淘房哥大山：龙岗中心成交回暖 南山罗湖学区紧张

　　采访时间：2017年2月17日

　　本期嘉宾：淘房哥－大山（咚咚找房二手房专家）

　　》》》【现场直播】2月17日14:30《买房时机已到？2017深圳楼市全预测》咚咚专家篇（19楼：新年21热盘总评、21楼：临深）

　　精彩观点：

　　“如果急于资金周转，根据现在的市场降价10%左右比较容易出手。”

　　“南山、罗湖、龙岗等区域的教育机构都发布了学区预警，未来一两年内，学区稀缺的情况还将继续保持，供求依然紧张。”

　　置业建议：这段时间房源没那么多，可选择性也差一些，我建议二手房这一块，刚需今年可以看一看，在放盘量比较多的时候入手比较好。

淘房哥－大山（咚咚找房二手房专家）

　　田云：2017年，您能预判一下深圳楼市走势吗？

　　淘房哥大山：今年如果看楼市整体走向的话，首先应该看政策，从这段时间政策密集发布的情况来看，应该看到政府控制一线城市房价的决心，今年楼市这根弹簧有可能压得更紧一些，另外在美国加息的情况下，不排除中国政府在信贷方面会做一些调整。在政策调控影响下，深入了解二手房市场，今年深圳楼市整体涨是不会涨了，但是跌也不会跌多少，因为深圳房产的金融属性非常强，自住或者换房的基本上也是在核算自己的经济能力之后才做出购房打算的，投资的可以依靠房产金融属性融资，如果急于资金周转，根据现在的市场降价10%左右比较容易出手。另外，在深圳城市发展更新的道路上，还是机遇满满，供求关系依然比较紧张，包括学区，长期依然看好深圳。

　　田云：2017年，您认为现在是买房机会点吗？什么时间买最合适？

  淘房哥大山： 关于第二个问题，2017年刚需上车还可以多看看，不急于去临深片区，临深片区是适合投资，现在很多刚需被带去买临深的房子，其实深圳范围内就挺好，龙岗中心城可以多看看，现在平均单价才3.7万-4.5万左右，周边配套非常完善。通过这次调整的机会可以挑选一些性价比比较高的房源。什么时间买最合适呢？其实不同的片区可能有不同的属性，首先要确定自己的需求和购房预算，学区需求当然最好是提前一两年布局，自住和投资需求可以先跑一下片区和楼盘，个人的方法是在这个情势下看片区的成交量和价格走势，另外和中介朋友搞好关系，及时拿到第一手市场情况和笋盘，这样来确定购买时间虽然不省事，但是省钱。

　　田云：2017年，您认为开年可以买哪里？哪些区域值得买？

   淘房哥大山： 第三个问题，今年开年，南山、罗湖、龙岗等区域的教育机构都发布了学区预警，未来一两年内，学区稀缺的情况还将继续保持，供求依然紧张，带好学校的学区可以关注一下。另外，刚需可以往地铁通勤比较方便且有一定旧改体量的区域走，比如福田新洲上下沙，目前周边环境可能因为城中村的存在比较杂乱，单价水平没那么高，但从这个片区的区位来看，离福田中心区和南山都很近，靠近滨河大道，去哪都方便，片区内已开通7号线地铁，未来大金沙旧改将会使片区环境得到比较大的改善，自住和投资都可以兼顾。另外一个推荐的片区是龙岗中心城，非常宜居，适合刚需置业，随着地铁轨道交通的铺设和东进战略的推进，未来还是有一定的发展空间，目前平均单价水平在3.7-4.5万左右。

　　田云：接着问淘房哥，刚才您已经说到了二手房，学区肯定是毋庸置疑比较抗跌的，我有一个针对性的问题，想请您介绍一下目前有哪些类型的二手房的房价比较坚挺，除了学区之外，还有哪些二手房的房价在这样的市场中，不管投资还是自住，更适合保值的？

    淘房哥大山：这跟二手房周边的产业、购买力相关，它的升值不一定依靠旧改来改善，还有产业的迁移，像皇岗，河套地区跟香港有比较大的合作，它有比较大体量的产业基地在里面，消费人群和购买人群都相对来说比较高端，对河套周边区域，甚至在更广阔的深圳和香港两地也会产生一定的溢价。

    田云：从2月份到现在，或者春节前到现在，二手房成交情况怎么样？

    淘房哥大山：二手房成交相对来说，福田、南山、罗湖等相对比较中心的区域，成交还是非常低迷的，春节期间因为有春节假期，大家返城，时间比较紧张，对于购房计划的实施尚未体现出来，但在龙岗中心城，我去跑盘的这段时间，他们的成交回暖比较迅速。整体二手房成交还是处于比较低迷的状态，但是有一些区域，比如福田新洲上下沙、百花等，“10.4”新政之后，整个市场速冻的情况下，回暖速度是比较快的，11月成交速冻，但是经过两个月的时间，成交就回到正常水平。

    田云：价格方面呢？

    淘房哥大山：有一些降价盘，但没有达到大面积降价。

    田云：我们再延伸一下，你刚才说到降价的房源，哪些房在这种市场情况下比较容易降价，反过来，哪些房源在这种市场下不仅没有降，反而往上走？

    淘房哥大山：降价比较大的有一是双拼户型，双拼户型受政策影响非常大，另外就是大面积豪宅，降价幅度相对比较大。房价比较坚挺的是小户型学区，甚至部分新政之后还有缓涨的状态。

　　田云：时间过得很快，一个小时过去了，非常感谢咚咚团队各位专家非常诚恳的观点和自己经验的分享，在本次沙龙即将结束的时候，按照惯例，我们还是请各位专家给置业者一些建议。

　　淘房哥大山：刚刚听牛浩思同事说今年新房推盘量比较大，但上半年因为受政策的影响，形势不明朗，开发商没有进一步的动作推盘，有可能下半年会出现集中推盘的情况，大家相互竞争，开发商给出的优惠力度比较大，刚需可以在那个时间点去找一些优惠比较多、户型比较好的楼盘。

    二手房这一块，目前市场成交量还没有上来，现在业主放盘的房源也不是很多，因为一些业主的换房成本加大而不放盘了，这段时间房源没那么多，可选择性也差一些，我建议二手房这一块，刚需今年可以看一看，在放盘量比较多的时候入手比较好。

　　【咚咚找房-二手房专家 淘房哥团队】

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