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鹤洲更新崛起润科华府 ①【规划篇】

咚咚牛浩思

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2017.2.24 15:24浏览:41350

润科华府本次将推出建面76-133㎡的3-4房住宅,及商业、商务公寓、办公产品,备案均价与3月31日首次推出单位相当,约为4.87万/㎡,预计将于8月20日开盘。

 

该项目位于宝安区西乡街道鹤洲村,洲石路西侧、广深高路北侧、鹤洲立交东侧一带。


距离规划地铁12号线洲石路站约900m(根据规划图及google earth测量,实际建设方案以官方公布为准,此图仅供参考)

 

地铁12号线计划今年年内动工,预计2022年通车运营。规划由沙井海上田园出发,经过机场东、西乡老城、新安老城、南山南头、南油,终到蛇口左炮台。


是宝安、南山两区直接对接的南北纵向干线,利好于宝安区西北部及老城区域与市中心区的联系。

 



6栋住宅1栋公寓及幼儿园 含1栋保障房


项目总占地面积约4万㎡,总建筑面积约21.69万㎡,容积率5.86。

 

由6栋住宅和1栋公寓组成(30层)。包括657套保障房(规划为拆迁安置房,待进一步确认,并分布于各个楼宇),以及公寓486套。车位1649个。

 

另外,还规划有商业和办公物业,其中图示7#栋1-4层含商业,其余塔楼含1-2层底层商业。



从楼盘模型沙盘来看,5.86的容积率呈现的密度略高。7栋和幼儿园建筑与1-6栋之间有市政街道分割,分两期报备建设,实际两期进度几乎同步。两期之间规划有跨街的人行天桥。

 

楼盘的开发主体是深圳市鹤洲股份合作公司,和深圳市润科房地产开发有限公司。


润科房地产成立于2010年,润科华府是其正式开发的*住宅。开发商声称还将拓展深圳区域内的其它旧改,但目前尚未有公开披露正在操作的项目。




工业园区占比大 后期具备城市更新的可能性


项目原属于鹤洲工业区城市更新单元,2013年拆迁完毕,2014年正式动工。

 

周边现状以民房、工业区为主,根据[西乡桃园片区](2015)法定图则显示,润科华府西侧的民房等建筑将拆除,并规划建设为商品住宅、商业办公和一所小学,但目前还未列入城市更新计划。



隔着洲石路,项目的正对面是深业U中心,已经交付使用。

 

是宝安区*家面市的工改工城市更新项目,推售产品包括公寓和产业写字楼,已于2015年全部售罄,此前开盘均价约2万/㎡。

 

工改工项目是深圳房地产市场近年来异军突起的新兴板块,随着城市更新地不断开拓及深入,未来该类项目会蓬勃迸出。包括润科华府周边的其它厂区,都有改造的可能性。



比如说,西北面的恒丰工业区在法定图则里规划将拆除改造,更新方向应为工改新兴产业用地(尚未列入更新计划,具体实施计划不明确)。

 

而东南面是鸿荣源的鸿翔工业园和鸿图工业园,两块项目占地虽然不大,但鸿荣源是深圳本土实力派开发商,近几年在全市布局有多个城市更新储备项目,扎根旧改开发的意愿极其强烈。作为鸿荣源的自持物业,改造意愿和开发效率应该不低。也有可能收购周边厂区一同开发改造的可能性。



当然,具体落实和实施,这都是后话。

 

虽然说项目周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园,并处于三者之间形成的犄角地带。但不管是景观关系还是环境关系,其实并不强,可接近性一般。

 

同时也受到这几大生态公园的限制,加上高速路、城市立交对项目所处片区的完整性形成割裂。

 

因此,从居住角度来说,目前润科华府所处的区位,比较一般。发展空间的限制和工业园区占比过大,使得周边现有的社区几无,商业配套低业态组合为主,短期内需寄望于楼盘自身的底层商业配套以改善。


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