大亚湾楼评系列(20)：海伦堡再发力 红树林旁海伦虹

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　　海伦堡海伦虹（备案名“雷圳花园”）项目总占地约3万平方米，总建面17.8万平方米，共由6栋20层以上的小高层和高层组成，总户数1693户，位于大亚湾中心区石化大道与升平四路交汇处东南角，靠近惠州港，距离西侧的惠州沿海高速澳头出口3.7公里，开发商为海伦堡地产。该项目目前一期首批将推出#2栋两个单元的房源，户型为建面77-116㎡的2房和3房，带装修；项目营销中心及样板房已对外开放，预计4月开盘，目前正在申请预售证，价格暂未公布。目前在售项目的交楼时间预计为2018年。

=====【项目概况】=====

　　该项目共有6栋住宅，#1栋32层，#2栋21层，#3-#6栋20层；其中，升平四路临街的#2-#4栋首层为商铺，#1栋、#5栋和#6栋首层为架空层，所有楼栋二层及以上为住宅。目前一期首批将推出#2栋两个单元共320套房源。#2栋每个单元均为两梯八户结构，户型为建面77㎡、78㎡、83㎡的两房及115-116㎡的三房，每一层共有6个两房及2个三房的户型，全部户型带装修。

目前项目营销中心及样板房已对外开放，预计4月上中旬开盘，开发商目前正在申请预售证。价格方面，开发商还未公布，不过据老牛预测，均价在1.2万-1.4万元/㎡左右。

　　概况点评：

　　此项目为全国性房企海伦堡集团在惠州的多个项目中的一个。项目总体规模在片区内属于中等偏小。按照其整体规划及户型主力为两房来看，该楼盘主要针对年轻的两口之家、两代三口之家或者预备与父母同住的年轻人客户群体。项目位于主干道石化大道边，靠近惠州沿海高速澳头出口，且距离海港及东部滨海旅游带比较近，周边有红树林公园、大亚湾文体中心、惠亚医院等配套，周围已有入住或即将入住的成熟社区，在建的住宅项目较集中，预计今后配套将更加完善。

=====【项目区位】=====

　　项目位于大亚湾中心区澳头片区，石化大道与升平四路交汇处东南角。项目靠近惠州澳头港，距离高铁惠州南站及惠州沿海高速澳头出口的道路距离分别为12公里和3.7公里。该楼盘位处大亚湾中心区偏东区块，为行政及住宅配套中心区域，周边较多已入住多年的社区或正在入住的楼盘，以及大亚湾区管委会、区地税局、石化区派出所等行政单位，商业配套及公园配套资源相对比较丰富和成熟，周边人气较旺。

　　【项目东侧】

　　项目正东方向，是一片区域较大的原住民区。沿石化大道往东400米，为花样年花郡项目；该项目2014年入住，建面15万平方米，总户数达1700多户，自带5000多平方米的商业。再往东，则达到疏港大道，再向东就去往东部石化区及霞涌方向。

　　若从中兴南路往东走，则右手边（南侧）则为在建的碧桂园·太东天樾湾项目。

　　【项目西侧】

　　项目西侧，升平四路以西，集中了较多的已入住社区，包括翠堤尚园、国香金湾雅苑、康汇花园、蓝湾星宸花园。此外，与项目紧邻、只有一路之隔的金海湾公馆，则处于在建状态。项目西侧还集中了较多的行政配套，如与项目只有不到100米距离的石化区派出所，以及中兴五路以西的大亚湾区管委会、大亚湾文体中心、大亚湾质监局、大亚湾地税局、惠民广场等等。

　　沿中南路往西走约500米，左手边（南侧）则到达红树林公园。

　　【项目北侧】

　　项目北侧，与石化大道一路之隔，对面即为黄鱼涌村社区。正北方向的高层住宅为湾畔福邸，该项目建面约为10平方米，自带超市；黄鱼涌小学区于该项目附近，也是距离海伦虹项目直线距离最近的小学。再往北偏西方向，中兴五路以西较大的住宅项目则有新天名城、德州中心城等。

　　【项目南侧】

　　项目南侧，紧邻的一处高层新建住宅为中富大厦，又称海豚湾一号。该项目2013年竣工，总建面近3万平方米，总户数310户，以两房、三房户型为主。

　　中兴南路以南，从东往西，分别为百万平方级在建大盘碧桂园·太东天樾湾、红树东岸、栖境园、枫丹白鹭园。而紧靠枫丹白鹭园的，则是离本项目海伦虹最近的市政公园——红树林湿地公园。而红树林公园以西，则是另一个大规模的市政公园——虎头山公园。

　　【项目配套】：

　　红树林公园：

　　据项目直线距离500米，位于其西侧，有25公顷面积的*城市湿地公园——红树林公园，此为项目比较突出的一项周边配套。该公园占地25公顷，为周边城市不多见的*城市湿地公园，栖居于此的白鹭及依水而建的木道长廊，形成了独特的怡人景观。

　　重点配套图解：

　　项目配套信息一览：

　　园林实景：

　　区位及配套价值点评：

　　海伦堡海伦虹位处大亚湾中心区行政商务中心地带，因此周边市政、教育、医疗及交通等相关配套比较成熟和丰富。

=====【户型解析】=====

　　一期首批即将推售的2栋两个单元，共4种户型，分别为建面77平方米的01/06户型、建面78平方米的03/04户型、建面83平方米的02/05户型，以及建面115-116平方米的07/08户型。

　　实用性：（5分）户型呈大L型，整体不够方正；户内通道占用空间较少，实用率高，空间足够三口之家使用。

　　可拓展性：（4.5分）朝南向的入户阳台宽度达到2.2米，长度5.2米，空间尺度较宽阔。此处可以稍加装饰，或与客厅打通，成为家庭娱乐休闲中心。这处阳台的宽敞尺度在2栋的其他两房户型是不具备的。

　　通风采光：（4.5分）南北基本通透，通风较好。客餐厅直接享受大阳台采光，光线充足；但因北向无窗，若不开主卧门则采光略显不足。厨房只有南向一面开窗，且北面封闭，好在面积不大，因此采光尚可。两个卧室均有大窗采光，尤其是南向次卧L型大飘窗西南两面采光，采光*。卫生间西面采光够用。

　　结构布局：（4分）以两房格局、三口之家需求来看，该户型基本功能齐全，空间比较实用。入户阳台够大，可供家庭娱乐休闲的拓展空间使用；客厅空间够用；餐厅位置比较尴尬，户型图上所标示的餐厅位置，实际空间其实比较局促，移至杂物间标示位置可能更为合理，只是因东北两方向无窗，所以自然光线不足；厨房空间偏小，1.5米宽度除去橱柜位置，一人操作尚可宽松，二人便显拥护，且厨房西墙是结构墙无法挪移，厨房面积难以通过改造扩大；两个卧室实测空间感较大，方正实用，尤其南向次卧拥有一处L型大飘窗，外边长总共可达近5米，这在其他两房户型中为独有；卫生间1.75米等宽等长，空间紧凑且略显局促。

　　景观：（4分）该户型在2栋两个单元中，每层有4户，其中最西侧的户型靠路边，远眺可看西南方向的红树林公园，其余户型可观赏项目园林景观。

　　点评：该户型整体虽不够方正，但南北基本通透，采光及通风条件良好，亮点在于南向大阳台和南向次卧飘窗。作为小户型，居家空间是足够的，不足在于厨卫空间小及餐厅位置无窗，影响了居家的舒适性。

　　（满分5份，以下同）

　　样板房实景：

　　实用性：（4.5分）户型呈大L型，整体不够方正；户内通道占用空间少，实用率高，结构紧凑，空间足够三口之家使用。

　　可拓展性：（5分）客餐厅与大阳台空间连贯通透；从入户门算起，加上北向大阳台的话，整个进深可高达12米之多，最宽处可达4.5米，因此可拓展空间较大。北向大阳台宽1.9米、长3.5米，尺度比较宽敞，也有较好拓展价值。

　　通风采光：（3.5分）整个房间重点区域客餐厅和两个卧室，均只有北面采光；南面的厨房和卫生间只有小窗采光通风，且窗外为楼栋走廊，私密性受到影响；因此整个户型的通风采光欠佳。

　　结构布局：（3.5分）房间布局按照其户型格局来看，户型图所标示的安排比较合理，功能划分比较明晰；厨房和卫生间空间宽度均较小，不过长度尚可，建议卫生间和厨房均采用推拉门设计以节省空间；客餐厅空间开阔流畅，与北向大阳台香莲，空间感连贯舒适；两个卧室空间比较适宜，尤其主卧比较宽绰；过道不长，未占用太多面积。

　　景观：（3.5分）北向对着石化大道，目前该楼栋北向尚未有其他项目遮挡，因此视线比较通畅。

　　点评：该户型与前一个01/06户型互为犄角，亮点在于客餐厅与大阳台空间进深较深及宽度够宽阔，空间连贯通畅，布局更显合理，空间舒适感更强；不足在于只有北面可获得较好采光及通风，南面厨卫需要在私密性与采光之间进行取舍。

　　实用性：（4.5分）户型基本方正，户内几乎没有通道占用空间，三口之家的生活空间够用。整体来说空间没有浪费，实用率较高。

　　可拓展性：（3.5分）可供拓展空间不多，只有主卧落地飘窗、次卧飘窗与北向阳台可供拓展，卧室飘窗面积较小，阳台空间稍多一些。

　　通风采光：（3.5分）整个户型的采光通风主要靠北向阳台及北向的次卧飘窗；南向厨房与卫生间窗口均较小，且因紧靠楼栋走廊，私密性欠佳，无法充分利用采光和通风。

　　结构布局：（4分）紧凑型两房户型，基本满足生活各种功能，各功能区块面积尚可，舒适性一般；厨房和卫生间稍小，使用受限。

　　景观：（3.5分）北向对着石化大道，目前该楼栋北向尚未有其他项目遮挡，因此视线比较通畅。

　　点评：同为小户型，该户型实用性较前两个户型更好一些，空间布局紧凑，功能明晰，但厨卫空间依然偏小，南面同样面临采光与私密性的取舍。

　　样板房实景：

　　实用性：（5分）户型方正实用，空间阔绰连贯，三代同堂也有足够舒适空间。

　　可拓展性：（5分）可拓展空间较多，入户花园3.3米*3.3米空间，南向阳台2.1米*4.15米空间，主卧外周边长约5米，2.1米*4.95米的厨房+生活阳台空间，以及2.1米*2.45米书房空间，已经足够进行各种生活空间拓展。

　　通风采光：（5分）该户型本身就位处2栋南侧，两个阳台及两个卧室均朝南，且北向的入户花园也有侧面开窗及风井设计，两卫及北向次卧也都有配窗，因此采光和通风条件都不错。

　　结构布局：（5分）户型布局合理，基本做到每个功能区域均可采光和通风，且可供拓展的空间较为丰富，可变化空间较大，且空间尺度舒适，几乎没有户型硬伤。

　　景观：（4.5分）位于2栋南侧，观赏楼盘园林景观视野不受任何阻拦。最西侧户型靠近路边，可远眺红树林公园。

　　点评：该户型在整个单元中显得比较另类，空间阔绰，布局合理，舒适度远高于其他户型，南北通透，所有阳台及两个卧室均朝南，采光和通风俱佳，几乎集中了该单元的所有优质资源，充分体现出大户型的优势。

　　样板房实景：

　　户型整体点评：

　　该楼盘采用了板塔结合的设计，南向的07/08户型是典型的塔楼设计，北向的01-06户型，则是标准的板楼风格，贯穿东西的长走廊连接了所有居住人家；两梯八户的配置不够主流，但也提高了空间使用率；北向的小户型普遍存在厨卫空间过紧的现象，两侧的01/06户型直接把走廊截断开门，成为超大南向阳台，中间四户则通过北向较大阳台来弥补，总体来说，6户小户型各有长短，但似乎都以够用为原则，无法提供足够的舒适度，不太能满足对居家有较高要求的置业者，更适合作为出租物业；而南向的07/08户型，则极适合居家，足以满足中产家庭的居住需求。

　　老牛推荐户型：07/08户型

=====【项目综合点评】=====

　　交通：海伦堡海伦虹项目位处大亚湾中心区澳头片区，距离惠州沿海高速澳头出口车程3.7公里，距离惠州港和东部石化区也较近，且位于大亚湾区东西主干道石化大道旁，周边覆盖中兴南路、中兴中路等多条湾区主干道路，交通便利。该片区还规划了多条地铁线路，但何时开通尚未可知，短期内难以享受到这方面的便利。

　　入住率：项目地处大亚湾中心区偏东侧，周边在售或已售楼盘较多，原属居民人流也较多，属于人口密集区。周边的红树东岸、中富大厦、花样年花郡等小区早已入住，南面有碧桂园·太东天樾湾百万级大盘在建，西面有金海湾公馆在建，未来人流将更为密集。

　　配套：项目属于行政商务中心地带，各种行政单位及市政配套较为健全。周边三公里方圆内有红树林公园、虎头山公园、惠民广场等公园配套，医院、学校、餐饮、购物、娱乐等配套也比较齐全。项目自身还自带1000米商业街及文体娱乐配套设施。

　　户型：该楼盘户型以两房为主，结构普遍方正实用、南北通透，基本满足三口之家需求，部分户型通风采光性能较弱。

　　价格：待售新品价格尚未确定，结合片区内其他楼盘的价格，老牛预计该项目价格可能在1.3万元—1.4万元/㎡之间。