董极：产业是正道，工改需回归（2016年市场回顾及未来趋势预判）

回顾2016年：工改的春天，上演一场地产化开发盛宴

受2015住宅火爆市场行情的传导效应，2016年深圳工改市场表现精彩纷呈，尤其是各大开发企业积极抢滩工改市场把整个市场推向一个制高点，再加上2016年底和2017年各大严控政策连续重拳出击，更上演了一场跌宕起伏、短暂而精彩的大片。

特点一：开发企业积极推进项目入市，夺取工改市场的第一杯羹

2015年底以深业U中心开启深圳工改市场元年，截至2016年底，已有超过10个在售和计划销售项目，且市场化销售的研发用房（含厂房）新增供应量约30万平米，1年时间去化约15万平米，去化率仅为新增供应量的50%；居住功能（含宿舍和研发改居住功能）新增供应量约17万平米（其中研发改居住功能约8万平米），1年时间去化约13.5万平米，去化率达80%。

（数据来源：世联行综合体事业部）

特点二：因区位不同呈现出冰火两重天的市场格局

关内核心位置项目市场表现极为优异，研发用房月均去化量达3000-4000平米/月，与全市商务市场的去化量持平；同时，总部定制也成为极为明显的特征；关外非核心商务区市场表现极为一般，研发用房年均去化难以过万平米；但作为居住功能的宿舍或是研发改居住功能产品全市表现极为优异，整体去化率可达80%以上。

特点三：各大开发企业积极抢滩深圳工改市场

本地开发企业因旧改项目难以推动，为保证企业现金流，积极涉足工改领域，且极大部分企业已设立以工改为核心的业务部门。

截止2016年底，至少60家外地开发企业（主要为北上广及珠三角周边城市的大中型开发企业）因无法通过招拍挂或介入旧改来抢滩深圳市场，只得另辟蹊径通过合作、收购等多种形式涉足工改市场，抢占深圳工改这块所谓“肥沃”的土壤。

特点四：衍生机构对工改从拒绝到积极介入

工改项目法人购买和产业行业限制等要求致使许多银行、注册服务公司、律所、税务咨询公司等在开始面临工改这个新兴领域和事物时是完全拒绝的，但经过两三个工改项目的市场实践，同时在了解到未来整个深圳房地产市场以工改为主场的大势后，各大银行、注册服务公司、律所、税务咨询公司等从一开始的拒绝到积极介入，并且成立工改相应的业务部门和团队，以期在工改市场分一杯羹。

特点五：研发用房功能转化蔚然成风

研发用房功能转化已成为业界知晓的操作手法，第一批入市的工改项目此举并不是特别明显，主要隐藏在未来即将供应的项目中，包括未来在建、规划中至少已有三分之一的项目已有此举，已然成为工业用地地产化开发下的一个产物，或许将会成为一个历史产物。

2016年底—2017年初：工改的转折

转折一：10.4新政，黑暗前的光明

当10.4限购政策出来，住宅市场迅速进入冰冻期，这使得工改市场似乎得了一颗强心丸，陷入一片兴奋和欢呼声中，然而这只是暴风雨的前奏，风平浪静的海面其实早已暗流涌动。

转折二：稽查事件，一石激起千层浪

稽查事件原只对在售的住宅项目和相关金融机构实施，但当壹海城、汇隆中心等商办物业改居住功能的举措被群众事件击破后，工改项目研发用房改为居住功能行为的警钟已被拉响。

转折三：多项目预售一推再推，泥潭越陷越深

恒大时尚慧谷、启迪协信科技园等多个工业用地项目原计划2016年推售，但因项目自身问题及政策变动一推再推，至今还没拿预售证；同时恰逢《深圳市城市更新“十三五”规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则》及《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》等几大政策连续出台，众多开发企业失望大于希望是在所难免。

至此，工改上半场跌宕起伏、短暂而精彩演绎已落下帷幕。

2017年，工改工的下半场的开始，将何去何从？

《深圳市城市更新“十三五”规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则》及《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》等几大政策连续出台，“严格控制工改居、工改商”、“工业区块线”、“工改保”、“复合式更新”、“M0比例限制”等等涉及工业用地相关概念的提出，其中心思想就是要寻找城市向上发展力量之下的产业和人口均衡。

2016年发布的《深圳市工业用地实操指引》已对研发用房指标打造为宜居型“孵化器”产品将会出台上下水和产权单元面积限制、创新型产业研发用房比例将会提升等做了强烈的政策风险趋势判断，如今已成既有事实。

那么，2017年及未来工改发展态势如何？基于现有市场特征和几大政策的核心思想来看，做出以下几大趋势判断：

趋势预判一：1-2年内工改市场盘整年，未来竞争不减

2017年市场化销售的研发用房（含厂房）新增供应量约33万平米，加上存量部分，2017年研发用房（含厂房）整体供应保守估计达50万平米；居住功能（含宿舍和研发改居住功能）新增供应量约30万平米（其中研发改居住功能约9万平米），加上存量部分，2017年居住功能（含宿舍和研发改居住功能）整体供应保守估计达38万平米（其中研发改居住功能约14万平米）。

（数据来源：世联行综合体事业部）

在目前政策对研发用房改造为居住功能进行严控的情况下，14.2万平米的研发指标极有可能受到限制，从而进一步提升2017年研发用房的整体供应量达60万平米以上；同时，未来5年即将供应的500-800万平米的工改项目中，目前处于前期规划的大部分项目计划把一定量研发用房转化为居住功能的操作手法在现有政策下已行不通；不可质疑的是工改工市场（主要是研发办公物业）将面临残酷的竞争态势。

在如此巨量的市场供应和竞争下，在工业用地相关政策不断调整和细化大背景下，无论是涉足工改的开发企业还是市场客户都会进入一个观望期，市场进入盘整阶段。

趋势预判二：从前后端双控到动态控制的监管趋势

2013年以《深圳市工业楼宇转让管理办法》和《深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则》为代表的政策意从法人购买、产业申报以及增值收益等后端限制来实现工业用地产业化发展，但经过三年市场实践似乎没起到任何作用。

于是，2017年以《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》为代表的政策力图从最小产权单元划分、上下水限制、其他附属功能设计等规范进行前端控制，其最终效果有待观察。

但对于上述政策而言分别只是从前端和后端进行管控，以罗湖城市更新项目规划审批必须具有招商引资方案和协议的政策要求来看，预判政府未来还会出台包括法人税收、注册年限、纳税记录以及物业功能定期审查等措施来保障产业的落地和实施，实行动态监管。

趋势预判三：开发企业涉足工改进入理性思考期

众多政策严格调控下，2016年各开发企业积极涉足工改领域的疯狂状态将会进入一个平静状态，在政府主导下的城市产业化发展的核心大背景下，未来工业用地的地产化开发将受到极大限制、利润空间也会收到极大压缩；那么对于不熟悉深圳市场的外地开发企业、无工改经验的中小型开发企业以及传统以地产化思路运作的开发企业在涉足工改这个专业领域时势必要做很多前瞻性和战略性的思考，否则在政策限制严格下和市场竞争极为激烈的工改之路上极难生存。

趋势预判四：政企通力合作，构建城市产业运营商

城市更新本应是政府之责，开发企业只是其中一颗棋，扮演的是开发出市场所需产品的开发者这样一个角色；但回顾过去，会发现角色是完全颠倒，政府所做的各种政策基本都把城市更新视为开发企业的责任，在这样的背景下，政府不作为；同时开发企业依然我行我素进行地产化开发，即使部分开发企业意识到产业运营这个严峻的社会问题，但对于大部分开发企业而言亦无资金实力和运营经验进行产地地产项目运营，可谓有心无力。

可喜可贺的是深圳作为创新之都，《深圳市城市更新“十三五”规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》及《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》等政策风向标已开始出现转变，明确了深圳城市更新由市场化主导转变为政府主导行为。

可预料到深圳城市更新的未来将会出现一种新的发展模式，即政府和开发企业之间一定是通力合作的关系。在这种模式下，一方面政府主导社会群众的利益诉求和提供给开发企业相对低的土地成本，同时开发企业有稳定现金流主导产品开发；另一方面，政府给到开发企业成本相对低的产业用房物业以孵化开发企业的产业运营能力，同时为城市产业发展提供物理空间载体和人才提供保障房，最终形成一个城市发展、人和产业良性发展的综合性系统。

尤其在工改保政策体系下，应该具有三种核心物业功能：第一是开发企业可获取的商品住房，这是为开发企业开发整个项目提供现金流支撑的重要来源；第二是保障房，这是为城市发展提供的人才资源的居所保障；第三是产业用房，这是为城市产业发展提供的物理空间载体。在运营层面包含两大角色：第一是开发企业通过部分商品房杠杆的撬动为城市提供了保障房和产业用房，为政府省力；第二是政府通过合理的规划为开发企业提供较低的地价和产业用房成本，开发企业实现项目开发的同时还能通过轻资产模式运营产业用房，不断孵化开发企业运营能力；最终实现城市发展、人口与产业之间综合协调发展，实现多方共赢。

再来审视《深圳市城市更新“十三五”规划》和《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》提出的工改保相关政策，发现目前工改保只有两种物业（商品房和保障房），改造之后完全缺失了产业功能，导致在规划层面缺失了城市发展、人和产业良性发展的综合性系统。当然这个问题是有解决方式，其一是在空间规划层面上把划定为工改保的片区与规划产业发展片区就近原则统筹考虑，实现产业用房和保障房人群的挂钩和互动；其二类似于罗湖笋岗-清水河片区实行片区城市发展单元规划，控制总量，各物业功能可在子单元相互调配，保证产业用房、保障房、商品房三大物业功能在片区内的协调和动态平衡。

趋势预判五：工改保质的提升使命势在必行

《深圳市城市更新“十三五”规划》和《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》提出了工改保的重要战略举措，同时也成立了安居集团来确保工改保的实施，但目前只是从量的供给上立了军令状，然后最重要的是质的保障方面全然没有体现，预判会出台相应的政策实施细则。

质的方面预判至少应从以下几个方面提升：

1、保障房的产品结构和设计应更加人性化，从而保证居住的舒适性，建议产品设计通过市场招标实施。

2、政府应强有力落实社会公共配套，确实保障保障房的学区问题。

3、实施保障房和周边的产业用房挂钩的人才体系和优惠制度，使得保人才的同时更好是保证产业发展这一恒远目标。

趋势预判六：功能改变政策的实施细则亟需出台

以《宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则》政策作为引子，预判此举未来其他各区也会效仿，甚至会提升到市级层面。

世联行综合体事业部咨询部总经理左文曦表示：“国家鼓励商转住是为了消化存量，深圳禁止商转住和工转住，同时规定一类线和二类线，是为了是避免灰色操作带来的产业流失和地价红利损失；具体落到区域操作层面，是把新增开发量和既有存量做了区分，把合法产权和非法产权做了区分，能够满足消防、质量、环境三大因素的项目，适度开绿灯。存量改功能，合法面积、操作规范还是可以照做。这就像，学校说：毕业考试不及格的学生开除；老师马上对高三学生画出了考试重点，高一高二学生还有时间练练手。”

现实情况下政府既要发展产业，又要留住人才，此举政策一出似乎有矛盾之处，但深入研究便可发现政策并非完全限制，只要符合消防、质量、环境等安全规范，有一定可为空间；只是目前深圳功能改变相关政策尚处于概念阶段，没有实施细则来使其合法化，所以当前最迫切的任务是政府应出台功能改变实施细则的政策确保此举的合法化和可执行。

2015年是深圳商品住宅市场疯狂的一年，2016年工改市场延续了2015年商品住宅市场的疯狂，市场似乎都习惯这种疯狂就是常态；当政策施压下来，一切趋于平静，我们反倒不适应，但恰恰是我们所不愿看到的非理性市场因有形之手干预下的结果才是理性的市场应有之常态。

在敢为天下先和创新之都的深圳，不要低估政府做产业和城市发展的决心。产业正道是沧桑，亦是光明，回归正道，未来一定是产、城、人综合协调发展模式。