咚咚找房 让你置业更轻松 App打开

捂盘要到何时?解析金亨利都荟首府二期①【规划篇】

咚咚牛浩思

咚咚牛浩思 牛浩思

2017.4.8 17:34浏览:34976

2013年,中海地王年,金亨利一期入市,均价约2.5万。对于这个价格,当时就有很多人咋舌。何曾想时隔四年,二手房报价已超8万元/平。四年如此之高的涨幅,很大程度上得益于红山和北站商务区规划利好。

 

反观位于一期地块不远处的二期项目,目前楼体已经封顶,名校也有了,片区规划也逐一落实,但开发商却迟迟不开盘,处处保持神秘。捂盘如此之久,背后是否有隐情?有说法是这是开发商的保留项目,需留待吊高了卖;也有说其中有违规操作,迟迟得不到规土委的审批。老牛也不敢妄自下论断,还是先来重点看看楼盘的硬件参数。


聚焦到项目的基本情况

 

项目位于龙华新区核心区域民宝路和民塘路交汇处,由深圳市金亨利实业集团有限公司开发,深圳市金亨利物业管理公司进行后期管理,占地面积50016.43㎡,建筑面积280000.00㎡,容积率3.20,绿化率30%,总房源1338套,总车位1400个。

项目主推约88-162平毛坯高层住宅,具体推售时间待定,参考一期二手房的报价,预计项目售价会超8.5万元/平。从金亨利2期的工程平面图可以看出,项目是由4栋6座高层+6栋洋房组成。

(项目总工程平面图,来自家在网友@好深的坑)

 

靠近民塘路的A1、B和C座部分户型会有道路噪音影响,对此在意的,建议购买卧室朝花园的户型。

 

金亨利一期由于太靠近地铁4号线,部分业主常年忍受噪音困扰,相比较而言,二期地铁噪音影响会好很多。

 

位于项目北面的是两大城中村,尚未列入旧改计划;南面的是鸿荣源的民治第三工业区旧改项目,未来会建超高层写字楼,建成后会对项目造成视野遮挡影响。

 

项目的区位、交通及周边配套

 

项目位于红山商业文化片区,毗邻深圳北站商务片区,区位优势明显,地段含金量极高。片区内三条地铁线路集聚(地铁4/5/6号线),还有深圳北站交通枢纽,多条高(快)速路。

 

项目距离红山站约700米,经新区大道、福龙路、梅龙路三条城市主干道15分钟到达福田CBD,当然这是在不堵车的情况下,另外项目周边还有民治花场总站、东泉村总站等多个公交站。

 

医疗配套较为缺乏,目前民治区域内,没有大型的公立医院,只有两所民营医院,分别是深圳龙安和深圳健安。另外,规划三所比较大的医院,分别是新华医院、深圳市第二儿童医院和上塘医院。其中,属于三甲医院的分别为新华医院和深圳市第二儿童医院。全部建成后有望缓解民治片区的医疗资源相对匮乏的局面。

 

商业配套方面非常强大。首先最值得期待的是红山6979,招商华侨城合作,总建面约32万㎡,已经运营成熟的有九方购物中心,约10万㎡,商场的口碑不错;沃尔玛水榭春天店,龙华首家,约1万㎡。

 

休闲文化配套方面堪比关内,距离项目约800米处,有市图书馆(在建)、市美术馆(在建)。绿化景观方面,项目由城市绿廊环绕,其为慢行、休闲系统,提升了片区整体绿化环境和舒适度。另外,根据规土委2016年9月的公告,龙华新区城市管理局拟开展红木山公园的建设工程。

 

教育配套方面,西面有深圳高级中学北校区,为深圳高级中学的直属校区,九年制,目前已开始正常办学,在龙华实行大学区试点招生。


除了地段外,金亨利二期最被人关注的是其潜在的学区价值。从相对位置上看,金亨利二期和一期对深高龙华校区前后夹击,不管是现在的学区范围还是就近入学等原则来说,未来是深高学区的可能性极大。虽说是在学区范围内,但在教育局未确定之前,一切都还存在变数,目前红山片区严重紧张,很大可能买新小区,在学位积分排名上被老小区给PK掉,因此对于看中学位的家庭来说,还是要持审慎的态度。

 

未来规划和前景展望

 

总体来说,项目所在片区的发展速度惊人,综合价值凸显,可能是继罗湖、福田和南山之后,又一个新的经济中心区。当然,随之而来也催生了这个区域的高房价。

 

根据《深圳北站周边地区规划初步方案》,深圳北站商务片区定位为市级综合商务中心,发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一,总建设规模约950万平方米,其中规划60余栋超高商务楼宇,采用街坊式整体开发,以总部经济、产业金融服务及综合商业为主,建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。

 

红山商业文化片区则以商业服务与文化娱乐功能为主,包括城市综合体、群众艺术中心、图书馆与交响乐厅。

 

红山商业文化和北站商务片区内引入了大量的高端要素项目,例如引入“深高”、“外国语”等两大名校和“深圳市第二儿童医院”在内的两大市级三甲医院进驻龙华,周边预建设“深圳北站中心公园”“白石龙音乐公园”在内的5大绿地公园;可以看到各种优质的资源在迅速向北站片区聚拢的趋势。

 

项目周边有几个大型的旧改项目,安宏基中心(民治威华工业区旧改),总建面约15.9万㎡;民治第三工业区旧改,总建面约43万㎡;沙吓工业区旧改,占地面积约1.8万㎡,更新方向为商业;宝山工业区旧改,占地面积约8.3万㎡,更新方向为住宅,并规划了一所24班小学。


 

项目周边目前在建的商业综合体有5个,总建面高达238万平米,其中4个都包含196.89、200+的超高层综合体项目;另外,2017年2月新出让的商业地块中规划超高容积率,预计也是200+的超高层建筑,已被华侨城地产拿下。

 

1)龙光玖钻:占地约8.7万㎡,总建面约80万㎡,规划有10万平商业;包含200米超高层写字楼、约10万㎡一体化商业和约2.5万㎡星级酒店,由15栋建筑组成。

 

2)红山6979:招商地产和华侨城地产联合开发,占地约11万㎡,总建面33万,最高建筑高度48米,规划6.6万平米商业。

 

3)汇德中心:项目占地面积约1.9万㎡,总建面24.8万㎡,包含写字楼、酒店、缤纷商业等业态。

 

4)汇隆中心:占地面积约2万㎡,总建筑面积约14.2万㎡,包含了约9.4万平米办公、3.6万平米LOFT产品及约1.2万平米裙楼商业。

 

5)民治第三工业区旧改:位于龙华区民治办事处梅龙路西侧,建设用地面积为3.1万平米,总建筑面积约43万平方米,容积率13.83。

 

关于开发商

 

深圳市金亨利实业集团有限公司成立于1999年9月,目前有三家控股子公司,分别为:深圳市金亨利房地产开发有限公司、深圳市金亨利物业管理有限公司、深圳市金亨利投资有限公司,企业经过十余年的发展,现已形成集房地产开发、房地产经纪、物业管理、商业经营、建材销售、兴办实业等于一体的综合性企业。目前在深圳仅开发了金亨利都荟首府一期和二期这两个项目,开发实力和经验比较一般。





查看更多同标签文章

6号线 民治 住宅 金亨利都荟首府二期

首页 发布评论