鹤洲更新崛起润科华府 ①【规划篇】

润科华府本次将推出建面76-133㎡的3-4房住宅，及商业、商务公寓、办公产品，备案均价与3月31日首次推出单位相当，约为4.87万/㎡，预计将于8月20日开盘。

该项目位于宝安区西乡街道鹤洲村，洲石路西侧、广深高路北侧、鹤洲立交东侧一带。

距离规划地铁12号线洲石路站约900m（根据规划图及google earth测量，实际建设方案以官方公布为准，此图仅供参考）。

地铁12号线计划今年年内动工，预计2022年通车运营。规划由沙井海上田园出发，经过机场东、西乡老城、新安老城、南山南头、南油，终到蛇口左炮台。

是宝安、南山两区直接对接的南北纵向干线，利好于宝安区西北部及老城区域与市中心区的联系。

6栋住宅1栋公寓及幼儿园 含1栋保障房

项目总占地面积约4万㎡，总建筑面积约21.69万㎡，容积率5.86。

由6栋住宅和1栋公寓组成（30层）。包括657套保障房（规划为拆迁安置房，待进一步确认，并分布于各个楼宇），以及公寓486套。车位1649个。

另外，还规划有商业和办公物业，其中图示7#栋1-4层含商业，其余塔楼含1-2层底层商业。

从楼盘模型沙盘来看，5.86的容积率呈现的密度略高。7栋和幼儿园建筑与1-6栋之间有市政街道分割，分两期报备建设，实际两期进度几乎同步。两期之间规划有跨街的人行天桥。

楼盘的开发主体是深圳市鹤洲股份合作公司，和深圳市润科房地产开发有限公司。

润科房地产成立于2010年，润科华府是其正式开发的*住宅。开发商声称还将拓展深圳区域内的其它旧改，但目前尚未有公开披露正在操作的项目。

工业园区占比大 后期具备城市更新的可能性

项目原属于鹤洲工业区城市更新单元，2013年拆迁完毕，2014年正式动工。

周边现状以民房、工业区为主，根据[西乡桃园片区]（2015）法定图则显示，润科华府西侧的民房等建筑将拆除，并规划建设为商品住宅、商业办公和一所小学，但目前还未列入城市更新计划。

隔着洲石路，项目的正对面是深业U中心，已经交付使用。

是宝安区*家面市的工改工城市更新项目，推售产品包括公寓和产业写字楼，已于2015年全部售罄，此前开盘均价约2万/㎡。

工改工项目是深圳房地产市场近年来异军突起的新兴板块，随着城市更新地不断开拓及深入，未来该类项目会蓬勃迸出。包括润科华府周边的其它厂区，都有改造的可能性。

比如说，西北面的恒丰工业区在法定图则里规划将拆除改造，更新方向应为工改新兴产业用地（尚未列入更新计划，具体实施计划不明确）。

而东南面是鸿荣源的鸿翔工业园和鸿图工业园，两块项目占地虽然不大，但鸿荣源是深圳本土实力派开发商，近几年在全市布局有多个城市更新储备项目，扎根旧改开发的意愿极其强烈。作为鸿荣源的自持物业，改造意愿和开发效率应该不低。也有可能收购周边厂区一同开发改造的可能性。

当然，具体落实和实施，这都是后话。

虽然说项目周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园，并处于三者之间形成的犄角地带。但不管是景观关系还是环境关系，其实并不强，可接近性一般。

同时也受到这几大生态公园的限制，加上高速路、城市立交对项目所处片区的完整性形成割裂。

因此，从居住角度来说，目前润科华府所处的区位，比较一般。发展空间的限制和工业园区占比过大，使得周边现有的社区几无，商业配套低业态组合为主，短期内需寄望于楼盘自身的底层商业配套以改善。