“禁墅令”加码！ 大户豪宅或绝迹深圳一手市场？

根据晶报报道，市发改委于近日印发《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2016年修订）》（以下简称《目录》）。《目录》中将产业分为鼓励发展类、限制发展类和禁止发展类三大类。其中别墅类房地产开发项目、高尔夫球场等被列为禁止发展类产业。

禁止高尔夫、别墅类的地产开发，已经有十几年的历史，属于老生长谈，并不是什么新词，但之前一直是被划为限制发展类的范畴；这是首次被划为禁止发展类产业，而对于禁止发展类产业的定义为禁止投资新建项目，现有生产能力在有关规定的淘汰期限内予以停产或关闭。

禁墅令历史

别墅禁令源于2003年，首次将别墅类用地归于限制发展类产业，并限批别墅用地。

2012年，国土资源部、国家发改委联合印发了《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，增加了“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定”，这也是我国首次将别墅类房地产项目列入*版的限制、禁止用地项目目录中； “不得以任何形式安排别墅类用地。”2月底国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。

2016年，国土资源部表示将进一步从严土地管理，重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

深圳*的政策调整为禁止发展类产业（禁止发展类产业定义：对于禁止发展类产业，禁止投资新建项目，现有生产能力在有关规定的淘汰期限内予以停产或关闭。），别墅调控加码，是否代表着别墅将绝迹与一手市场呢？

禁墅令下的擦边球

1、高低搭配

03年禁墅令出台后，开发商在普通的住宅用地中，将地块分为别墅区和高层配建区，通过弱化园林、缩窄楼距、高层配建等做法调整容积率，提高别墅占地面积。

观澜的招商观园

坪山的大东城

2、规避独栋概念

别墅的定义存在漏洞，国土部对于别墅的明确定义是“独门独院、两至三层”，这意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅属于高档住宅。

下图为南山林语堂，仅30套15年出售，主推建面220－240㎡叠加别墅，又称为退台复式洋房。

禁墅令对深圳市场的影响

深圳首次将别墅划为禁止发展类产业，除在土地供应上严格控制外，对于类别墅即联排、花园洋房等项目的审批也会越来越严格。

从土地供应角度来看，深圳土地资源日益紧张，人口居住密度较高，中小户型是发展的长期的趋势，政策更偏向于土地供应在普通商品住宅上的开发。

从供需角度来看，开放二胎的情况下，普通家庭120-140平米之间可满足基本需求，豪宅大户普遍呈现供大于求的局面，政策上避免开发过剩，推高豪宅类产品库存。

从房价角度来看，开发商高价拿地的压力下，希望通过低密度的高溢价的产品，取得高回报率，但同时高端住宅价格上涨，周边低端楼盘也跟风上涨，拉高了整体房价。

目前深圳在售别墅

【福田】

兰江山第28墅：位于福田区香蜜湖北莲塘尾片区北环大道以北。项目剩余少量320-400平联排和叠加别墅，其中联排别墅总价6500万/套起，叠加别墅产品总价约4500万/套起，样板间开放中。

安峦公馆：

位于福田香蜜湖安托山片区，是深圳最正统的豪宅区。项目坐落于侨香路三道与侨香四路交汇处，交通路网发达，3*直达北环、深南大道；地处地铁2号线、7号线安托山站A、D出口，轨道交通便捷。项目共规划264套125-165平住宅，10月1日已开放体验中心，预计年底入市，具体时间待定。

【南山】

汉京九榕台：

属于小南山半山豪宅。作为片区罕有的低密纯居住物业，项目容积率仅为2.2，车位比超过1:2，产品包含小高层及别墅，其中16层小高层仅4栋，共290户珍稀单位。

目前清盘在售住宅、别墅单位，180-190平3房，约2400-2700万/套；400-460平米六合墅，总价约7300万起/套。

香山美墅：

位于深圳市南山区华侨城片区，东面为香山里等高档小区，东南面为成熟的波托菲诺社区，南面香山西街一路之隔为白石洲，西面为沙河东路及名商高尔夫球场，北面为北环大道，交通便利，地理位置优越。

香山美墅花园及后续待开发用地共占地面积约18万㎡，总建筑面积约70万㎡，属于深圳市核心区域罕见的非旧改类的大型高端居住社区。产品类型多样，含联排住宅、合院住宅、叠拼住宅、小高层住宅及超高层住宅；其它用地产品为超高层住宅。

目前在售177-185平4房，均价约8.5-9万/平。

【宝安】

新世界名镌：

誉名别苑位于宝安区新安街道尖岗山片区、西侧为曦城三路，南侧为待建城市公园用地。目前在售约440-660平别墅，均价15-18万/平；另在售200平以上洋房，均价7-8万/平。

前海湖山壹号（御景水岸花园别墅项目）：

前海湖山壹号为恒丰地产打造的高端别墅住区，位于宝安区福永街道广深公路西侧，107国道以西、福永立新水库旁。项目总用地面积87390.64㎡，总建筑面积161010.96㎡，整体容积率1.14，别墅容积率仅为0.6，别墅由450㎡的独栋、250-350㎡的双拼、226-280㎡的联排及175㎡的叠拼组成，共计221套。 

现仅剩少量355平双拼别墅在售，均价90000元/平，总价约3000-4000万/套。

【龙华】

珑门二期：

位于观澜观光路以南，紧邻规划的观澜文化体育公园。项目主推75-120平3-4房，预计年底入市，别墅尚无具体推出时间。

金地1號院（金地天悦湾别墅项目）：

金地1號院位于深圳观湖街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处。金地1號院由3栋双拼及14栋联排组成，共计104套，双拼面积为220平方米，联排面积为190平方米。

在售少量220平双拼别墅和194平联排别墅，均价约6-8.5万/平.

【盐田】

半山半海项目：

位居梧桐山半山之上，三面环山，项目共19栋，其中包括1栋高层，1栋联排别墅，9栋双拼别墅和8栋独栋别墅。项目以独栋和双拼别墅产品为主，背山面海，采用完全人车分流原则，部分别墅赠送4层地下室为深圳市场罕有，更有2：1的奢华车户比，打造真正的低密度大社区。

毛坯现房在售367平联排别墅，约2800万/套起；416平独栋别墅，约3800-4600万/套。整体均价11万/平。