新政下的资产荒，商务公寓和商铺要翻身？

今年年初，某地产研究中心给出的数据显示2015年深圳投资置业占比达30%，这个数据是2011年的3倍之多，再到今年6月份，深圳出了双地王，重新点燃投资置业热情，加上全国范围内的楼市去库存，深圳客已不局限于本地，投资置业需求已经远超30%。

最近这两年，国家信贷政策整体宽松，个人使用杠杆率也在逐渐加大，另一方面，人民币贬值，货币超发，人们手里的钱越来越不值钱，中产阶级的原有资产逐渐缩水，今年的股市一直徘徊在3000点，实业也未见起色，在这个综合环境下，收益高的优质资产房产就成了人们竞相投资的对象。但是房产的原有属性是居住，再加上土地资源不可再生的稀缺性，越多人进入房产投资，房产的价值就会不断被吹大，成了击鼓传花的接盘游戏，从而产生泡沫。

104新政的出台抑制了投机和投资需求，包括全国范围内“因城施策”的限购限贷，短时间内房产投资获利空间急速收缩，高杠杆人群持有成本增加。在整个综合环境没有改变的情况下，大量资金找不到合适的投资品，收益高的优质资产越来越少，出现了资产荒的局面。

这种情况下有个朋友手里面拿着烫手的200万抵押贷款的资金，放着除了会贬值，银行的利息每个月也要按时交付。因为再买住房算二套，首付成数7成，且住宅市场已经冰冻，成交量下滑，于是瞄向了只要五成首付不限购不限贷的商务公寓和商铺。大山了解到情况后也实地去走访了新政后的商务公寓和商铺市场。

首先来了解下深圳目前商务公寓的情况：

1、深圳湾一号、深业上城、东海国际公寓等这类型商务公寓主打的就是高端，面向人群和定位和普通的商务公寓有比较大的区别，户型也以大面积平层为主，户型也不讲究实用率，装修有多豪就有多豪，新政前价格也多以10万每平起步，除了土豪自己买来彰显身份，或者资金充裕的买家看好，普通人是投资不起。

2、商务公寓本身是不带学区，在福田区域内还有带学区的商务公寓，如香蜜湖金地香蜜山、景田七街公馆等，这类商务公寓除了不限购不限贷之外，还有个好处就是带学区，不过学区积分要比住宅类要低，对口学校学区紧张的情况下，不能百分百保证能上学。

3、市面上多是普通的商务公寓，近两年开发的普通商务公寓主要面向刚需群体和普通投资客，基本呈现以下特点：近地铁口，商业综合体上盖，小面积单房至两房户型为主，如龙华的和平里商务公寓，幸福城公寓，星河盛世公寓，也有层高挑高，买一层送一层可以随意组合的loft公寓户型，如坂田的佳华领汇King公馆，深圳北站汇隆中心，这一类普通商务公寓的购买人群以上班白领，普通投资客，同小区业主为主，在楼市上升阶段，还有投资公司几层几层的买下。另外有个在八卦岭的商务公寓叫清风创投，购买主体必须是以公司名义购买。

商务公寓的优点：

不限购不限贷一直是商务公寓所具有的特性，在限购限贷的政策面前，这个特性完全置身政策之外形成了它的独特优势，比较吸引多套住房的投资置业者，不过在104新政后，有专家认为政府会做相应的调整，这个也是商务公寓在目前的形式下，潜在的风险。相对住宅来说，很多商务公寓和同片区住宅有个价格差，单价会低于住宅（前面说到的深圳湾一号等豪宅公寓除外），且单房至两房小户型为主的商务公寓，总价低，能被大部分普通投资者接受，但贷款不能超过10年，对部分没有现金流的投资客压力较大，另外一个就是商务公寓开发商在开发的时候，普遍都带装修，很多还是精装修，省去自己装修的麻烦和时间。还有就是租金水平较同片区住宅高，同时可以注册公司。

缺点：

商务公寓不带学区（前面说的福田区部分商务公寓除外）、不能落户、水电费较住宅高、土地使用年限为50年、贷款年限不能超过10年且基本不能使用公积金住房贷款、商业贷利率上浮10%，征收差额增值税、征收土地增值税、多梯多户、公摊面积大、大部分单房和一房一厅户型没有阳台。

新政下的商务公寓和商铺市场情况如何？为了了解市场，大山约了中介朋友了解了下情况，也实地去了几个楼盘现场踩盘。

中介方：因为新政下，二手住宅和新盘市场急速冷冻，中介为了保证业绩，大部分转向临深片区，有代理新盘的某地产中介公司还大力推广深圳市内的商务公寓和商铺市场，在新政限购限贷的政策下，会激发出一部分没有房票、住宅首付成数7成的投资客转向商务公寓，中介也说，这段时间商务公寓的带看量有所上升，但从实际成交量来看，并不如意， 10月份并没有成交，稍显尴尬。

业主：有部分业主心态较高，在新政出来后，上调了报价，同以往的政策相比，现在大部分人购买住宅的首付成数都在五成，因为基本都有住房贷款记录，除非是无房没有贷过款的买家，首付三成，同以往相比，商务公寓首付需五成的劣势相对减弱，在认房又认贷的二套首付七成面前，凸显一定的优势。从投资角度上来说，新政下被限制住宅购买资质的人越多，对商务公寓越有利。

开发商：某地铁口商务公寓楼盘，在新政后价格更加坚挺，和销售讲价并没有余地（不代表所有楼盘），从销售现场来看，都是前来学习推盘的中介，看房的客户并没有。

除了商务公寓，商铺也是不限购不限贷，首付五成，在住宅现阶段并不适合投资的情况下，商铺的情况又是怎样呢？大山也实地走访了位于深圳北站附近的某个项目，整个项目体验中心也是人来人往，但是大部分都是中介。

据销售介绍，项目的建设位置无缝连接地铁口，另外靠近北站商务中心的优势，未来租金上涨可期。以40平米的商铺为例，目前项目最便宜的也要400万起，位置靠近地铁口的要600万起步，租金水平销售说可以租到1000元每平，显然租金这部分是有水分的。商铺看租金回报率，大山算了一笔账，如果拿下最便宜的40平总价400万的商铺，首付得200万，剩下200万贷款只能贷10年，贷款利率上浮10%，每个月需要月供2万元，如果需要月租抵月供，租金需要租到500元每平。销售说每平能租到1000元，看起来抵月供是绰绰有余。但实际情况是，旁边某2009年开盘的项目，其沿街商铺的租金水平在300元每平，未来是否能够实现较高的租金回报率，选择商铺的位置和面积都很有讲究，这方面的学问比选择住宅户型要深。大山不是这方面的专家，有经验的网友可以和大山一起探讨一下。

总结：在新政下，商务公寓部分优势得以凸显，但从市场换手率和目前成交情况来看，投资商务公寓还得谨慎，且有专家提醒，针对商务公寓，政府有可能会出台相关的政策，不管是好是坏，万一是政策打击，潜在的风险也值得警惕。商铺的租金回报率是关键，很多商铺单价已经超越住宅，如大山所看的项目，商铺单价在10-16万元每平，其所在的住宅区域单价水平在6-7万左右，年涨幅低于住宅，所以商铺的收益主要看租金回报率有多少。

不管未来的资产荒对于财富有多少成分的缩水，在15-16年已经从楼市获利的人，可以稍微歇息一会，投资客也可以淘个笋盘，做个长期投资。

生命不息，折腾不止，在新政下，我们可以停下折腾的脚步，在政策调整期，享受诗和远方！

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