今年惠州楼市如何 六个方面为你解读

　　早些时候，由易居中国发布的《2017年度全国房地产市场报告》对今年市场特征作出展望，2017年房地产市场将稳步抑制泡沫，理性发展受到市场关注。结合2016年第四季度以来的行业调控局面，这一趋势预测被行业所看好。

　　事实上，这一预测在新一年的惠州楼市发展过程中正在得到验证。延续2016年末市场收紧的交易表现，今年以来，1月份销售房源面积76.24万平方米，延续着2016年末的低位交易表现。春节后的2月市场同样如此，截至当前，上半月度交易房源仅为22.59万平方米，四区三县的总网签数也仅为2207套。

专家表示，房地产市场的规范化运行是长期的主题。

　　延伸到动态市场，受益于前期市场的乐观销售缓解资金压力，开发企业推货热情有限，纷纷开始持货观望。同时需要关注的是土地市场的走高，高溢价成为挂牌市场的常态，市场一出现优质土地都将受到众企业的围猎，这也在一定程度上加剧了购房者的隐忧。

　　尽管2016年10月初启动的惠州房地产市场调控已悄然发力，在市场销售行为规范化之余，房源监制价格的规范有效抑制了房价的人为拔高，但土地市场的疯狂仍使得房价上升成为今年市场的高概率事件。

　　惠州楼市表现出的冷淡和土地市场的热潮将如何发展，这是否意味着新一轮的市场涨跌周期又将来临？记者就此与多名惠州行业专家进行深入探讨，并对于市场出现的并购风潮、片区发展和营销方式变化等问题予以阐述。

　　1如何看待房价涨跌？

　　楼市稳定增长，购房理性出手

　　回顾2016年的市场行情，市场销售的急速放大和房价的上扬让人印象深刻。跟随深圳客购房需求的持续涌入，惠州楼市交易规模迅速增长，进而推动楼市供需格局悄然转变，局部热销片区和项目出现供需紧张局面，进而助推楼市价格的上浮。在国家统计局发布的各月度楼价变动表现中，惠州保持稳定增长。

　　具体到销售市场的表现，据市统计局发布的数据显示，2016年惠州全市商品房销售额1415亿元，增长76.8%，其中住宅销售额1337.17亿元，增长76.3%。商品房销售面积1771.91万平方米，增长36.3%，增幅比前三季度回落6.4个百分点，其中住宅销售面积1700.22万平方米，增长36.4%。

　　尤为突出的是惠城仲恺市场，2016年四五月，在深圳购房客的发力下，连续10周交出破1000套的交易量。然而随着第四季度的楼市调控发力，在2016年11月、12月，区域新房成交数仅为1663套和1981套，仅为前期市场一周左右的交易水平。

　　进入新年，市场同样延续着“低迷”。据市房管局发布数据显示，截至2月中旬，2017年前一个半月全市仅销售房源98.83万平方米，同比2016年同期下滑近100%。

　　如何看待这一市场表现？惠州楼市专家、世联行资源策略中心总经理胡光宇认为，市民没有必要去较真这一时期的交易表现。作为传统春节，不单是客户在休假，楼盘的工作人员也基本处于休假状态，销售出现真空周期非常正常。

　　胡光宇同时介绍，对于市场短期内出现的涨跌局面市民应该理性看待。在城市利好频现的背景下，惠州楼市在2016年实现稳步的上涨行情，而随着开发企业度过资金链的压力期，在价值的塑造上将更加着力。“年初的交易低迷有春节假日的影响，也有政策的影响。”胡光宇坦言，就当前的调控局面，企业推货热情有限。

　　吉屋网华南区总经理杨锦斌则提醒置业市民应该按需入市，根据自己预期投入资金的多少和居住需求进行选择。他认为，在调控的市场背景下，当前的销售楼价基本呈现出真实的市场表现，再度下挫的可能性不大。

　　2调控是否仍将延续？

　　库存压力仍在，规范销售是主题

　　2016年10月初，面对持续升温的市场，惠州政府发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》，正式启动调控。随后迅速成立市房地产市场监督管理工作领导小组，组织各级政府和主管部门展开市场巡查，针对企业出现的违法违规销售行为进行查处和肃清，推动市场的平稳发展。

　　对比前期市场呈现出来的供需两旺局面，市场调控的发力效果明显。进入第四季度，惠州市场交易量持续下跌，连续多个月在100万平方米左右的销售规模，与前期市场200万平方米左右的高位交易差距明显。

　　与此同时，楼价亦实现回复。随着《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》的发布，惠州楼盘价格监制得到规范，开发商联合电商、中介门店等机构蓄意拉高房价制造市场恐慌的情况得到限制，市场运行稳步规范。

　　市房管局副局长杨小明在2016年底的楼市调控新闻媒体通气会上表示，动态化巡查将成为楼市新常态。进入新年，随着市场稳步规范，惠州房地产市场调控是否会继续发力受到行业观望。

　　惠州房地产观察人士、市房管局房产信息中心主任练晓旋对此表示，市场调控的目的是为了规范和完善这个行业和这个市场，有效保障市民的合法权益。在当前市场稳步回归平稳的环境下，市场调控会不会持续不应该成为一个问题，各项行业规范监管措施无疑将长期有效，以保障市场的长效平稳。

　　另外，结合市场的库存表现，胡光宇介绍，虽然2016年去库存表现明显，但全市接近7000万平方米的商品房施工面积，以及近2000万平方米的房屋新开工面积同样增长迅速，这也意味着在后续市场仍将长期面临着去库存的重压。“楼市调控的着力点是在规范市场，而规范的市场是良好市场销售的保障。”胡光宇直言，从这个层面上来考虑，调控同样将成为短中期的市场主题。

　　3市场发展趋势如何？

　　市场集约化发展，企业多项目布局

　　近些年来，随着多个国内一线房企陆续进入惠州楼市，行业呈现出集约化发展的趋势。尤其是在2014年前后低迷的市场环境下，部分中小型开发企业陷入资金泥淖，碧桂园、星河等品牌开发企业则加快了兼并和收购的脚步。

　　2016年市场价值的提升无疑加剧了这一过程。2月截至当前，除碧桂园外，恒大地产、海伦堡地产等外来房企，以及德威集团和隆生企业等本土房企均实现多地块和多楼盘开发，在惠城仲恺，以及惠阳大亚湾等片区布局多个开发盘。

　　值得注意的是，另有多位房企负责人在受访时表示，在惠州市区范围内只要有合适的地块或项目，均愿意洽谈收购，即时价格出现一定的溢价率也没关系。海伦堡地产莞惠公司总裁严惠雄坦言，只要项目地块权责清晰，能够快速开发，价格高点的好地段都没问题。

　　在大公司寻求扩张的背景下，部分中小企业逢高出售的局面值得关注。在水口拥有两宗2万平方米左右小型地块的某小型开发企业负责人表示，自己开发除了资本投入、工程建设等问题，所需要的工程周期面临的市场变化带来的风险也需要关注，对比之下不如打包出售。他介绍，按照现在的价格出售，获利还是比较可观。

　　对于行业表现，惠州市房地产独立评论人余鹤皋直言这是好现象。他介绍，以往的房地产开发市场，企业挣了点钱投资房地产，拿块地就贷款建设，销售行情好一切顺利，一旦市场下滑就容易出问题，抗风险能力很差。当前这一局面则有效地实现规避，在行业越发规范和集约的背景下，购房者需要更加专业的开发商提供专业的房屋和居住服务。

　　胡光宇认为这一局面在2017年的市场将持续发展。“随着深惠一体化在交通、经济和人口流动等环节的深入，惠州的房地产市场将往深圳看齐，逐步走向市场化和专业化。”胡光宇坦言，当前的房屋已经不再是简单的“水泥钢筋盒”，而是需要各项研发和工艺的有机搭配，专业的事情由专业的企业来集中经营，这也是城市房地产市场的有效进步。

　　“多项目的布局能使企业利益扩大化，同时降低行业风险。”胡光宇介绍。

　　4哪个片区会受热捧？

　　临深片受关注，多县区齐发力

　　受益于深圳客户的持续看好，万达广场进驻和多条断头路的连接，临深的惠阳大亚湾市场在2016年初广受看好。过去一年，不单是被看好的临深的惠城、仲恺，博罗和惠东等县区也实现创新高位的成交水平。

　　在彼时的走访过程中，相关业内人士就直言随着莞惠城轨、深惠城轨（规划）的利好，以及博深、惠大高速等深惠间通道的连接，不单是临深的惠阳大亚湾，惠城仲恺等城市腹地区域也逐步成为深圳购房者的青睐片区。

　　相关主管部门的数据监测印证了这一行情，不单是在惠城和仲恺购房的深圳客比例上升至五成左右，博罗等县区的深圳购房者比率也明显升高。

　　具体到今年哪个区域将成为关注重点？楼市专家杨锦斌介绍自己不会去选择某一区域，惠州房地产市场在2017年和未来市场的发展都将全面化，不再集中在某一两个爆发点，而是多个区域齐齐发力。

　　杨锦斌直言，在临深的惠阳和大亚湾，深圳东进战略的推进直接连接到门口，对接着这样一个大都市体，被看好和加速发展无可厚非。在价格上，杨锦斌认为还会有一定增幅，同时房价上涨优惠挤压市场需求往惠州更进一步，推动惠城和仲恺高新区市场的发展。而惠东和龙门作为滨海度假和养生地产项目的聚集区，交通环境的改善将愈发吸引购房市民。

　　“城市处在一个有利的发展环境中，城市房地产发展也将受益。”杨锦斌认为，赣深和广汕高铁的相继开工建设，城际轨道的规划和推进，以及惠州地铁1号线和深铁14号线惠州段实施，深惠一体化已从概念进入到落实阶段。一旦能够释放深圳市民多样化的置业需求入惠州，各片区楼盘都将全面受益。

　　5土地市场前景如何？

　　企业看好当前市场土地溢价或成常态

　　对比前两年的土地市场的乏善可陈，2016年的惠州土地挂牌市场惊喜不断。

　　据惠州市公共资源交易中心土地挂牌交易信息显示，过去一年惠州累计交易土地超过110宗，总交易金额近100亿元，同比翻番。与前期市场对比更为值得关注的则是交易率的提升，不同于2015年市场近半数遭遇流拍，当前市场基本都得到企业的看好，条件较为优质的宗地悉数实现溢价交易。

　　在2016年上半年，海伦堡地产从方直集团手中虎口拔牙拿下江南下角旧城改造土地，随后隆生则叫价数十轮拿下水口皇冠假日酒店旁地块。进入三四季度，金榜路一块2万平方米左右地块引得雅居乐的哄抢，德威则在年终阶段以破6亿元的总价拿下马安大沥片区此前被自己放弃的宗地。

　　进入2017年，这一局面仍在持续。佛山炀玖商贸公司和惠州乐玖投资公司联手溢价400%以4亿元拿下惠州市林场激流坑两宗共计7万平方米左右地块，尽管地价之外还需支付5亿元资金用于问题楼盘华轩桃花源的完善工作。而在15日，隆生集团旗下子公司家乐邺房地产开发公司以4.2亿元的总价溢价80%拍得陈江街道办超14万平方米地块，同样广受关注。

　　后续市场将如何发展？记者从市国土资源局用地储备中心了解到，新一年的土地出让计划正在制订中，仍将严格按照项目落地需求和区域市场表现差别化供地，确保市场的平稳发展。

　　长期关注和研究城市土地供应表现的惠州资深房地产策划人士范忠洲直言，在销售市场回暖的背景下，优质土地遭到众多开发商围抢的局面将变得越来越普遍。他介绍，在当前城市发展格局下，中心城区乃至于近郊城区范围内，可挂牌出让的土地少之又少，这加剧了优质地块的*性，数倍溢价拿地成为常态。

　　余鹤皋在查阅过去两年交易地块分布表现之后介绍，依托城市的交通接驳和内部道路的完善，以往频遭企业忽视的马安大沥片区和江南梅湖逐步引起关注。一旦江南大道开通和惠州空港经济区启动建设，这两大新区域则将有望成为楼市新的增长点。

　　6营销模式如何变化？

　　渠道营销深化价值塑造被关注

　　随着2016年四季度楼市调控的启动，这一认为拉高房价的行为受到查处，也直接推动着中介渠道营销方式的转变。

　　在过去一年的暖市里，大部分开发企业均取得不错销售收益，同时，作为渠道商的房地产中介机构同样表现良好。在互联网+思维的助推下，惠州电商平台数量激增，占据惠州楼市营销的大半壁江山。

　　事实上，同样的局面在此前两年的低迷市场早已出现。由于市场销售不畅，市民购房热情不高，房多多、吉屋等电商平台依托分散于城市各个区域的上千家中介门店和数以万计的中介经纪人，拓展客户渠道、沟通供需双方。

　　在当时的行业观察中，部分观察人士认为这属于阶段性的行业表现。中介机构的生长取决于淡市下企业的无可奈何，随着市场的回升将逐步被市场所抛弃。然而，2016年的返暖市场则呈现截然不同的局面。在深圳客的持续入境置业环境下，大量楼盘从难觅客户到购房者扎堆。甚至在部分热销楼盘则出现排队抢购的局面。在这种局面下，开发企业并未抛弃中介机构，而是进一步联合中介在房价外额外收取团购费，蓄意推高房价。

　　在记者走访过程中发现，熟悉了渠道拓展之后的部分开发商不再选取电商平台作为合作对象，转而直接与二手中介门店和经纪人签订渠道合作。根据成交的效果开发企业在后期给予结佣，而不再需要额外收取购房者的团购费等附加费用。

　　“这一趋势将成为发展方向。”余鹤皋介绍，楼盘开发完毕，类似于业主出售二手房到中介机构放盘销售，在香港等成熟市场早就成为普遍现象。只是对于开发进程中的城市新房和二手房区别开来，实际上这一局面与当前的市场表现有些像，根据销售情况效果结佣付费。在未来的市场发展中，这一渠道营销表现无疑将进一步深化，成为开发企业快速销售的利器。

　　范忠洲认为这样的市场太过单一。“销售房子和价值塑造应该形成两条线。”他介绍，不是渠道拓客不好，而是市场不应该只有一种声音，通过渠道可以快速拓客实现销售，而完善市场价值的塑造则有利于推动行业的长效发展。

来源：南方日报

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