晶晶乐道
2017.3.21 20:43浏览:17783
晶晶乐道
2017.3.21 20:43浏览:17783
咚咖房学院第44期,由咚咚找房市场研究专家、淘房哥摩天为主讲嘉宾,对近期楼市动态和置业趋势作了详细分析,精彩观点如下:
淘房哥-摩天:深圳楼市处于上涨趋势 整体比较乐观
咚咚找房市场研究专家 淘房哥-摩天
——近期成交数据——
2月下旬之后,中介看房量和签单量也处于上升趋势,价格目前还不具备上涨条件。
全市:从目前的成交量来看变化不大,房价上涨的动力不足,价格也比较稳,从之前的5万,到现在的5.5万已持续5周,涨幅在10%左右。
宝安区:“10.4”新政之后成交量出现下滑,价格下跌,但12月份有部分房源以价换量,笋盘较多。今年2月份市场陆续出现了一些笋盘,目前宝安的价格从之前的5万到5.6万,再到现在的5.2万,基本是横着的价格。
南山区:南山均价涨了一点,2月份南山科技园、后海、华侨城成交比较活跃,西丽的成交也比较活跃,但刚需盘比较一般,大部分价格都是横着的,只有个别上涨5%,目前市场总体的量仍处于低位。
福田区:福田比较平稳,价格基本上没有超过10%的涨幅,甚至5%的涨幅都没有,可能也就两三千元的涨幅,如果算上不同区域的分化,比如豪宅、普宅或税费,如果今年投资的话,应该没有什么获利空间。
罗湖区:罗湖相对而言比较平稳,市场好的时候,一个区域的成交量应该是300-400套,“10.4”新政之后,一个区域的成交量80多、90多、100多,比较低迷。近期看房量有一定的新增。
龙坂片区:成交量基本上都是低位,但价格比较平稳,可以说是横盘的量。
——调控下的楼市——
1、今年1、2月份基本上全是二手房,新盘还没有入市,根据我们接触的中介朋友反馈,今年投资客离场比较多,买房的一般都是刚需或改善。
2、2017年1、2月份的成交价位,200万-500万的占比最高,大约58%,去年全年千万以上的成交是5%,1、2月份是7%,高端住宅在今年年初有一个上涨的趋势。
3、从各个区域的套均总价来看,去年最高的是南山、福田,南山是600多万,福田没怎么变动,差距不到100万,但今年南山有一个明显的提升。
4、去年最低的是龙岗,说明现在很多购买力从70后、80后到90后,甚至95后已经开始买房了,罗湖的选择性、需求,还是以低价位为主,购买力向西、向北。
5、去年套均总价是440万,现在是480万,南山为什么套均从600多万突然到了700多万?最主要的原因是被豪宅拉高了,现在豪宅市场非常火,可能之前半年的量,现在一个月就达到了。
6、去年最高的是香蜜湖,今年最高的是华侨城,今年年初只要房源状态不错,价格合理,消化都很快。这也就说明“9.30”之后,改善性需求还没有完全释放,特别是学区,所以学区一直比较抗跌,并且优质的学区爆发力比较强。
7、今年后海的套均可能达到千万级,蛇口是分化比较明显的区域,有大厦型物业,有老破旧学区,也有大南山脚下的豪宅。科技园的学位房800多万,比现在的百花高。我个人不是很看好百花的大户型学区,但百花的小户型涨幅非常高。
8、南二外是整个南山最好的学区,越高总价的房子,学区的溢价会越低。
9、还有一个比较特殊的是宝中,宝中之前是660万、650万的套均总价,今年豪宅把价格拉高了挺多,不排除有外地客户来深圳买房,
10、去年最低的是布吉、人民南,200万不到,买小户型,有可能有些人是做现金流配置,或者过渡,但投资的话,人民南的升值空间不如布吉。
——调整期如何买房——
1、近两、三年来看,深圳是处于上涨趋势,整体还是比较乐观的,但短期内,政策影响是最大的,稍微一个政策就会改变房价的趋势。
2、储备了足够的市场调控政策,地产是支柱行业,经济的发展需要房地产拉动,所以今年大跌的可能性不大,大幅上涨的可能性也不大,可能是软着陆或横盘,慢慢挤泡沫。
3、个人认为房产税今年不可能出,从这一波上涨大家就可以看出来,一线涨,然后收紧,后面是二线涨,三线肯定要去库存,在这种情况下,如果收房产税,三、四线城市去库存将很难,基本面比较好的热点城市今年的政策肯定是偏紧的,否则三四线城市去库存更难。
4、供求方面,主要的占比还是改善的刚需和第一次买房的刚需,单身之前能买2套,现在只能买1套,这种购房门槛的提高最主要是抑制偏投资性需求,对刚需的影响不是很大。
5、今年地价会进行限制,如果地价不限制的话,房价是很难限制的。
6、今年的新房供应量挺大,去年很多楼盘到今年都没有开盘,如果市场好的话,开发商应该是要走量的,平开或低开的可能性大。
7、去化周期,从之前的“日光盘”,到现在一个楼盘开盘卖3成或5成已经算不错了。
8、二手房成交,2月底和本月初持续两周火爆,正常的市场,只要降10%,哪怕“10.4”之后,很优质的楼盘降价10%也可以是很快速出手。
9、二手房价格,像2015年或2016年这种全国性的轮动是很难出现的,反而稳中有升的趋势是长期的、比较健康的,哪怕横盘时间越久,或者回调的幅度越大,其实也是风险的降价,对下一次上涨更有利。
10、长期来看,政府是不希望大跌,他会通过横盘来慢慢消化购买力。调整期对于买家或改善而言是一个机会,调整期、横盘期的选择性比较大,第一个原因是去化周期,放盘量还在慢慢增加,而供应量增加,选择性更多。
11、有多少钱办多少事,现在很多刚需说白了就是眼高手低,买房要买适合自己的,很多人是既考虑升值,又考虑居住环境好,只有价格高于价值的,没有价格低于价值的,除非个别急卖的。
12、回归中心,回归居住。价格和配套要相符,如果一个区域的供应量太大并不是好事,如果自住居多,抗跌性会强一些,如果全是投资或出租,抗跌性就比较差,买家也会去对比,新盘如果低开走量的话,会吸引一部分二手房的购买力转入新房市场。
13、看总价、看地铁、看学区。关外的地铁综合体,每个地铁的价值都不一样,有的地铁溢价可以去到20%甚至30%,比如1号线经过福田CBD、车公庙、蔡屋围、科技园,这些商圈的购买力比较强,所以地铁价值比较高,而14号线的价值就不如1号线。
14、不同需求不同选择。不管是自住还是投资,要根据自己的需求来看,套均总价400万来算,增幅10%就是40万,投资一年能赚7%、8%、10%的增幅已经非常可观了。
15、不同价位不同选择。有的人看到宝安、红山的价格不错,区域发展都不错,比如89平三房或70多平,基本上是400万到600万的价格,拿300万投资这个区域很显然不适合,可以到观澜、沙井、松岗的获利空间更大。另外学区,如果一千多万买核心区域的学区,价格一定要对准,否则哪怕你看着旁边的房子89平翻倍了,你才涨50%。
——粤港澳大湾区——
1、大湾区,湾区要基于城市化和都市圈的条件下才能产生。城市化其实就是聚集,不管是产业、人口还是智慧,都是聚集,之前是聚集在香港、聚集在深圳、聚集在广州,现在形成大湾区,广州、深圳紧密融合。大城市会出现都市圈,双城生活越来越明显。
2、生活半径的扩大通过轨道交通完全可以实现,现在从宝中开车到长安40多分钟,未来轨道交通,一个小时之内直达不是没有可能,一个小时的时候刷一下朋友圈很快就过去了,所以一个小时不是不能接受的,甚至一个半小时都可以接受,高房价之下的外溢是正常的,考虑居住环境,用时间换空间,这种可能性是很大的。
3、未来房价的高度肯定是在湾区,也就是说整个深圳房价的高度肯定在西部,我觉得豪宅可以翻倍,一两千万的豪宅还不叫豪宅,未来达到20万/平方米是一个大趋势。但有一点,会出现很多“伪豪”,比如物业配套跟不上、户型格局定位不合理,如果你有优质资产,就应该一直持有,不要想着卖了之后又买,优质资产还是一直持有。
咚咚找房楼盘研究专家-牛浩思:商务公寓推出的重要因素是旧改
咚咚找房楼盘研究专家-牛浩思
一、商务公寓供应篇
1、2011-2016年新房住宅市场和商务公寓市场供应量跟开盘量对比
六年来,商务公寓销售的体量只有全市新房销售的10%,商务公寓是比较小众的市场,大家对商务公寓比较陌生,即便了解,也比较片面。
2、2016年、2017年商务公寓市场情况
2016年、2017年88个在售或即将推出的商务公寓项目
如果大家想了解商务公寓的话,要谨慎挑选。
2011年到2016年商务公寓推盘量、销售量和成交量柱状图
2017年商务公寓会否迎来爆发不好说,但每年的成交量是波浪形,平稳上升一点点是比较肯定的。
商务公寓的特点:
第一个特点:产品供应两极分化
为什么会有那么多豪宅做大面积商务公寓呢?原有豪宅产品未必能满足他们的需求,所以导致部分开发商推出顶级商务公寓豪宅产品,更好的服务,更符合高端人群的需要。
商务公寓推出的一个很重要的原因是旧改,旧改并不是所有用地都做住宅,它有商业比例的划分,而商业比例除了做写字楼,除了做集中式shoppingmall或底商,肯定有一部分拿来做商务公寓,这种情况下,商务公寓具有客观的原因,市场确实需要小面积户型,也有主观原因,就是开发商需要把商业面积拿来从写字楼转化为商务公寓。
第二个特点:轨道交通物业特别多
据统计,88%的商务公寓都是在地铁口,商务公寓因为有商务的需求,也有日后大量出租的需求,这种前提下,对地铁交通是硬性要求,这是商务公寓的标配条件。
在前海做投资的话应该怎么判断呢?如果大家投资前海,要针对不同的物业、不同的总价,找不同的目的地。
LOFT公寓得宠,LOFT公寓的定价肯定比平层要高,LOFT公寓报建时是以写字楼来报建的,所以有4.5米层高扣掉天花板厚度,再扣掉中间搭板的厚度,上下两层的层高是2米,如果全封闭两层打满的情况下,感觉比较压抑,采光面从4.5米一下子变成2米,进深、采光都会受到影响。5.1米层高对住宅或小创业团队来说比较适用。
二、公寓市场需求篇
商务公寓需求逐年增加的五点原因:
1、深圳限购和限贷政策严厉下,有点闲钱想投资,商务公寓是最好的考虑。
2、低总价,地段还不错的商务公寓。商务公寓的主流面积是40-80平,总价是比较低的,最低4.5成首付,对于很多二次投资的投资客来讲其实差异并不大,对于钱不是很多人来讲,低总价也会成为重要的投资考量。
3、金融支持提升,商务公寓只能贷款5成,只有10年还款期,压力比较大。
4、商务公寓的产品更完善,现在的商务产品普遍是带装修的,如果30多平商务公寓,专修公司都不会给你装,他可能以40平收装修费,如果带装修,便利性也提升了。
5、消费升级,以后的房价对于80%甚至90%的人来讲是买不起的,租赁还是占绝大部分,而现在很多90后、00后对家庭装修环境的要求比80后、70后高很多,也可能是他们不吃苦耐劳,但以西方人及时享乐的理念来讲,可能他们也是对的。
三、购买注意事项
1、商务公寓的产权有三种,40年、50年、70年,一定要了解清楚产权是多少年。商务公寓产权年限目前还没有说可以自动续期。
2、怎么判断40年还是50年、70年呢?这块地绝大部分产品是住宅,那么这块地的所有产品都跟住宅的产权年限走,比如80%是住宅产品,住宅是70年产权,同一个小区的商务公寓也会是70年产权,这是深圳特有的土地年限定义方式。
3、商务公寓是否通燃气?80%的项目都通燃气。
4、水电费:一般商务公寓是按商业用电算,现在已经有不少物业以住宅的电费标准计算。
5、商务公寓一般不带学区,户口不能落在商务公寓。
6、梯户比,商务公寓一般都是四、五部电梯,一层十几户人。
7、装修品质,大部分商务公寓都带装修,所以要看开发商的品位,以及各位成为业主之后,软装配的画、电子产品等。
8、商务公寓离商业核心区最好在半个小时之内,沿街、shoppingmall、购物、吃饭、周边写字楼多、人群旺、周边商业配套,如会所、酒店等高端商务需求。
9、商务公寓的交易税费比住宅高,增值税部分,住宅是普通住宅满2年可以免5.6%的交易税费,但商务公寓不管多少年都要交5.6%增值税。
四、个人对公寓的期待
1、对项目的期待,对开发商的期待,商务公寓的投资客也好,自住客也好,交的管理费比住宅要高,这种情况下,当然希望项目提供更好的管理、更贴心的服务。
2、对业主的期待。如果想购买商务公寓,一定不要以短炒的概念购买,商务公寓最重要的回报是租金,通常来讲每平米租金的单价比住宅高,因为装修成本、服务成本、管理成本肯定会相对多一点,你的租金更高。
现场提问
提问1:能否给我们稍微讲一下临深的项目?
摩天:长期来看,个人比较看好东莞,东莞的制造业未来会给深圳的创新企业、金融企业提供服务,它又在珠三角湾区的轴上。惠州目前的价格比较低,自住的话可以考虑,但投资的话,我不是很看好,因为供应量太大,而且现在地铁没有开通,很多人都不在那边住,短期内不是买入点,可能地铁开通前后比较好。
东莞其实整体差不多,包括中山也是,如果投资的话,我建议买二手房,不要买别墅、海景,以后去那边住的还是刚需,你去那边买别墅,可能首付的钱和装修的钱是一样的,临深短期内投资我是不建议的。
提问2:三年之内坂田的北上品雅园和龙华的曼海宁哪个值得投资?
摩天:价格不一样,一个4万多,一个6万,就区域发展的话,肯定龙岗好,曼海宁有新华的学区,在龙华数一数二,南面开发的土地资源比较多,未来还有新盘的刺激。上品雅园的位置很尴尬,在坂田的东面,靠近布吉上水径,又没有地铁的辐射,如果是坂田的话,我会买佳兆业城市广场或万科第五园。
提问3:如果投资总价400万,首付5成的房子,您觉得哪个片区比较好?能否说一下具体楼盘?
摩天:这得看周期,如果是长期投资的话,地铁11号线综合体,坂田400万左右的两房或三房,包括莲塘的学区、福永、沙井这些区域都可以关注,关外尽量买新一点的,地铁可以直达福田、科技园、车公庙等。二手房还得看价格,一套房子的市场价是6万,你6万买,别人是5.8万买,获利空间也不一样。
长期来看,我比较看好西部。很多人只关注所谓的抄底,没有考虑兑现时机,这也会决定你的获利空间,比如有的人2014年底买了一套房,2015年年初卖了,也有的人是2015年初买的,2016年底卖,获利肯定是不一样的。
请关注【咚咚找房】公众号
----------------------------------
【集赞送伞活动参与方式】
1、转发本篇头条文章至朋友圈
2、集满30个赞
3、截取集满界面
4、填写报名表提交截图及邮寄信息
提交入口>>>>【雨季来了,我想送你一把伞】报名表
5、限量300把雨伞,送完即止