水贝村PK沙井各旧改土豪村 从此理性看待拆迁暴富

水贝村每户2个亿拆迁补偿款的消息传得满天飞，直接刷爆朋友圈，各种媒体争相报道。结果只是在拆迁旧址吃了一顿大盆菜而已，两亿的拆迁款也是子虚乌有，造谣者已被抓平且通报告一段落。

水贝村旧改公示范围用地面积53710㎡，拟拆迁用地面积51680㎡。这个面积对比整个已公示立项计划列表，只能处于中间水平。再看看沙井的各大项目，只能说没有对比就没有伤害。

深圳最大征地 — 沙井民主村

今年8月3日，市规土委宝安管理局、沙井街道办、民主股份合作公司三方代表签署了协议书，搁置8年之久的海上田园土地整备项目尘埃落定。位于沙井街道民主社区的海上田园土地整备项目，是深圳市2004年城市化以来单宗面积最大的一次土地整备项目。总征地面积接近420万㎡（合4.2平方公里），民主村获得征地返还用地约42万平米，补偿约1.942亿元。

这对于民主村社区而言，不仅收获了一笔巨额的收入，更加收获了一篇非常有发展前景的土地资源。42万平米，近八倍于水贝村的拆建面积。未来依靠空港新城的发展，珠三角国家经济战略地位加持，获得的红利是超乎想象的。

一片利用率极低的空地，即将变身成收入可观发展可期的旺地。旁边就是深圳未来的"两中心一馆":深圳国际会展中心、深圳国际会议中心以及深圳市科技馆。而且全球最大国际会展中心已开始动工啦，一期预期2018年9月建成投用。加上穗莞深城轨辐射带动，未来即是高楼林立、商机勃勃高大上区域。

根据征地返还用地的具体落位和开发强度，民主村未来规划的就是：写字楼+商品住宅+公寓+学校+各种公共配套。42万平米用地面积规划出来的有形物业货值和无形价值根本没法测算，但不可否定的是民主村民将成为沙井首屈一指的土豪。

                   （图片来源深圳宝安网）

深圳西部未来最大综合体 — 万丰村旧改

万丰村旧改主要是《2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划》已公示的万丰南山工业区及万丈埔工业区（一区）片区更新单元，拆除用地面积250358平米。申报主体深圳市海岸新城投资有限公司，可见万丰村集体组织已经和海岸集团签订了合作开发。拟更新方向为居住、新型产业功能，综合到一起就是实质性的“工改商住”项目。规划为沙井再造一座海岸城购物中心、打造商业街区，兴建学校、养老院、商品住宅。

据资料显示，海岸城已经预借2个亿现金给到万丰村作为股东短期收益，未来中远期是每位股东60平米回迁住宅和14万平米商业写字楼的租金收益长期集体分红。五倍于水贝村拆除用地面积，享受各种发展规划利好，且坐拥沙井新地标的万丰村，以后绝对是不差钱的。

上星工业区旧改

沙井街道上星工业区城市更新单元规划项目已列入《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，拆除用地面积166119㎡，更新方向为商业、居住等功能。

规划草案现实计容积率建筑面积为640800平方米，业态包括办公、酒店、商业、商务公寓、公共配套设施地下充电站和住宅，其中，办公、酒店、商业187780平方米，商务公寓80470平方米，公共配套设施21030平方米，地下公共充电站1100平方米，住宅351520平方米（含保障性住房17720平方米）。

村集体分红加上个人拆迁补偿款，又将成就一批本地土豪。

东塘旧村旧改

沙井街道东塘旧村片区更新单元位于宝安区沙井街道东塘社区，东塘社区位于沙井街道的中西部，辖区面积约为0.8平方公里（含插花地），南面与沙头社区交界，北面与辛养社区交界，属沙井派出所管辖。       

项目原申报拆除范围用地面积为128147.63平方米，后经优化调整，立项公示的拆除范围用地面积为110968.45平方米。更新方向主要是居住，拆迁范围内涉及最多的是成栋的农民房私宅和部分老旧厂房，相关权利业主拿到的拆迁补偿和物业返还将价值不菲。

茭塘工业区旧改

井街道茭塘工业片区更新单元位于宝安区沙井街道南环路与环镇路交汇处西北侧，更新单元面积122117平方米，拆除范围用地面积106558平方米。更新方向为新型产业等功能，也就是“工改M0项目”，实质应该还是产业研发用房（商业办公）+宿舍（公寓）的项目。

虽然专项规划还没有最终公示，但从拆除用地面积来判断，未来建设体量不会小，根据权属情况涉及到的权利业主能够享受到的拆迁红利不会少。

综述，以上仅列出占地超10万平米的项目，沙井已公示的旧改项目超20个，并取到了不错的实施进展。未来沙井主要是通过城市更新去释放大量的土地和住宅供应，轨道交通拉动和片区规划利好，后续可能更多的项目申报改造。

深圳的城市更新从来不缺一夜暴富的故事，建议尽量不要向贫富差距，社会矛盾这种情绪引导。在此过程中，怎么样找到政府、开发商、村民之间的利益切合点才是最重要的。我们思考和探讨的是理性对待拆赔预期，而不是因谣言触动拆迁暴富的神经。