粤港澳大湾区落定评华侨城沙井首发项目四海云亭

咚咚牛浩思 牛浩思

2017.3.10 18:47浏览:73776

宝安区的沙井片区，它作为西部三镇人气最旺的地区，是开发商扎堆拿地的集中区域，不少旧改项目已经形成规模效应，前景十分令人充满期待。

这一期楼评，将从更全面的角度来看华侨城四海云亭。该项目位于沙井街道的后亭社区，距离11号线后亭站约1公里，是典型的轨道交通+产业支持的新盘，下面开始具体介绍。

一、项目概况

粤港澳大湾区落定三大湾区对比

今年的两会上，首次明确提出，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，其中包括广州，深圳，珠海，佛山，东莞，惠州，肇庆，中山，江门9个城市，加上香港，澳门2个特别行政区，面积5.6万平方公里，人口约6672万，2016年经济总量达到1.36万亿美元，全球第三，即将超越第二名的纽约湾区，发展潜能巨大，是国家层面的重要战略计划。

纽约湾区，2016年经济总量1.4万亿美元，是美国和全球国际贸易的枢纽，周边有波士顿（教育科研基地），普林斯顿等城市群的支持。

这张图是美国旧金山湾区的现状，2016年经济总量1.8万亿美元，是全球最有影响力的科研创新中心，交通网络四通八达，周边有完善的产业链条配套。旧金山湾区也是三大湾区里面，最像粤港澳湾区的一个。

中国目前的经济总量，发展增速，转型升级的加速，科研创新能力的提升，完全有可能在今后的3-5年内迎头赶上旧金山湾区。深圳这两年提出建设“中国硅谷”的口号，而期待深圳作为粤港澳的创新引领排头兵，早日实现既定目标。四海云亭处于粤港澳大湾区的黄金位置，未来的升值空间和周边片区的发展潜力，十分令人期待。

东京湾区,由横须贺港,横滨港,川崎港,东京港,千叶港,木更津港6个港口首尾相连，组成马蹄形港口群，年吞吐量超过5亿吨，同时带动形成了京滨、京叶两大工业地带。由于近几年国际贸易萎缩，加上中国中高端装备制造的崛起，东京湾区日渐衰落，2016年经济总量0.8万亿美元.

华侨城四海云亭处在粤港澳大湾区的中心位置,正好位于黄金三角的枢纽，发展潜力巨大，具备十分优越的区位竞争力。

深圳西部的发展潜力，现在基本已经得到大部分深圳市民的认同。四海云亭周边海、陆、空、轨全方位立体覆盖，四通八达，深中通道，深茂铁路等交通设施日趋完善，直接利好该楼盘。

同时，该项目可直接承接前海和大空港“双轮驱动”带来的利好，升值空间较大。

这张鸟瞰图，具体的展示了未来深圳西部三镇（福永沙井松岗）的发展前景。全球最大的会展中心已经在紧锣密鼓的赶工期，预计2018年即将投入使用。毗邻会展中心的空港新城，高起点规划，会相互形成较大的片区规模效应，周边片区的外在面貌和内在品质，都将会有大幅度的提升。

区域产业转型升级产城融为一体

宝安区在新的十三五规划中，立足长远发展，全面启动产业转型升级，提供人才，资金，产业园等多种平台支撑。多种类型的产业园和研发基地相继立项，同时产业聚集带来了大批就业岗位和潜在购买力，可以形成很好的良性循环。与此相对应的反面案例，就是龙华区的总体规划，前几年借着高铁枢纽的概念，政府大批量卖了不少居住用地，卖地收入可观。

可是，缺少相应的公共资源（学校，医院，交通设施等）配套，对产业的定位也并不是十分清晰。不过现在龙华区政府已经在大力补之前的缺漏和短板了，相信会有很好的转变。

国家自主创新示范区宝安片区：92.29平方公里，为全市各区最大，共涉及57个社区，覆盖各类重点园区118个，五百强和上市公司等重点企业298家，创新平台72个。

西部三镇的产业园区较为集中，华侨城.四海云亭处于区域的中间位置，受四周地块的拉升和带动作用明显。

广东省智能制造示范区：占地面积878.5公顷，珠江东岸重要的智能制造产业基地，深圳西部滨海地区以智能制造为主导的战略性新兴产业生产中心，深圳市国家自主创新示范区中的创新引领区，产城融合的智慧示范社区。

华侨城.四海云亭毗邻空港新城和智能制造示范区，这种高级别定位的产业区域，是片区核心竞争力的重要支撑和保证。

这张俯视图，生动形象的展示了整个沙井片区的未来远景，空港新城+产业基地配套，打下了支撑片区长远发展的坚实基础。

大学小镇、金蚝美食文化小镇立项文体配套丰富

沙井大学小镇：面积约8.3平方公里，现已引进暨南大学（深圳校区）。计划继续引进中外联合办学的院校和知名大学建立分校区，第2所高校引进正在洽谈中。沙井之前落后闭塞的陈旧印象，会随着文体配套设施的逐步完善，片区人口整体素质也会跟随逐步提升，这是立足长远的人才培养和储备计划。

四海云亭距离沙井大学小镇约6公里，通过两条主干道宝安大道+107国道，可以较便捷到达。

沙井大学小镇：以高等学院为平台，结合沙井片区独特的产业聚集优势，打造产学研一体化的科研创新基地。小镇可与片区居民形成良好互动，结合小镇所在地块的地理资源和人文特色，共同创造出绿色生态，舒适宜人的高教园区。

沙井金蚝美食文化小镇：占地面积约8.3平方公里，其中核心范围约2平方公里。四海云亭距离沙井蚝美食小镇仅1.3公里，步行即可达到，十分便捷。

沙井计划将小镇打造成文化和美食体验的特色消费目的地。沙井金蚝美食文化小镇：沙井拥有全国*的蚝文化博物馆，2006年，沙井蚝被列为广东省非物质文化遗产。未来计划将小镇打造成文化和美食体验的特色消费目的地。

水域治理：宝安区下大力气整治水域污染，同时保护好水源保护区。四海云亭位于大空港片区和茅洲河片区的中间区域，受到的负面影响较小。

水域治理：马兴瑞省长在深圳当市委书记时，多次召开专题会议，现场办公，集中解决阻碍水域治理的难题，已经取得阶段性成效。十三五期间，市政府将继续投入巨资，改善生态环境，治理水环境，给居民创造良好的生活环境。

水域治理：从中央到各级地方政府，全面实施河长制，由一把手任河长，定期考核，严肃追责问责，实施力度空前。期待水域治理早日完成，2020年实现茅洲河全流域变清澈。

西部路网密布立体交通出行

交通配套：*公布的深圳十三五交通规划显示，西部交通网络密度明显加大。四海云亭所在地块，市内轨道，城际轨道，外环高速等一应俱全，交通比较便捷。

出行方式：由于靠近地铁11号快线，可灵活选择多种交通方式组合，建议*地铁+摩拜单车（步行），或者公交+地铁组合。

出行方式：地铁口旁就有出租车候车点（当然也有电单车载客的），摩拜单车的服务点，摩拜单车数量还需要加大投入。

出行方式：远途的线路较少，需要增加；比较温馨的是，四海云亭旁边有社区微巴的站台，实用便捷。

商业教育医疗配套稍弱周边环境待改善

商业配套：由于购物中心在前期策划阶段，就会测算周边地区的消费能力和购买力，整个后亭社区的消费能力并不是很高，所以购物中心配置的比较少。

四海云亭的底部两层商业裙房，会配置一批商铺。同时，离四海云亭比较近的商场是天源汇百货，步行200m就到了。未来1-2年内，距离四海云亭约300m的地块（也是华侨城的地块，已经设围挡圈起来了），会配置集中式的购物中心，到时购物消费会更加便捷。

教育配套：由于目前后亭社区的公办学校资源比较匮乏，四海云亭带的公办学区是距离稍远的荣根小学和沙井中学（初中）。周边的民办学校有4个，都是小学+初中的九年一贯制学校，家长可以根据自己需要选择。9班制幼儿园就在四海云亭的用地范围内，十分便捷。

医疗配套：后亭社区的医疗资源，总体上来说还是比较匮乏。沙井医院是公办的二甲医院，还有一些非公办的医院可供选择，当然也可以乘坐交通工具，去自己觉得适合的医院看病就诊。

四海云亭的马路对面就是后亭社康服务中心，小病就可以在社康里面就诊了。

周边环境：由于后亭社区刚开始进行较大规模的开发，所以四海云亭算是整个后亭社区*较大规模的商品房项目。四海云亭地块附近的后亭雅苑和新宝花园，都属于小产权房，外观还是不错的。

华侨城集团在四海云亭附近还有两块用地待开发，已设置围挡，土地已完成平整，而且用的是“四海云亭“广告牌。

周边环境：后亭社区计划将四海云亭马路对面的地块进行整治，设置一批公共活动设施，为周边居民提供舒适的公共活动场所。

周边环境：四海云亭周边的人气已经比较旺盛，塔楼的主体结构也都已经封顶，预计最快2018年上半年就可以交房。

二、楼栋户型

总体概况：四海云亭由4栋住宅塔楼+底部商业裙房大平台（2层）+幼儿园组成，总体建筑风格稳重大气，外立面采用新古典设计手法，3段式经典分格，品质高端。

总体布局：4栋塔楼错落有致，尽量避免视线遮挡。设置裙房屋顶大花园，可以同时向内看花园景观，向外远眺。

户型产品：主要分为3个面积段，77㎡，89㎡，127㎡，适应不同客户群体的各自需求。

三、价格分析

四海云亭是毛坯交房，由于后亭社区目前无商品房，参照沙井片区的部分新盘市场价，结合四海云亭的项目特点，初步预估均价为38000元/㎡。根据户型产品类型，楼层，朝向等因素不同，单价也会有所变化，暂时不深入分析，等楼盘备案价出来之后再做价格的细致分析。(以上所有分析仅供参考，以政府主管部门和开发商提供的权威信息为准)。