刚需抉择：奥园翡翠东湾VS坪山在售三盘④【总结篇】

坪山区城市更新项目较多，是坪山新房供应的主要来源，随着“东进”的政策带动，坪山城市建设的步伐正在逐渐加快。

近几年坪山旧改项目纷纷入市，新建商品房供应体量在逐渐加大，但转化为存量房的时间较短，目前市场主要还是以新房供应为主，二手房市场体量较小，整体市场活跃度较低。

目前新房供应多集中于中山大道两侧和坪山中心区，也是坪山城市更新最为集中的区域，未来新房供应的主要来源区域。

新房供应特点：

奥园项目远离目前坪山新房或旧改集中区域，在售或待售项目中，离奥园项目直线距离最近的也要5公里，相反惠州大亚湾的龙光城离项目最近，但价格与坪山区相差约一倍左右，且属于建面约500万平的超大综合体，预计将会是项目最强劲的对手之一。

中山大道两侧的项目近期入市的多为公寓和办公性质，目前多以投资产品为主。而住宅产品已经入市和预计17年入市的项目多分布在坪山中心区和比亚迪路周边，且多为大体量的综合体项目或品牌项目为主，户型也多以2-3房的刚需产品为主，相同面积相似户型的产品市面选择较多。

坪山在售或待售的住宅项目中，以带装修交楼为主，心海城和天峦湖因在新政前后推售，受到影响较大，天峦湖体量较大推售速度较缓。17年楼盘都在逐渐恢复正常销售，但目前坪山整体的交通、规划等利好尚未实现，虽近几年发展迅猛，但价格上有所透支，和光明、沙井等西北部热点区域价格相同的条件下，明显关注度有所回落。加上16年的积压库存、持续的政策压制，和临深片区巨大的低价竞争市场，坪山销售明显有所疲软。

户型对比

从面积段来看，奥园是目前住宅产品中*有建面65㎡的小户型产品，总价低、区域*性易受市场热捧，但建面80-90㎡的面积段相似户型较多，同质化产品竞争激烈，置业者选择余地较大。

奥园建面65㎡两房单位，坪山目前住宅产品无同类面积段。麻雀虽小五脏俱全，且卫生间、厨房、餐厅都有窗户可以自然通风，低总价性价比相对较高。

三房产品中，心海城主卧空间较大，还有衣帽间的区域，但次卧和厨房、主卫、客卫共用一个天井，在采光、通风方面都会受到一定影响。天峦湖三房仅有建面86平左右的三房单位，中规中矩，仅有一卫设计，胜在大山陂的水库景观。深城投中心公馆除入户长走廊，格局最为方正。奥园户型格局中规中矩。

环境、配套对比：

奥园翡翠东湾位于坪山东南角的竹坑片区，北边目前多以工业区或比亚迪三村、聚龙花园之类的保障性住房为主。项目所处位置非坪山区重点开发建设区域，是目前该区域内*在建商品房，片区内建筑密度较低也无高层遮挡，北看聚龙山公园，南为技术大学院校，视野景观较为通透。

交通方面，距离规划的地铁站点最近也要2公里左右，如开车出行，可沿坪葵路直达大鹏、大小梅沙海滨度假区。也可从创景路转南坪快速直达市区。

项目周边市政配套缺乏，自身配建奥园运动公园和幼儿园，距离最近的坪山同心外国语学校约3公里。

项目周边虽然规划有住宅用地和商业用地，但目前尚无具体的建设时间，周边的商业、社区配套要等旁边住宅开建才有改善预期。

坪山中心区因配套完善和行政中心规划，是坪山重点建设开发区域 ，片区内旧改项目较多，但多为前期，预计最快入市的为财富城一期“深城投中心公馆”，预计将于3月中旬开放样板间，与奥园的推广周期相似，是直接竞争项目。

区域内规划高铁站、2条地铁线和1条云轨，公共交通出行便利；且片区内规划有六馆一城（书城、美术馆、剧院、电影馆等）、中心公园、实验学校和医院等配套。是市政配套最为集中的区域。

心海城共分十期开发，一期为南向临比亚迪路位置，正南向为坪山体育中心的规划用地，后期无高层建筑遮挡，视野景观较好。心海城配建幼儿园和九年制公立学校。且项目规划有20万的商业体量，地铁16号线位于项目北区东纵路上，可步行至地铁站点。项目位于老城区和旧改集中区域，且自身配建完善，居住舒适感较佳。

天峦湖依靠*自然景观，价位略高，但目前周边无其他住宅群，除自建文体广场外，商业、教育等配套为项目短板。预计云轨一号线会有延伸站点在天峦湖附近。

未来新盘供应，潜在竞争：

目前坪山旧改统计约达到21个项目，近300万平米的拆除重建体量。坪山未来将不断有大型综合体和知名品牌项目进入市场，图中可以看到旧改多集中于坪山中心区附近，未来格局或有变化，加上同质化的户型面积段，中心区项目的竞争愈演愈烈，未来预期将会在建筑、户型、装修、物业等方面提升楼盘自身素质，未来将会有大量的高品质楼盘出现，为坪山整体的居住环境带来提升和改善。

项目定位

坪山随着近两年坪山的交通、环境等不断改善，逐渐涌入大批在市区工作的购买人群，收到15-16年的房价疯狂上涨，在关内工作的人群外溢关外置业的比例在逐步提高。

对于选择关外的置业者而言，地铁通勤的需求条件大部分都排在首位，项目距离规划地铁站约2公里左右，地铁通行条件较弱。而坪山本地工作人群，也因为区位较为靠近惠州，有大量的选择空间而将项目的优势削弱。 

从项目户型角度来看，优势明显，具有坪山目前*的建面65㎡小户产品，且周边具有人文、低密的生活舒适空间，较为适合想在深圳置业的上车刚需。且可从项目开车转南坪快速，直达市区，较为适合开车出行的置业者。

项目综述

项目优势：

1、户型：65㎡刚需小户，是坪山目前*面积段的小户型产品，总价低适合刚需上车置业者。

2、人文：项目南向规划有深圳技术大学本科院校、深圳市高级中学东校区、职工继续教育学院等院校，计划打造成深圳东部大学城，人文气息较浓。

3、低密：周边无太多扎堆住宅区，大多为低层建筑，北向看聚龙山公园，南为技术大学院校，视野景观较为通透。

4、配套：项目自建奥园运动公园和幼儿园，距离最近的坪山同心外国语学校约3公里。

5、出行：如开车出行，可沿坪葵路直达大鹏、大小梅沙海滨度假区。也可从创景路转南坪快速直达市区。

项目劣势：

1、配套：项目所处位置非坪山区重点开发建设区域，是目前该区域内*在建商品房，商场购物、*、医院等生活日常所需，都需要开车到中心区附近。

2、交通：距离规划的地铁站点最近也要2公里左右，虽可开车出行，但如遇堵车、停车位、出行费用等问题，不如14号快线30多*直达福田来的便捷。

3、低价盘冲击：项目所在区位离惠州的龙光城仅2.2公里的直线距离，在惠州置业相当于坪山一半的价格，且大亚湾还有大量的新盘在售，来自惠州低价盘的冲击，虽然对整个坪山都存在，但奥园这个项目对比更为明显。

4、优质盘冲击：针对于目前坪山在售和待售的几大新盘中，天峦湖靠的水库天然美颜，中心公馆靠的中心区的区位价值，心海城靠的自身规划和区位等综合性价比，奥园相对同期推售楼盘中，优势并不明显。