咚咚独家|解“毒”深圳旧改未来五年拆迁趋势和财富先机

前言：深圳城市更新“十三五”专项规划于昨天正式通知印发，规划不仅明确了未来五年之内深圳旧改的总体目标和改造策略，也明确了多种更新方式并存下的更新功能和分区指引、拆哪儿的优先级。既可以作为市场开发主体项目拓展的指导性文件，也可以成为公益优先原则下公众拆迁认知的参考。咚咚找房牛浩思-旧改先锋联合深圳城市更新领域几位专家作一下独家解读，欢迎补充拍砖。

一、目标概述：调控思路下的城市更新和房地产供应

目标：规划期内，争取全市完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里。

重点应该落到产生房地产供应的这12.5平方公里的土地，当然这么大体量的土地不是全部用来建住宅产品，也包括拆除重建类的“工改工”和“工改商住”以及商业项目。结合《深圳住房建设规划（2016-2020）》的内容，全市计划供应住房建设用地8平方公里，其中，商品住房用地5.66平方公里，包括新供应用地0.36平方公里、城市更新用地4.3平方公里、征地返还用地1平方公里。计划实现新增住房有效供应65万套，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套(其中包括住房自有率和改善型需求提升，人口净流入和城市更新引致带来的新增购租房需求加大。

通过以上数据我们不难看出，城市更新是未来住宅市场供应的主力军。那为什么要讲“调控思路”？其实两份方向指引性的规划文件就告诉我们：城市更新需要稳步进行，有质量、有秩序更新，需要讲究供求平衡和可持续发展。所以必须限制规模，而不是一拥而上，想拆哪里就拆哪里。

二、投资潜力点：轨道交通辐射下的重点更新区域

轨道交通，尤其是地铁，从建设消息发布、在建到建成通车，无论是单纯利好还是复合因素，对周边房价都有一定刺激作用，这一点在地铁4号线对龙华的影响尤为明显。放眼城市更新也是一样的，无论是开发主体的拓展团队，还是普通买房置业群体，轨道交通都是一个很好的参照。规划里提到了重点关注轨道建设项目：6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11号线、3号线东延段和南延段、4号线北延段、5号线南延段等轨道站点周边区域，深圳西站和平湖枢纽周边，关注旧改可以重点留意周边的项目。

重点更新区域：中国（广东）自由贸易试验区蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等。

更新统筹片区：车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等。

总体来讲，基本都是地铁已覆盖或正在建设的区域，这两个概念又互相包含也有一定区别，但目的的一致性就是确定改造的优先级和10个重点更新单元的筛选，加大城市副中心及组团中心的更新力度。这里重点提一下笋岗-清水河（重点更新区域）和梅林-彩田片区（更新统筹片区）

重点更新统筹地区分布图

笋岗-清水河

作为深圳重点更新区域和罗湖试点更新的排头兵，笋岗-清水河片区已经通过遍地的旧改实现了质的改变，从仓储物流用地变成了多样化供应的黄金宝地。规划改造5.42平方公里的土地上更是云集了招商、深业、宝能、华润、中洲等八大知名开发商，“十三五”期间将陆续实施入市，未来潜力一致被看好。同时，地铁7、9号线的辐射加持，旧改带来的居住环境改善利好，对周边房价肯定有一定的刺激作用。作为笋岗旧改的始发之作招商中环已入市，另外可以留意一下周边为数不多的代表性二手楼盘。

品牌开发商部分项目一览表

梅林-彩田片区

福田梅林-彩田片区无论从区位优势，还是战略地位，都是深圳版图的一块极为重要的区位。作为中心区改造升级的重点突破口，前不久被正式纳入全市重点开发建设区域。据悉“十三五”期间将推进55个重点项目和完成10个地块的更新改造，以现代金融业、专业服务业、新一代信息技术产业为主导。

按现有规划的轨道建设，未来片区将有4、9、10三条地铁通达。通过城市更新实现的配套提升、交通优化、产业升级，片区质的飞跃可期。

片区内的深业上城、卓越城，都是深圳旧改的优良范本。而现在三星、理光和长城开发地块，也已经启动拆迁程序。业内有个重磅的消息，据传万科已经同时拿下三星和理光地块作为中心总部，高端气质不言而喻。根据原有地块属性，后期供应主要以商务公寓和商业办公、产业用房为主。

以下是咚咚淘房哥整理的周边二手房市场信息，仅供参考。

三、民生幸福：公益优先和保障先行

公益优先

其实就是城市更新项目土地贡献，用来优化公共配套和资源。“十三五”期间争取在城市更新单元（拆除重建类）规划阶段新增一批公共配套设施，其中规划批准中小学不少于100所，综合医院不少于8家，幼儿国不少于215所，公交场站不少于133个，非独立占地的公共配套设施建筑面积不低于87万平方米。并强调优先级：优先推动公共配套缺乏和重大公共配套建设的更新项目。

 各区公配任务分配图

保障先行

城市更新已成为我市保障性住房建设的重要途径之一。《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（下称《规定》）明确，在拆除重建类城市更新项目中，应配建不低于8%的保障房，项目位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内的，配建比例核增3％。规划提到以中心区、轨道站点周边、重点产业片区等为重点，力争在“十三五”期间，通过城市更新配建13万套人才住房和保障性住房。个人认为这是在房价高企的大环境下，政府的一种引才手段。包括人才新政发布和人才安居集团的成立，不难看出政府正大手笔吸引人才提高城市竞争力，营造人才宜居宜业的环境。

各区保障房配建任务分配图

 保障房储备项目库

四、旧住宅区改造综合整治为主

旧住宅区改造无非是深圳旧改话题里最关注的点，尤其拆迁概念盛行的环境下。规划文件指出：旧住宅区更新以综合整治为主，审慎开展拆除重建，总基调似乎一直没有改变。除非建筑质量存在重大安全隐患、具备重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下拆除重建；其他形式一律鼓励综合整治。

个人对未来旧住宅改造的研判：早期已立项的8个旧住宅项目，以及海乐花园、新乐花园、中康生活区等短期内可能还是难破“拆不动”的僵局。旧住宅改造的模式路径也有待探索，政策补丁仍将继续。实践中可以参考一些夹在在旧工业区、旧商业区的零散型商品住宅怎么实现成功签约改造的，当然，棚户区试点成功以后的模式或许可以借鉴。

木头龙项目一角

五、城中村改造：历史遗留的租赁经济

规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅，具体表现为：

1、原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主；（福田皇岗、水围、梅富）

2、原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心）；观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度；

3、原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建；（例如龙华观澜的一些旧屋村）

4、经市、区主管部门认定，具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主；（光明新区径口社区、长圳社区）

5、其他类型城中村以综合整治为主，推行现代居住区物业管理模式。

点评：据统计深圳有近330个城中村，700万人口的聚居地。如果都采用拆除重建的更新方式，引致性的购租房需求是供求应端很难平衡的。未来五年之内深圳的城中村主要还是以综合整治为主，比如一些农民房私宅通过整治作为人才房定向配租，引入社区化物业管理等，当然也会变相刺激一些市场行为的租赁公寓（厂改公寓或商业、农民房包装青年公寓等市场热点）。另外，规划期内力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200万平方米。其实违建是深圳城市化的历史遗留杂症，野蛮生长的小产权房旧改绕不开的对手，查违和城市更新更是实现违建去存量的必要手段。当然，这一块也将是拆迁领域最大的财富聚集地，风险中蕴含着先机。

六、旧工业区改造迎利好

业内一致意见认为旧工业区将迎改造利好，其实这是城市发展历史痕迹以及现实的产业结构亟需优化决定的。规划明确指出以下几点：

1、鼓励旧工业区开展以综合整治为主的更新。工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制“工改商”“工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%；

2、高新区且轨道站点500米范围内的旧工业区，可以拆除重建发展科技研发中试检测；

3、城市中心区与轨道站点周边500米范围内的的，拆除重建发展企业总部、文化服务、商贸会展等第三产业；

4、轨道周边500米范围外的，复合更新发展战略性新兴产业、先进装备制造业及优势传统产业；

5、其他则可视市场需要发展居住、商业、科教培训、保税服务、旅游物流会展、文化创意等产业。

点评：个人认为总体原则是：有序引导、合理控制。控制是关键，尤其是“工改商住”项目，要求“工改M0”类拆除重建项目占比不超过工改工项目总体的60%，不超过6.75平方公里的规模。另外，优化产业是终极目标，而不是都规划建城市综合体，同时明确各区配建规模，为企业发展提供产业物理空间。

七、业内专家解读

深圳城市更新资深研究员 王云龙

深圳城市更新“十三五”规划是纲领性文件、是深化改革、落实强区放权的的重要文件、是各区落实“更新实施绩效考核指标”重要文件、是指导“十三五”期间进行旧改拓展的重要文件、是指导深圳市股份合作公司合理确定更新方式的重要文件，同时也暗示政府在协调各方统筹主导开展更新规划。更新项目融入新理念（低碳生态理念）和新技术（装配式建筑标准与技术），实现优化物业类型，优化产业结构，并合理提高居住及产业建筑面积，适度控制商业（含办公）建筑面积。另外，在规划期内或出台相关配套文件为违建去存量、城市更新各类项目保障性住房、人才住房或创新型产业用房，配建比例会出现逐渐提高的趋势。

世联综合体事业部首席工改专家 董极 《深圳市工业用地实操指引》作者

双轮驱动：“100个城中村+100个旧工业区”双百更新载体，“人才+产业”互动式双轮驱动。高房价下实体外迁和人才流失日益明显，城市更新提供13万套人才保障房和810万平米产业用房为城市发展提供必要的人才和产业物理空间载体。

另外，未来综合整治是主流方向，对盘活旧工业厂房、农民房和存量办公物业等有极大利好，厂改公寓、厂改商业、商改公寓、长租公寓及厂改创客空间等将成为新一轮市场热点，但需政府出台相关政策完善对此类物业规划、消防等方面的政策（可参考上海综合整治政策。并提出三大产业保护措施：设置工业用地政策高压线，切实为产业发展保驾护航；全市工改项目平均容积率或从过去的4.5提升至6，竖向增加产业空间载体；横向增加高端生产制造业、高端装备制造业等载体，为政府扶持创业型企业、中小企业发展提供产业物理空间。

北京市盈科（深圳）律师事务  王秀娟

开发商进行城市更新项目拓展以及实操时应以规划为指导，文件对深圳城市更新项目方案设计以及风险管理具有很强的参考价值，同时可以为更新政策和趋势研判指引方向。权利业主也可以通过规划文件来分析自身物业被拆除的可能及进程，以此为基础进行或参与拆迁谈判。