福田3个月新房仅成交1套？真相是…

作者：张粉层  卢旭旭  美编：张馨冉

导语：说起福田，人们首先想到的是市民中心、1号、11号、9号、7号线等便捷完善的交通网络，高楼林立的CBD办公区域，成熟的配套，丰富的人文气息和便利的上班通勤时间，理所当然让福田成为了置业者的首选之地。如今，这位曾经的“老大哥”身上却发生了一件令人十分费解的事——3个月，它却仅成交了1套房？（新房住宅网签数据）

从“老大哥”到 “老大难”福田这是怎么了

政策调控之下，市场低迷，众所周知。但令大家万万没想到的是：福田区近3个月仅成交1套住宅，其中2月和3月均是零成交。纵使市场不好，这样的成交数据还是令人大跌眼镜的。

几年前，福田区稳坐深圳“老大哥”头把交椅，作为深圳的政治、经济和文化中心，是多少深圳人安家置业梦寐以求的主战场，如今，3个月仅1套的新房成交量，是“老大哥”地位不再，被市场抛弃了，还是供给不力、青黄不接…福田到底怎么了？今天和大家一探究竟，看看这位老大哥有什么难言之隐？

从雄姿英发到折戟沉沙 

福田月成交量如何走到0套

数年前，福田区绝对是深圳的一哥地位，市场供给以中高端物业为主，以香蜜湖片区为例，先后出现如水榭花都、香蜜湖1号等令人神往的豪宅。2013年之前，年度成交量稳定在1500-2000套，成交均价稳步攀升，领跑深圳楼市。

近年来，福田区成交量急剧下滑，2014年-2016年成交量依次为：848套→1455套→342套，成交产品以消化存量盘绿景虹湾、山语清晖、笔架山公馆、京基滨河时代、大康福盈门、宝能公馆为主，进入2017年，市场处于停滞凝固状态，2017年1月成交1套，2月和3月零成交，4月份成交1套，福田楼市彻底“折戟沉沙”。

福田区在售楼盘

福田区目前在售项目不多，特别是新房住宅，仅有宝生midtown（现房）、宝能公馆、大康福盈门、兰山江第28墅。

真相一：供应断档，3年仅3盘拿预售

福田区近年来成交量急剧下滑跌至冰点的原因找到啦，从2015年开始到现在3年时间，仅仅3个楼盘拿预售证，供应总量不过千套，其中刚刚拿预售证的万科瑧山府还未开盘入市。增量土地枯竭、旧改存量土地还未盘活，是造成福田区供应断档的直接原因。

从宝能公馆到大康福盈门，拿预售证的时间跨度为5个月，从大康福盈门到万科瑧山府，供应空档期长达14个月，跨度之大，可谓天堑。正所谓“巧妇难为无米之炊”，供应断档直接导致福田区成交频频报警，亮起红灯。

真相二：低库存、高总价难刺激成交

深圳是低库存的城市，相比之下，福田区的库存量更是少得可怜，2010年-2014年，库存量在2500-3000套，从2015年开始库存大幅下滑。

截止2017年5月2日，深圳全市库存量33379套，福田区仅1375套，福田区少有的库存盘多为高总价的大户型产品，单价总价都较高，主力诉求客户为高收入群体和成功人士，故很难形成有效的成交。

新盘将入市，燃起新希望

物以稀为贵，长时间的供应断档，让市场对福田区有了更多新的希望和期盼。福田安托山片区，之前由于历史原因一直未开发，这块“宝地”从去年开始就已在悄然发生着改变，同时开工建设的项目多达五六个，是福田楼市未来的供给主力，近期将入市的项目有万科瑧山府和安峦公馆。

【万科瑧山府】

万科瑧山府位于福田区香蜜湖街道安托山六路与侨香五道交汇处（地铁安托山站C出口）。目前已经拿到预售许可证，主推户型建面约为231-241㎡，共备案220套住宅产品，分别位于3、4、9栋。

双地铁口、大户型、学校学区，综合素质较高。此次推出的楼栋中3栋距离北环最近，故整体均价最低，但有一定距离，且未来会有建筑遮挡，噪音影响不会太大，另外方圆2公里内的配套尚未完善，安托山微循环路网未开通。

【安峦公馆 】

安峦公馆位于深圳香蜜湖侨香四路（地铁安托山站A出口）。占地面积14326.7㎡，建筑面积82641.06㎡，总 房 源404套，停车位480个，主力户型建面约为125-166㎡，预计学区竹园小学和高级中学初中部。

项目着重打造的空中花园整体提升了楼盘的档次。户型格局实用，布局也较为合理，非毛坯交楼，用料在品牌的选用上较为考究。无缝连接双地铁口，纵、横向交通十分便利，自带街区商业。

【绿景红树湾壹号】

红树湾壹号位于沙嘴路和金地一路交汇处，所处位置属大金沙片区，是福田区最大的旧改片区，占地面积24423.61㎡，建筑面积218687㎡，主力户型为83-241㎡的2-4房。本项目享有红树林一线海景资源（入市时间待定）。

后记：近日万科瑧山府取得预售证，批售220套住宅，为市场注入新鲜血液，也为市场的预期增添了闪亮的一笔，福田安托山片区未来还有安峦公馆等其他项目会相继入市。万科瑧山府自开建以来备受市场关注，市场用行动证明，有价值的区域永远会被人认可，不会因为短暂的沉寂而被遗忘。

后期随着供应量的增加，福田有望改变这种青黄不接的局面，成交会重回小幅活跃的平台，期待福田片区王者归来。