华侨城西部首作 四海云亭预计25号样板间开放①【规划篇】

四海云亭主推建面约89-128㎡住宅，样板间计划本月25日（周六）正式开放样板间。

项目占地面积2.05万㎡，规划建筑面积12.43万㎡，容积率达到6.47。

规划有5栋，其中4栋33层住宅和1栋9班制幼儿园，每栋住宅又都分为2个单元，总户数约1178套。

停车位1003个，车位比不足1。还规划有约1.2万㎡的1-2层临街商业。

图：来源于家在深圳@丰年贝可。

项目具体位于沙井北部，大埔路与中亭路交汇处的西北侧，与松岗片区相邻，距离地铁11号线后亭站约1.1公里步行距离（根据google earth测量，仅供参考），一般步速，需10-15*时间。

现状环境为私建民房包围，覆盖有较大范围的工业厂区，及零星坐落着不少的村集资房。暂时缺乏大型的商业配套，目前主要商圈在南面约2.6公里的西荟城及西荟城往西点的京基百纳一带。

配套学区是荣根学校（小学部，1、2类）和沙井中学（仅供参考，以官方及对应学校公布为准）。

根据2010年[沙井步涌-后亭地区]法定图则，四海云亭在GX01城市更新单元范围内，也就是说，未来GX01内还将可能继续改造，已知的西南角即图示05-02、05-03暂时现状保留，其余规划为住宅及一所高中。

因此，四海云亭是片区内比较*的商品住房。

华侨城入主深圳旧改 主导开发的首批产品

拥有以国际会展中心为前期概念的大空港新城，将辐射沙井产业升级换代，旅馆服务业或会出现蓬勃发展机遇，有可能将沙井推到深圳西北门户的高度。

那么，早期粗犷缺乏秩序地发展，让沙井在新的机遇下，面临着不可避免的城市更新压力。这一点，对于四海云亭所处的周边片区，恐怕更突出。

四海云亭本身属于后亭村城市更新的一部分，开发商为深圳华侨城城市更新投资有限公司，因此四海云亭是由华侨城主导，与花伴里合作开发的项目。

2015年6月，华侨城宣布收购花伴里公司持有的恒祥基地产公司51%的股权，以28亿元的价格将恒祥基在深圳的6个城市更新项目收入囊中。自此，华侨城正式参与深圳城市更新业务。

四海云亭便属于华侨城主导开发的这批项目中的其中一个，其它项目还包括：水门拆迁返还地项目（四海锦园，已入市）、龙胜旧改项目（拆迁停顿）、沙井后亭工改商项目（四海云亭东侧约400m）、新木新村旧改项目（平湖，在建）和珠光旧改二期项目（西丽）。

四海云亭“商业配套” 华侨城“工改商”项目可期

其中，沙井后亭工改商项目，即后亭社区城市更新单元，位于四海云亭的东侧，约400m距离。

规划项目拆除用地面积1.63万㎡，开发建设用地面积1.33万㎡，计容积率建筑面积6.64万㎡，其中商业1.3万㎡，办公5.1万㎡。

华侨城的这个“工改商”项目，可以说是四海云亭的商业配套项目。一方面补充片区内中等商业业态的需求，另一方面，也给片区带来中高服务的产业需求，推动四海云亭等周边住宅物业的土地价值。

图：来源于家在深圳@超级丹丹，摄于2017-02-14

除此之外，周边片区内已纳入更新计划的项目，相对于星河荣御要少得多，且有一定的距离，比如共和旧村片区城市更新单元，直线距离超过1.5公里。

下图所示的宝沙公园规划，出自于2013年的[松岗潭头地区]法定图则，此后，并未有确切的提及。老牛个人认为，该规划公园现状为厂房建筑，改变土地性质和用途的阻碍，应该极大。

反而，距离松岗个别城市更新项目更近些，比如红星村城市更新单元、卓越的松岗商业中心。但短期内可改善的空间有限。

四海云亭作为华侨城入主深圳旧改的首批产品之一，借助华侨城在地产开发的实力和经验，品质应该有保障。虽然目前居住环境及对应配套相对一般，但倘若价格上有所让利，在沙井片区来说，是可关注的新盘物业。