秒懂，商务公寓和住宅到底有哪些区别？

近两年深圳的公寓类项目呈井喷的趋势，开发商纷纷推出不限购、不限贷的公寓产品，再加上深圳限购限贷的加强，部分消费者也把目光转向商务公寓。商务公寓是一种多元化的产品，可做办公也可以居住，经常有网友咨询这个问题，投资商务公寓吗划算？

公寓的类型主要是分清所属的土地性质，有的普通公寓其实是住宅性质，只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型，例如万科第五园和万科城的公寓，其实就是住宅，产权也是70年，能落户带学区；另外一种是在商业或者工业土地上建设的公寓，产权只有40-50年，这种公寓就不能落户也不带学区，本文主要讲这种商务公寓。

商务公寓吸引人的地方，一是因为商务公寓的价格会低于同地段的住宅产品，而且大多数商务公寓产证面积不大，总价就不算高，重要的是还不受限购限贷的影响，对于购房名额和社保年限都没有要求。第二是公寓产品大多数位于交通便利的地段，易于出租，租金回报率相比同地段的住宅要高。

但是购房者也要注意，公寓在持有和买卖交易的时候，其实还会增加一些隐性成本。这里就分析商务公寓和住宅到底有什么区别！

1.贷款的区别

公寓：不限贷不限贷，首付5成，只能贷款10年；不能用公积金贷款

住宅：限购限贷，有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款

公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，但是贷款年限只有10年，并且不能使用公积金贷款，贷款利率要上浮10%。公寓的贷款首付基本都要4.5-5.5成，不外乎有的开发商推出的“灵活贷”，但是利率相应会比较高。

2.落户和学区的区别

公寓：不能落户、无学区

住宅：符合条件可落户，有学区

购买的住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则所以有些商用楼有一部分但大部分公寓产品都是无法落户的。

公寓也是不带有学区的，就算有学校相傍，但公寓业主的子女也无法享受学校学区。因此学校学区内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。

3.使用年限的区别

公寓：使用年限最多50年

住宅：使用年限最高70年

商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。而且因为公寓本身面积小，那么在房型格局、每层梯户比方面都表现拥挤，对购房者的居住体验也会产生影响。

4.持有成本的区别

公寓：商用水电、物管费一般较高，部分商务公寓没有通燃气

住宅：住宅水电、管理费一般较低，通燃气

公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道。

5．交易税费的区别

商务公寓的二手交易税费相对较多，增值税都要收差额的5%；契税3%；个税是1.5%。最主要的的差别还是，多一个比较大的差额土地增值税，还有0.1%印花税。公寓的升值看似也比较高，但是在二手房交易过程中，减去全部税费后，增值收益也就变少了。

综上所述，商务公寓虽然有着总价相对较低，租金收益率比较高，而且还不受限购限贷的影响。但是也存在一些劣势，首付要5成并且只有贷款10年，大多数商务公寓都不能落户，也不带学区，还有交易税费相比住宅要高，这些购房者还是要了解清楚。

而对于有房票多、但没有购房名额的家庭来说，买商务公寓来长期出租，保值抗通胀还可以考虑；但是对于刚需有购房名额有家庭来说，能选择住宅就尽量选择住宅，因为住宅的交易税费相对要少，升值潜力整体会优于商务公寓。

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