几千万血本无归！“厂房改公寓”今天说拆就拆（附专家观点）

　　导语：厂房改公寓、酒店或者办公空间等用途成为了当下深圳一个投资热点，也被称作为“存量包装”。顾名思义就是改变现有厂房的使用功能，比如目前比较常见的案例有厂房改公寓、产业空间、酒店宾馆等。而其中，“厂房该公寓”这两年在深圳已呈现井喷的增长趋势。

    据媒体爆料，宝安区今日出动有关部门，对厂房改公寓违法项目进行拆除，西乡银田工业区不幸成为这次拆除行动首个出击对象。消息一出来，瞬间也在各个微信群炸开了锅，议论纷纷。

　　截至发稿时，该拆除“厂房改公寓”专项行动仍在进行中。据了解，今早拆除的一个是固戍下围园村华丰两栋厂房改公寓10000平方，一个是共和工业园6000多平方。本次拆迁力度之大，前所未有。据说政府要求到今年2月底，宝安区厂房改公寓，房中房等擅自改变房屋结构、用途的建筑要全部完成备案，并核查合格。

（拆除现场图）

回顾一下宝安严查“厂房改公寓”的背景：

　　2016年11月，宝安区政府相关部门发布了《关于在全区开展“厂房改公寓”、“私宅房中房”专项整治、消除安全隐患的督办通知》，正式表示整治“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。

　　2016年11月22日宝安出台具体工作方案，决定从当日起开展坚决整治厂房改公寓、房中房等违法行为专项行动，进一步夯实消防安全基础，保障人民生命财产安全。

    2017年1月9日，新安街道出动112名执法人员，依法对辖区内某涉嫌“厂房改公寓”项目进行拆除。当天拆除旧工业厂房共5层1500平米。

    2017年1月10日，发布《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》，率先规范整治工作流程和实施细则。

其实，长租公寓在现阶段备受供求两端的追捧，也是有它原因的。我们知道，深圳极富特色的“城中村”，因租金低廉且地处城市核心地带，至今仍是供给主力。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49%，容纳了近700万的城市人口，其中包括63%的毕业1年-10年的年轻人。一些小产权违建私宅成了长租公寓租赁市场差异化竞争的选择，集中规范管理又颇具性价比。除此以外，还有因产业升级淘汰下来的大量工业厂房和工厂宿舍，成了竞相追逐改造的对象。尤其是轨道站点周边，由工业厂房转变功能而来的长租公寓也越来越多地在市场亮相。

就拿宝安区来讲，地铁1号线和11号线的轨道站点周边，已成为“厂房改公寓”的重灾区。其中的安全隐患和产权合法性，一直备受质疑。另外，宝安区已公示的城市更新项目超100个，而且明确提出打造十个产业统筹片区，旧工业区更新改造升级任务艰巨。

有专家悲观的表示，此次执法行动意味着大批未注意到政策风险的厂改公寓运营者血本无归，深圳兴起于2014年的长租公寓热潮将正式进入低谷。同时未来深圳长租公寓行业将进入强势洗牌，规范化阶段，一部分有实力、运营规范、并已成功融到资金的公司将成为市场赢家，大部分草根品牌公寓将被迫退出市场。

抛开结果论，个人认为政府强力拆除的原因，首先是以人为本、安全第一，公寓毕竟是用来居住密集人口的，如果出现消防等方面的安全隐患，责任重大。另一个原因是降低深圳未来对厂房进行城市更新的成本和阻力，毕竟隐秘的权属和经济关系复杂。看一下其他行业专家怎么说：

李宇嘉博士  深圳市房地产研究中心高级研究员

1、厂房改公寓事实上突破了土地用途管制和区域规划,土地出让金事实上相当是一个变相的损失。另外的话就是这个区域的本身他如果作为公商业规划区的话如果做住宅的话是不合适的。

2、工业、商业和住宅混在一起会造成生产效率和生活质量的降低，交通效率会下降，而且的城市会变得越来越严重，这是一个很大的问题。

3、不存在说一边鼓励一边是限制的问题：商改住和工改住完全不同，商业和酒店可以改为出租的公寓，说明商业和酒店本身来说，它这个配套消防方面是更符合靠近住宅的，而且要求在改的过程中，必须要有这个公共配套的跟进，消防安全，最低人均住房面积的标准等等。而且还要求公共配套的跟进，所以我觉得这个是不成立的。工业用房事实上现更适应深圳市产业升级，进行产业升级改造，而不是作为住房用途。

李华勇  国房评估总估价师

1、今天上午西乡进行了拆除“厂房改公寓”专项行动，您是什么看法？

这是政府落实整治擅改建筑违法行为的行动，一方面旨在消除完全隐患，从而保证人身和财产安全，另一方面是维护产业用房空间，保证实体经济的发展。

2、一边严打“厂房改公寓”，一边发文鼓励“商改住”，矛盾吗？

这是不矛盾的，因为厂房属于产业用房，其用途、权益等方面是有别于商业用房的，深圳市自2008年就出台了工业楼宇转让等的相关政策，目的就是保护产业用房空间。而“商改住”政策，主要针对商业用房过剩，而居住类房屋供不应求。而且“商改住”的前提也是要先取得行政许可后才是合法的。

3、严打行为对市场会产生哪些影响？

从社会和城市的发展角度，一般初期是快速地野蛮成长，然后逐步规范合规地发展。也就是说，合规发展阶段会逐步修正之前的不规范行为。所以通过近期的严打，市场今后更多以有法必依的路径为主，行业内的专业咨询机构将会有更大的发展空间。

　　论坛帖：

【直播】西乡行动了，今天一整栋厂改公被拆啊

　　厂房改公寓违法宝安区率先铁腕打击叫停（附原住民心声）

　　（本文现场图片来源微信公众号：深圳壹地产）