壹号，原来为中粮22区旧改，对新安老城推动旧改，换发新活力起到又一标杆性作用。

而它最大的亮点是其藏于新安老城中的老牌传统学区——宝安中学（初中部），让其在刚开始打地基时就受到了高度关注。但风传其价格会去到8万以上，此高价格会不会让重视孩子教育，觊觎该盘已久的预备购房者望而生畏呢？

它是否值这么高的价格，老牛有话说！

随着前海的规划利好，新安老城近些年来也规划了一系列城市更新项目，并且推进显著使新安的变化日新月异，一个个地标型项目拔地而起，让老城重新焕发出生机和活力。而12号线还是走前进路并已开始勘探，最快2017年可以开工的各种消息为其片区焕发新活力提供又一助力。

一、新安片区价值

2004年以前，新安片区一直是宝安老城区的政治经济中心。也有人说，早在上世纪80年代以前，深圳的发源地是新安。新安确实汇集了宝安*的学校、*的医院，目前依旧繁华的25区商业区，还有众多政府职能部门扎堆于此。

1、新安困局：发展严重滞后

作为深圳最早开发的区域之一，新安随着深圳建特区后城市飞速发展的脚步，似乎在一夜间建满了房子，但几乎未见到什么地标性建筑，由于欠缺周详的城市规划，工厂与居住、商业混杂交错，整体形象较差，发展较为滞后。

原关外30年之寒非短期内能解，片区整体档次水平和居民素质收入水平目前还不太好，未来会有一定提升，但整体不会超过南山（后海）中心区。片区内部交通问题也十分严重，由于基础设施十分落后，道路通行能力和停车场数量严重不足。

新安街景

2、新安求变：旧改多 享前海利好

好在自2010年以来，新安片区已经10多个项目纳入城市更新，辐射面非常广，仿佛整个新安都在破土动工。其中，中洲中央公园和勤诚达22世纪已取得不错的销售成绩。随着号称“西部万象城”海雅缤纷城开业，商业面积近20万㎡，新安的商业配套也开始迈入新的阶段，有了更多的想象空间。新安老城的价值重新得到体现，焕发出新的生命力。

关于前海的地位，很多悲观主义者都认为把前海炒得过热了，深圳与香港的合作也遇到不少障碍，或许发挥不了自贸区真正的作用。

但老牛觉得不管自贸区能不能做得起来，深圳的中心西移的趋势是比较明显的，前海作为深圳新的经济贸易中心是可以预见的，新安在地理位置上与前海相距不远，能够享受到前海规划的利好，日渐繁盛。

如果说沙井、松岗的楼盘给自身加上前海概念会显得有些牵强的话，那新安片区完全就是挨着前海，现有地铁5号线到达前海内的前海湾站仅5个站。

二、新安周边城市更新

1、中粮大悦城

占地面积：168103㎡

规划建设面积：129万㎡

计划投资150亿元，打造成为包括328米超高层酒店写字楼及中高端综合集中式商业中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园、广场等配套设置的综合项目。目前拆迁了一小部分，按照这速度，不知要到何年何月了。

2、佳兆业尖岗山旧改

佳兆业尖岗山旧改位置：划定的区域由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合

规划用地总面积：约2.2平方公里，规划总建设量：446万㎡，未来将可居住约3.2万人，建设内容包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等。

2013年佳兆业入驻尖岗山产业园，但截止到目前，这个旧改项目还未有任何实质性的进展，加上佳兆业去年的危机，这个旧改是否还能继续进行存在很大的不确定性。

3、翻身工业区旧改和卓越翻身项目

翻身工业区旧改

建设用地面积:51501㎡

总建筑面积约502450㎡

其中商业、服务业建筑面积75200㎡，酒店34500㎡，办公58300㎡，商务公寓176400㎡，公共配套设施8500㎡，地下停车库149550㎡

卓越翻身45区、47区旧改项目，还是个概念方案。

项目用地130633.7㎡

建设规模：57.48万㎡

层数/高度：30层/150m

项目规划有超高层办公楼，超高层公寓楼，住宅以及商业综合体等业态。

4、GX05、06、07项目

GX05地块现状为上合村商贸市场、工业、学校和居住功能混杂区，建筑质量与环境较差，对周边区域功能、环境造成一定影响。属于规划拆除重建地块，配套规划有18班制小学，规划建筑总面积原则上控制在18.2万平，其中居住建面15.1万平，具体指标由更新单元专项规划研究决定。

GX06地块现状工业、仓库功能对周边居住功能造成影响。除了34-2-07(西城品阁所在地块)为现状保留，其余为规划拆除重建地块，居住建面16.1万，具体指标由更新单元专项规划研究决定。

GX07地块现状工业、仓储仓库功能对周边居住功能造成影响。除了35-16（安华花园所在地块）为现状保留，其余为规划拆除重建地块，规划建筑总面积原则上控制在39.8万平，其中居住建面26.4万平，具体指标由更新单元专项规划研究决定。应重点落实综合体育活动中心（35-17）。

更多城市更新项目，参考下表。

三、新安周边配套

新安老城现虽比较显老旧之势，但配套还是非常齐全。

学校：

项目自带12班制幼儿园、灵芝小学、宝民小学、深圳市宝安外国语学校、宝安中学初中部与高中部、宝安中学（集团）。

公园：

灵芝公园、新安公园、洪浪公园

医院：

深圳市第八人民医院、宝安妇幼保健院、宝安中医院。

购物：

海雅缤纷城（20万体量集中式商业）、中洲πmall（8月28日开业）、勤诚达天街、新一佳、人人乐、海雅百货。

轨道交通：

5号线洪浪北站，5号线与12号线（预计明年动工）交汇的灵芝站，12号线宝安中学站（集团）

道路交通：

不到1公里可上广深高速直达市内，想堵一点也可以走107进南头关。

项目旁边的街景，虽然街道显得老旧，但非常整洁干净，而且这种狭窄柏油马路，车停两边，两边是几层楼层下面带底商，绿树成荫的感觉还是挺有味道，颇具生活氛围。

1、12号线：对新安老城意义非凡12号线：

12号线是目前*一条南北穿越宝安老城区的线路，宝安老区市民对该线路高度关注并充满期待，宝安区建议加快12号线建设，目前详细规划正在加紧编制。

根据现有方案，12号线将全程采用地下方式敷设，其中宝安段长约24.1公里，起自南山蛇口左炮台，终点站设在大空港国际会展中心。连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区，支撑整个西部发展轴，覆盖西部地区南北向交通需求走廊。

12号线沿前进路铺设未曾改变，并已经开始设计，不需过于担心。

12号线暂设23座车站、一座车辆段和一座停车场，南山区站点已趋于稳定，出南山至桃源居段，市有关部门规划了宝安中学站（原宝安中学区置）、灵芝站、上川站、流塘站、宝安客运中心站、臣田站、桃源居站等站台，现已经开始设计。

动工时间

官方消息：12号线年底或将开工

宝安区轨道办负责人表示，地铁12号线正在开展工程可行性研究设计，预计该建设规划将在今年完成国家报批，若批复顺利，初步计划2017年内开工建设，施工工期约5年，即最快于2022年建成。

近日宝安区区长姚任现场接听市民热线时表示：地铁12号线列入深圳地铁四期的规划，目前正在进行规划编修，年底或将正式开工。

路边社消息

有网友爆料12号线已经开始勘测。

2、教育资源

项目自带一所12班制的幼儿园，而由一张官方图片可知，项目所划小学学区为灵芝小学和宝民小学，两所小学口碑都不错，但是灵芝小学是新建的，在硬件上会比宝民小学好，而新安这边的新业主也偏向将小孩送往灵芝小学。

亮点：带有宝安中心初中部学区

项目最大的亮点就是其宝安中学（初中部）的学区了，如果说华联、中洲因为主要干道创业二路的原因在划分学区上因一所即将新建的学校存在变数的话，那么距离该学校实测距离300多米的中粮天悦壹号上足了保险。

现在我们看到的宝安中学初中部其实是他的新校址，其老校址也就是未来的12号线宝安中学站现在为宝安教育集团。

宝安中学初中部：宝安区排名*

宝安中学初中部的教学质量如何？

我们拿一份今年中考8大高中录取率的数据来看看，按照这种排法，该校在宝安区排名第1，在全市排名第9，四大的录取人数为43人，8大的录取人数为256人，8大录取率为30.51%，也就是说，该校考上高中的人里有近三分之一是进了8大校，从此可以看出其并不逊于甚至还超过一些原关内的传统学区。

3、商业

离中粮天悦壹号最近的商业是旁边的新一佳百货，新安片区内还有号称西部万象城，宝安区目前最大的shopping mall——海雅缤纷城，与项目实测距离近1.5公里。

周围还有中洲的πmall与勤诚达22世纪三期配套10万平米的集中式商业，都集中在新安创业二路两边，与项目距离也不远，中洲πmall将于本月底开业，未来还有中粮大悦城。

四、中粮天悦壹号

基本参数：

项目名称：中粮紫云花园

物业类型：住宅,商铺、写字楼、公园

开发商：中粮地产集团深圳房地产开发有限公司

物业公司：中粮地产集团深圳物业管理有限公司，一级资质企业

物  业  费：住宅：3.6元∕月∕平方米；商业6.8元∕月∕平方米

占地面积：19200.00㎡

建筑面积：153200.00㎡

容  积  率：5.98

绿  化  率：40.00

总  房  源：1194套

车  位  数：981

在售房源：922套

其中：住宅99600㎡（含保障房12940㎡）、办公33260㎡、底商5200㎡、公寓19230㎡、12班制幼儿园3200㎡。

中粮天悦壹号位于新安街道新安二路与公园路交汇处，8月13日开放正式体验中心，项目原为中粮二十二区旧改，项目整个地块走势为南北长，东西短，楼栋也是随这个形状而排布，所以那边的公园路只有很短一段，西侧靠着新圳河，东与北分别是新安二路与绕过去的三路。

住宅共有4栋，其中，1栋还分为A、B座两座，B座较矮，应该是保障房，其余的1A、2、3、4这几栋都是45层的超高层，另外除了1A为3梯4户以外，其余3栋都是3梯6户，户型区间为72-140平米的2-4房。

项目的体验中心，这一条街就是未来的底商。

其户型图还没有正式发布，在这里先上一张热心网友提供的户型图，可以看出是3梯6户，等项目正式发布户型图以后老牛再补上。

总结

配套成熟+知名学区 需关注品质全面性

项目所在的片区虽然有点老旧，但不管是教育、商业、交通、医疗、文体休闲等一系列配套都非常齐全，更突出的是其学区，这完全成熟片区的体现，一系列旧改又为老城焕发新活力提供了动力。但瑜不掩瑕，项目的诟病在于其自身高容积率、45层的超高层3梯6户、户型无亮点等，令其居住舒适度大打折扣。

老牛去该楼盘旁边的宝安电台做节目时，主持人指着旁边的一个老旧小区和老牛说，因为是宝中学区的原因，就连这种多层都要卖近6万，以此可见该学区的价值，但老牛认为学区固然重要，但只是一个楼盘各价值点的其中一项，作为一个新盘更应该注重其品质的全面性，而不是单一只拿学区说话。

如果中粮天悦壹号能报以足够诚意进入市场，老牛相信市场必定也会给予丰厚的回报。

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