城市更新如何补偿 新规将细化

随着深圳房价不断攀升，实物补偿这个方式已成为了深圳城市更新项目的主流，原因是以货币补偿的方式，价格差距明显。

以平湖街道新南小学片区城市更新项目为例：

项目在今年9月底立项，涉及五个自然村，一个行政村，380多户业主总共约7万㎡的更新项目9月底到现在短短一个月的时间内已经有10%的业主签字同意，这些业主全部采用回迁房的补偿方式，因现金补偿标准是1万多/㎡，而回迁后会房屋价值至少在3万/㎡以上。

这里将建设成居住功能为主的物业，新南小学也将推倒重建，成为一所公立小学。目前片区内老旧厂房租金大约是10多元/㎡，城市更新之后这里的商用物业租金可以上涨到60/㎡/月-200元/㎡/月左右，住宅方面也将从10元/㎡/月上涨到30元/㎡/月。考量各方因素，采用货币补偿的业主几乎没有。

在房价高企房地产市场普遍被看好的深圳，选择回迁，也就是实物补偿的业主占了绝大部分。而货币补偿更多是被应用到了解决历史遗留问题的违法建筑方面。按照现行的相关规定：实物补偿是按照一定比例的标准来完成的，对于拆除重建类城市更新项目而言，包括了权利主体自行实施改造和政府组织统一实施改造两种模式，假如是权利主体自行实施改造的，则由拆除重建区域内的多个权利主体将房地产权益移转给一个权利主体或者一个市场主体，或者与单一市场主体合作实施，在这个过程中，参与方应当签订书面的补偿协议或合作协议，应当明确的是，该协议是平等民事主体之间签订的民事合同。具体的补偿标准由当事各方商定。

城市更新实物如何补偿是一个谈判的问题，每个项目都不一样，拆迁赔偿面积从到1:1.5甚至更高都有。

如果是政府组织的拆除重建类城市更新项目，不论政府通过土地使用权收回方式，还是有权力主体向政府申请收购的方式。由于房屋被依法征收时，国有土地使用权同时收回，所以在本质上都属于政府对房屋的征收行为，应严格按照国有土地上房屋征收和补偿条例的规定进行，这与权力主体自行实施改造的项目相比，补偿标准的确定则有很大的区别，政府征收项目的话，谈判余地非常小，因为政府实物补偿是经过政府常务会通过的，不是哪个部门或拆迁小组可以定的。

今年9月，深圳发布了房屋征收与补偿实施办法的征求意见稿，其中对原村民非商品住宅补偿办法方面的规定进行了修改，在实物补偿和货币补偿的适用方面有了更细化的规定，随着城市更新工作，在深圳不断地推进，房屋补偿机制仍然有待进一步完善。深圳市住房研究会会长陈蔼贫认为：有一部分业主很可能就要当钉子户，他要索取他的利益，但是这种索取，随着时间的推移，会损害其他业主利益，那么这种情况在法规上应该是有强制的回购概念或者强制补偿的概念。