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粤港澳大湾区落定 评华侨城沙井首发项目四海云亭

牛浩思-新房专家

牛浩思-新房专家 牛浩思

2017.3.10 18:4723863


宝安区的沙井片区,它作为西部三镇人气最旺的地区,是开发商扎堆拿地的集中区域,不少旧改项目已经形成规模效应,前景十分令人充满期待。


这一期楼评,将从更全面的角度来看华侨城四海云亭。该项目位于沙井街道的后亭社区,距离11号线后亭站约1公里,是典型的轨道交通+产业支持的新盘,下面开始具体介绍。


一、项目概况


粤港澳大湾区落定 三大湾区对比


今年的两会上,首次明确提出,研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划,其中包括广州,深圳,珠海,佛山,东莞,惠州,肇庆,中山,江门9个城市,加上香港,澳门2个特别行政区,面积5.6万平方公里,人口约6672万,2016年经济总量达到1.36万亿美元,全球第三,即将超越第二名的纽约湾区,发展潜能巨大,是国家层面的重要战略计划。



纽约湾区,2016年经济总量1.4万亿美元,是美国和全球国际贸易的枢纽,周边有波士顿(教育科研基地),普林斯顿等城市群的支持。



这张图是美国旧金山湾区的现状,2016年经济总量1.8万亿美元,是全球最有影响力的科研创新中心,交通网络四通八达,周边有完善的产业链条配套。旧金山湾区也是三大湾区里面,最像粤港澳湾区的一个。


中国目前的经济总量,发展增速,转型升级的加速,科研创新能力的提升,完全有可能在今后的3-5年内迎头赶上旧金山湾区。深圳这两年提出建设“中国硅谷”的口号,而期待深圳作为粤港澳的创新引领排头兵,早日实现既定目标。四海云亭处于粤港澳大湾区的黄金位置,未来的升值空间和周边片区的发展潜力,十分令人期待。



东京湾区,由横须贺港,横滨港,川崎港,东京港,千叶港,木更津港6个港口首尾相连,组成马蹄形港口群,年吞吐量超过5亿吨,同时带动形成了京滨、京叶两大工业地带。由于近几年国际贸易萎缩,加上中国中高端装备制造的崛起,东京湾区日渐衰落,2016年经济总量0.8万亿美元.


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华侨城四海云亭处在粤港澳大湾区的中心位置,正好位于黄金三角的枢纽,发展潜力巨大,具备十分优越的区位竞争力。


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深圳西部的发展潜力,现在基本已经得到大部分深圳市民的认同。四海云亭周边海、陆、空、轨全方位立体覆盖,四通八达,深中通道,深茂铁路等交通设施日趋完善,直接利好该楼盘。


同时,该项目可直接承接前海和大空港“双轮驱动”带来的利好,升值空间较大。


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这张鸟瞰图,具体的展示了未来深圳西部三镇(福永沙井松岗)的发展前景。全球最大的会展中心已经在紧锣密鼓的赶工期,预计2018年即将投入使用。毗邻会展中心的空港新城,高起点规划,会相互形成较大的片区规模效应,周边片区的外在面貌和内在品质,都将会有大幅度的提升。


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区域产业转型升级 产城融为一体


宝安区在新的十三五规划中,立足长远发展,全面启动产业转型升级,提供人才,资金,产业园等多种平台支撑。多种类型的产业园和研发基地相继立项,同时产业聚集带来了大批就业岗位和潜在购买力,可以形成很好的良性循环。与此相对应的反面案例,就是龙华区的总体规划,前几年借着高铁枢纽的概念,政府大批量卖了不少居住用地,卖地收入可观。


可是,缺少相应的公共资源(学校,医院,交通设施等)配套,对产业的定位也并不是十分清晰。不过现在龙华区政府已经在大力补之前的缺漏和短板了,相信会有很好的转变。


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国家自主创新示范区宝安片区:92.29平方公里,为全市各区最大,共涉及57个社区,覆盖各类重点园区118个,五百强和上市公司等重点企业298家,创新平台72个。


西部三镇的产业园区较为集中,华侨城.四海云亭处于区域的中间位置,受四周地块的拉升和带动作用明显。


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广东省智能制造示范区:占地面积878.5公顷,珠江东岸重要的智能制造产业基地,深圳西部滨海地区以智能制造为主导的战略性新兴产业生产中心,深圳市国家自主创新示范区中的创新引领区,产城融合的智慧示范社区。


华侨城.四海云亭毗邻空港新城和智能制造示范区,这种高级别定位的产业区域,是片区核心竞争力的重要支撑和保证。 


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这张俯视图,生动形象的展示了整个沙井片区的未来远景,空港新城+产业基地配套,打下了支撑片区长远发展的坚实基础。


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大学小镇、金蚝美食文化小镇立项 文体配套丰富


沙井大学小镇:面积约8.3平方公里,现已引进暨南大学(深圳校区)。计划继续引进中外联合办学的院校和知名大学建立分校区,第2所高校引进正在洽谈中。沙井之前落后闭塞的陈旧印象,会随着文体配套设施的逐步完善,片区人口整体素质也会跟随逐步提升,这是立足长远的人才培养和储备计划。


四海云亭距离沙井大学小镇约6公里,通过两条主干道宝安大道+107国道,可以较便捷到达。


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沙井大学小镇:以高等学院为平台,结合沙井片区独特的产业聚集优势,打造产学研一体化的科研创新基地。小镇可与片区居民形成良好互动,结合小镇所在地块的地理资源和人文特色,共同创造出绿色生态,舒适宜人的高教园区。


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沙井金蚝美食文化小镇:占地面积约8.3平方公里,其中核心范围约2平方公里。四海云亭距离沙井蚝美食小镇仅1.3公里,步行即可达到,十分便捷。


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沙井计划将小镇打造成文化和美食体验的特色消费目的地。沙井金蚝美食文化小镇:沙井拥有全国唯一的蚝文化博物馆,2006年,沙井蚝被列为广东省非物质文化遗产。未来计划将小镇打造成文化和美食体验的特色消费目的地。


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水域治理:宝安区下大力气整治水域污染,同时保护好水源保护区。四海云亭位于大空港片区和茅洲河片区的中间区域,受到的负面影响较小。


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水域治理:马兴瑞省长在深圳当市委书记时,多次召开专题会议,现场办公,集中解决阻碍水域治理的难题,已经取得阶段性成效。十三五期间,市政府将继续投入巨资,改善生态环境,治理水环境,给居民创造良好的生活环境。


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水域治理:从中央到各级地方政府,全面实施河长制,由一把手任河长,定期考核,严肃追责问责,实施力度空前。期待水域治理早日完成,2020年实现茅洲河全流域变清澈。


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西部路网密布 立体交通出行


交通配套:最新公布的深圳十三五交通规划显示,西部交通网络密度明显加大。四海云亭所在地块,市内轨道,城际轨道,外环高速等一应俱全,交通比较便捷。


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出行方式:由于靠近地铁11号快线,可灵活选择多种交通方式组合,建议首选地铁+摩拜单车(步行),或者公交+地铁组合。


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出行方式:地铁口旁就有出租车候车点(当然也有电单车载客的),摩拜单车的服务点,摩拜单车数量还需要加大投入。


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出行方式:远途的线路较少,需要增加;比较温馨的是,四海云亭旁边有社区微巴的站台,实用便捷。


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商业教育医疗配套稍弱 周边环境待改善


商业配套:由于购物中心在前期策划阶段,就会测算周边地区的消费能力和购买力,整个后亭社区的消费能力并不是很高,所以购物中心配置的比较少。


四海云亭的底部两层商业裙房,会配置一批商铺。同时,离四海云亭比较近的商场是天源汇百货,步行200m就到了。未来1-2年内,距离四海云亭约300m的地块(也是华侨城的地块,已经设围挡圈起来了),会配置集中式的购物中心,到时购物消费会更加便捷。


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教育配套:由于目前后亭社区的公办学校资源比较匮乏,四海云亭带的公办学位是距离稍远的荣根小学和沙井中学(初中)。周边的民办学校有4个,都是小学+初中的九年一贯制学校,家长可以根据自己需要选择。9班制幼儿园就在四海云亭的用地范围内,十分便捷。


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医疗配套:后亭社区的医疗资源,总体上来说还是比较匮乏。沙井医院是公办的二甲医院,还有一些非公办的医院可供选择,当然也可以乘坐交通工具,去自己觉得适合的医院看病就诊。


四海云亭的马路对面就是后亭社康服务中心,小病就可以在社康里面就诊了。


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周边环境:由于后亭社区刚开始进行较大规模的开发,所以四海云亭算是整个后亭社区首个较大规模的商品房项目。四海云亭地块附近的后亭雅苑和新宝花园,都属于小产权房,外观还是不错的。


华侨城集团在四海云亭附近还有两块用地待开发,已设置围挡,土地已完成平整,而且用的是“四海云亭“广告牌。


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周边环境:后亭社区计划将四海云亭马路对面的地块进行整治,设置一批公共活动设施,为周边居民提供舒适的公共活动场所。


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周边环境:四海云亭周边的人气已经比较旺盛,塔楼的主体结构也都已经封顶,预计最快2018年上半年就可以交房。


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二、楼栋户型


总体概况:四海云亭由4栋住宅塔楼+底部商业裙房大平台(2层)+幼儿园组成,总体建筑风格稳重大气,外立面采用新古典设计手法,3段式经典分格,品质高端。


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总体布局:4栋塔楼错落有致,尽量避免视线遮挡。设置裙房屋顶大花园,可以同时向内看花园景观,向外远眺。


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户型产品:主要分为3个面积段,77㎡,89㎡,127㎡,适应不同客户群体的各自需求。


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三、价格分析


四海云亭是毛坯交房,由于后亭社区目前无商品房,参照沙井片区的部分新盘市场价,结合四海云亭的项目特点,初步预估均价为38000元/㎡。根据户型产品类型,楼层,朝向等因素不同,单价也会有所变化,暂时不深入分析,等楼盘备案价出来之后再做价格的细致分析。(以上所有分析仅供参考,以政府主管部门和开发商提供的权威信息为准)。


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四、总结


综合以上分析,华侨城.四海云亭是后亭片区推出的首个较大规模的商品房楼盘,有地铁11号线+产业支撑的重大利好,区位优势明显,升值潜力较大。现场踩盘时,据销售人员介绍,即将开放样板房,取得预售证开始放卖,希望刚需的首次置业者和有投资需求的朋友们,可以重点关注四海云亭,选到适合自己需求的房子。



从高涨到回调,由抢购到观望;

跌宕起伏的2016,楼市经历了哪些演绎?

调控政策震慑之下,房价怎么走?

 

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