白银时代 产业地产将是下个风口被吹起来的猪

    这两年，深圳人们开始关注地产的另一个分支——产业地产，也是这两年，产业地产开始了与住宅一样的营销模式，相比而住宅、商业地产而言，产业地产有着比前两者更高难度的经营运营模式；

   在大众创新，万众创业的时代背景下，深圳产业结构的衍变、以及传统开发商大举进入正加速产业地产的发展。

产业园营造了一个个“圈子”，后成为“人才聚集平台”

    一、从工业地产步入产业地产

    产业地产作为地产的一大分支，与商业地产、住宅地产并驾齐驱，延伸出来有旅游地产、养老地产。

   “产业地产”是可以理解为以地产为基础，以产业运营为核心的地产分类，强化的是地产的属性，产业地产往往是从一个产业园区、产业新城或工业区的开发做起。而“产业园区”是一种产业地产的项目形式。

产业地产区域于住宅、商业地产的运营模式

     从30多年前的工业区、经济开发区，到后来的工业园区、产业园区，到渐市场化的产业地产。

    上世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园的创立，工业地产随之兴起，当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。直到2003年，业内首次提出产业地产概念，从此产业地产升级取代了工业地产。

蛇口价值工厂改造后，现成为各类文化艺术展的场地，工厂外观及周边的交通配套与深圳都市形成强烈的对比

    现在，产业地产的发展正处在从政府主导模式向企业自主开发模式转型期，随着产业地产的多年发展和开发理念的更新，产业地产的专业度较之前有较大的提高，产品也出现了多元化发展的趋势。

    在深圳，如产学研方向的启迪协信深圳科技园，以产业为主的天安数码城、科技园，总部、科技、金融的深湾总部基地，融合商业、居住、产业、教育的万科云城等等。

     二、什么在推升产业地产快速发展

      1、房企大举转型，白银时代更需多条触角

      2016年以来，各类资本进入产业地产趋势明显加快，一方面，社会资本不断涌入房地产避险，从全国来看，现有部分开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域。

    据了解，2016年至少有近40家企业进入产业地产，其中以房地产企业为主，仅有少量的制造业企业、金融资本企业和商业背景企业加入进来。

    这也预式着，许多房地产正在寻求新的发展途径，如万科，从以前的住宅为主，到商业，到现在的产业地产布局。

    在今年，我们也看到许多知名房企开始加入产业地产的行列中来，如碧桂园、佳兆业、保利、星河、远洋、卓越、泰和、绿城等多家房企。

   除了房企外，产业地产相对高的回报率及与主业形成协同发展的效应，使得传统制造业和金融资本也开始加入进来；

    此外，如阿里巴巴旗下的菜鸟网络也开始开发产业地产，今年已启动打造多个物流园区，为商家提供物流及展示平台服务。

     2、发展的必然

    深圳制造业格局发生改变，创客成主流

    中国大举进入工业4.0时代，而深圳越来越趋于创新型城市发展，经济结构优化和产业升级使得重工业大多已迁移到周边城市，深圳正在从“制造”向“创造”转型。

    在日前的某论坛上，经济学博士袁易明认为，深圳正在发展创新型的转型，未来的制造业将面临着不确定性的发展因素，制造业的转型是必然。

    而事实上，社会经济发展到一定程度，产业的集聚发展是一种必然选择。之前标准化的厂房已经不在适应于今天的深圳，而更加细化成为各行各领域的产业园的集聚区。

    这样的发展也是未来的趋势，它可以使人才、信息、技术、资金等各要素集聚在一起，在土地、资源、能源消耗相对集约的当下，能释放更大的能量和价值。同时也为创客们提供了孵化器的天然土壤。

    产业园区的优势还在于，它能提供后期一整体的服务，有些产业园区具备打造孵化器的天然土壤（尽管这是作为去库存的手段）；现在深圳有许多产业园区配套非常齐全的生活服务，如自配公寓及生活区等。

      三、深圳将进入产业地产“红海”

   （“十三五”100个工业区正在纳入改造）

    目前，深圳有约3600家产业园区，其中包括孵化器、加速器、创客空间等。截至2015年，深圳产业园区项目存量已接近600万平方米，未来几年的市场供应还将不断增加。

     据深圳城市更新十三五规划显示，提倡有机更新，规划期内力争完成 100 个旧工业区复合式更新（指以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新，下同），为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级。

     在深圳，人流不断涌入的情况下，除了住宅用地的紧缺，产业用地也在紧缩，老式的工业厂区许多已不能适用今天的发展。

     《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定》显示，福田区、罗湖区、南山区被列为一类地区，在这几个地区辖区范围内，城市更新项目配建创新型产业用房的比例为12%；

    二类地区为盐田区的辖区范围、宝安区新安街道、西乡街道、大浪街道、石岩街道、龙华新区龙华街道、民治街道及龙岗区龙城街道、龙岗街道、布吉街道、坂田街道、南湾街道的区域范围，配建比例为8%；

    三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，比例为5%。

    这样的比例仍然值得关注和期待，今年，我们已经看到许多个产业地产正在走进市场，可以看到，未来5年内，产业地产将迎来一波供应的高峰。