费用这样算一清二楚！深圳二手房交易税费详解

    二手房交易当中，成交价一般都是指业主实收，交易过程中的产生的税费默认都是由买家承担，不过这个也可以跟业主约定。11月8号深圳二手房评估价调高，交易税费又增加了不少。平均一套房产的税费少则几万，多则几十万，但是有部分买家和卖家都不太清楚这些税费是怎么计算的。

    经常还有网友咨询文峰，问二手房交易的满2年和满5年唯一有什么区别？赎楼是什么意思？这里就一并解释二手房交易的具体税费。

满2年：

    指卖方产权证或者契税发票时间超过2年或正好2年。

(1). 满2年的普通住宅可以免收增值税；满2年的非普通住宅要征收差额增值税

(2). 未满2年需要征收过户价5%的增值税

满5年唯一：

    指卖方转让的房产满了5年、且家庭名下在深圳的唯一住宅。

    卖方房产满5年并且是家庭唯一一套可以免征个税

注：免个税的情况下要业主配合提供家庭成员户口本、身份证、婚姻证明等相关信息。

赎楼：

    赎楼是指原业主想出售房屋,但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。

二手房交易税费（住宅类）：

    计税价是按买方新房产证上的过户价来计税，而过户价只能高于、不能低于国土局评估价，大部分买家为了少交税，都是按国土局最低评估价来登记，也就是过户价=国土局评估价。

国土局评估价查询：

1. 增值税：

    当卖方房产证不满2年，不管是普通还是非普通住宅，都要征收增值税，增值税计算公式=过户价/1.05×5% ;

    满2年的普通住宅免征；满2年的非普通住宅征收差额增值税，差额=过户价-原业主房产证登记价，所以差额增值税=（过户价-原登记价）/1.05×5%；

2. 城市维护建设和教育附加税：

    附加税是以增值税为计税依据，再按一定比例缴纳的税费，专门用于城市建设和基础教育。

附加税=增值税×12%

3. 契税：

    契税是不动产所有权发生转移变动，向产权承受人征收的一种财产税。

   购房家庭深圳首套，面积≤90㎡征收1%，购房面积>90㎡征收1.5%；购买二套房契税都是征收3%

4. 个人所得税：

    业主房产证满5年、并且家庭唯一的免征；只要有一个条件不满足，就要征收个人所得税，普通住宅1%，非普通住宅1.5%      

  普通住宅：（过户价-增值税）×1%

  非普通住宅：（过户价-增值税）×1.5%

5. 交易费: 产证面积×4元/㎡；

6. 印花税：买卖双方都是个人的免征； 非住宅类/公司产权：（过户价-增值税）×0.1%

7. 贴花：5元/单

8. 登记费：产权转移登记的费用80元/单，贷款抵押登记80元/单

9. 委托公证费：约400元

10. 评估费：

   如果买方要在银行贷款，贷款银行会根据评估机构对房产的评估结果，来确定授予借款人多少贷款额，评估费就是评估机构收取的费用。一般500-1500元/单，具体以评估机构实际收取为准，全款买房的就不会有评估费。

11. 赎楼费：

    当卖方红本在手的情况下，就不需要赎楼。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。

额度赎楼：

    担保公司作为担保，从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，大概费用是欠款额的2.2%。

注：近一年供楼累计逾期超过6次，每次超过一周或出现断供，担保公司还会根据逾期情况，及欠款人的征信来综合评定收费。

现金赎楼：

    担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%

12. 罚息：

    当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。

13. 按揭服务费：

    中介公司有专门的按揭部，为客户办按揭贷款流程收取的费用，一般情况1500-2500元/单。

14. 中介费：

支付中介公司的佣金，价格以协商为主。

总结：交易税费之多，但是某些税费只要满足一定的条件可以免征。

(1).满两年的普通住宅免征营业税；

(2).满5年且唯一的住宅免征个税；

(3).红本在手的房产没有赎楼费；

附二手房交易税费表：

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