【新盘发现】坪山汤坑第一工业区旧改，预建150米超高住宅

汤坑*工业区旧改位于坪山区碧岭街道，中山大道与汤坑路交汇处西南侧，是规土委列入2015年第三批的城市更新单元项目，规划为150米高度44-47层的超高层住宅楼。

旧改项目多，区域发展潜力大

沿中山大道两侧充斥着大量的城市更新项目，目前周边重点规划有“汤坑老围旧改”拆除重建用地面积约8.1万平米、“泰富华汤坑旧改”占地约12万平米、“华盛碧岭城旧改”约规划200万的建面体量，“沙湖社区整村统筹”项目等，目前已经有泰富华地产（代表作：坪山天峦湖项目）、卓越地产、华谊兄弟、碧桂园、华盛地产等大型开发企业入驻，未来将为片区带来大量高品质楼盘，区域发展潜力较大。

“沙湖社区整村统筹”辖区土地总面积674.58万平方米,未来沙湖社区整村统筹或有近300万平的土地转化为政府储备用地，空白地块对于政府来说可有空间施展蓝图规划，通过土地拍卖引入资金雄厚的开发企业或高端的产业团队，对于中山大道一带的建设和经济提升会起到一定的促进作用。

高地价、快周转，带动区域发展

位于中山大道的坪山天虹附近，距离项目约3公里，为坪山近两年的土地拍卖高峰区域。其中信达泰禾金尊府，为2015年以30.3亿高价拍卖的住宅用地，除去需配建保障房的45000平面积外，楼面价高达2.5万/平方米。另外还有龙光玖云著是16年初龙光地产以10.82亿的高价拿到的商业地产项目，预计今年入市。

对于拍卖用地来说，相对开发快、进入市场快，相对会先带动小片区的建设速度，加速改善周边的居住环境，进而提升中山大道整体形象。

周边规划配套

公园：项目周边规划有鹏茜国家矿山公园（距离项目约1公里）、坪山儿童公园（距离项目约2公里）。

教育：小区配建幼儿园和小学用地，距离中山大道规划中的初中用地约1.1公里，距离汤坑小学约1.3公里。

商业：小区配建1-2万平商业、办公用途面积，中山大道沿街规划有商业用地，短期内自给自足，未来周边旧改配建商业支撑。

医院：小区配建社康中心、健宁医院（精神病医院，距离项目约300米）、计生服务中心（距离项目约600米）、疾病控制中心。

交通：小区配建公交首末站、碧岭公交站（距离项目约500米），19号地铁线（远期规划）。

位置交通：

项目沿南坪快速路（3期可转水官高速，预计18年建成）、新横坪公路，西接大运、龙城片区，东为坪山中心区，南面可通过规划中的坪盐通道（预计18年底建成）直达大小梅沙度假胜地。

地铁轨道方面，根据深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）总体方案图显示，中山大道规划有19号地铁线路，预计项目附近规划有地铁站点，但19号线未被列入轨道四期工程，属于远期规划线路。

19号线实线属于确定走向，虚线属于未确定的弹性发展线路。后期预计会延伸至惠州段。

规划中的31号线与19号线有交叉站点，但也属于远期规划，且仅作用于五联—龙城—坪山，这三个片区，受众较低，预计建设时间会不确定的延后。

项目基本资料：

根据日*调整的更新单元规划公示，拆除用地面积为84738.1㎡，开发建设用地面积为45831.2㎡，计容积率总建面为284560㎡。

项目共4块用地，分为2期开发，共规划150米高度，44-47层的超高层住宅楼。

项目配建幼儿园和小学用地，并规划有公交首末站、社康中心、地下公共充电站等公共设施。

01地块：住宅、商业（建面2750㎡），公共配套设施（社区管理用房、文化活动室、警务室、邮政所、社区体育活动场地）

02地块：住宅（含13400保障房）、商业、办公及酒店（建面16950㎡），公共配套设施（社康中心、再生资源回收站、垃圾转运站、公交首末站、社区文化广场、老年人日间照料中心等）

03地块：住宅、社区体育活动场地。

04地块：规划12班幼儿园

05地块：规划24班小学

综合来看，规划时几乎将所有的公共配套设施都集中在02地块，但公交首末站的尾气排放、垃圾转运站可能带来的臭气和其他设施都有可能带来的一定的环境影响，加上02地块位于中山大道和汤坑路主干道交汇处，临路建筑应会收到车流噪音和扬尘的影响，这些因素加起来都大大降低了02地块的居住舒适感。

01地块主要要注意北向中山大道会会带来的车辆噪音和扬尘影响，以及东向01地块公交首末站出口带来的公交尾气排放和噪音影响。

03地块性价比*，不临主干道无车流噪音影响，东向规划为幼儿园和小学用地，无高层遮挡，视野景观较好。