紧邻罗湖 地铁沿线物业 东方盛世二期楼评 ①【规划篇】

东方盛世二期位于龙岗区布吉关口，紧邻罗湖，地铁3号线沿线和马山路的东南面。项目西北面是德兴社区公园。

东方盛世共分为二期开发，一期其实早于2007年就已经开盘了，于08年正式入伙。一期共规划4栋16-18层高的住宅，项目二期的占地面积约4万平米，建面超过7.5万平米。

二期规划由E、F、G三栋合计七座高层组成，E栋为18层、F栋为24层、G座为33层。二期共计638套，停车位356个，车位比不足1：1。

一期户型以两房、三房为主，有少量一房和四房，主力户型两房65-72平方米，三房90-115平方米。二期的户型主要涵盖了78-135平的2-4房。

一、二期所在的地块，是开发商在04年一并拿下的，但是二期的报建手续直到13年才正式得到批复，所以二期也延续了一期高实用率的特点。老牛在这要提醒各位的是，因为地块是04年拿下的，按70年住宅产权计算的话，目前只剩下57年了。

【区域交通】

在公共交通方面，项目虽然作为三号线沿线物业，但是比较尴尬，因为无论是去往布吉地铁站抑或是草埔地铁站，距离均超过1公里。

规划地铁17号线，根据目前的规划，将会在项目东北侧直线500米处设站，而17号线是一条连通平湖、布吉和罗湖的南北走向区域干线，但是老牛预计17号线最快也要在2023年以后才会开工建设，按五年建设周期计算，17号线通车最快也是10年以后的事情了。

而布吉站作为深圳东枢纽站，除了是3号线、5号线和规划地铁14号线，3线换乘站以外，每天还有将近30趟列车从深圳东站始发，通往全国各地。

除了地铁和列车以外，项目周边的公交尚算便利，粗略统计，超过20辆不同线路的公交车路过荣超花园公交站，有区域短线的，也有通往罗湖、福田、南山，乃至盐田的跨区域公交车。从项目到荣超花园公交站距离大概300米左右。

项目位于布吉关口，紧邻龙岗大道，本应自驾十分便利，5*内可以接驳文锦路和泥岗路，通往罗湖和福田。但是布吉关口车流量较大，特别是早晚高峰期，易出现拥堵现象。

其实在项目的南面规划了一条南环路，这条南环路是位于罗湖区与龙岗区边界，道路西起布吉西环路，东至布沙路，全长约5.6公里，是布吉片区东西向重要城市主干道。

但是因为南环路建设涉及的问题比较复杂，所以推进一直非常缓慢，随着罗湖棚改取得较大进展，又看到了南环路推进的希望。

而南环路的建设主要是因为布吉南部片区缺乏东西向主干道，交通出行压力大，以及舒缓布吉关的交通压力。但南环路什么时候能够正式的通车？难度这么大的问题，老牛真的回答不上。

【周边规划和影响】

在去年的10月份，规土委对布吉中心地区法定图则进行了修改，对布吉中心片区重新定位和规划。提出了“一轴五片”的空间结构以引导片区功能布局。

“一轴”

城市功能发展轴——依托轨道交通3号线的布吉站和木棉湾站，沿龙岗大道，布置商业办公、公共服务、居住配套等城市功能，构建龙岗大道城市功能主轴线；

“五片”

规划设立东站枢纽功能片区、居住与商业配套综合片区、公共服务与居住综合片区、生活居住功能片区和产业与生活配套综合片区。

布吉中心片区未来发展目标定位为龙岗区布吉商业中心的重要组成部分，在完善居住配套和公共服务功能基础上适量发展工业、物流产业，形成宜居宜业的组团中心地区。

布吉中心片区位于项目北面大概1.5公里左右，而布吉中心片区的升级改造，对项目也将会产生直接的影响。

说完项目的北面，我们再来看看项目的南面。刚提到罗湖棚改，全称其实是罗湖“二线插花地”棚户区改造工程，共涉及三个片区，包括有木棉湾片区、布心片区和玉龙片区，其中木棉岭片区在棚改三个片区中体量最大，达到4658户，房屋套数17705套。

木棉湾片区总占地面积25.5万平方米，规划总建筑面积80～99万平方米,其中住宅用房面积70～90万平方米，公共配套及其它用房面积9～10万平方米。

（木棉湾片区棚改效果图）

从2016年12月20日正式启动全面签约和房屋拆除至今，清空交付房屋1100多栋，已拆除房屋500多栋，补偿安置协议签约率已达97%。

而木棉湾片区，正位于东方盛世花园的南面，棚改对项目后期的直接影响还是蛮大的。除了改善居住环境和舒适度以外，更重要的是丰富了周边配套。

现阶段项目周边多以农民房为主，随着棚改的进行，住居氛围和舒适性会得到较大改善，但是改造的同时，也会给项目带来噪音和空气污染等问题的影响。

项目的西北朝向可以看德兴社区公园景观，而东南朝向则可以看围岭公园山景。但要注意的是，西北面临近龙岗大道、地铁3号线和列车轨道，易受到噪音的影响；而东南面后期棚改完成以后，有可能会视野会受到遮挡。

【商业配套】

在商业方面，目前项目周边没有大型的集中商业，主要依靠周边小区的沿街商业。因为周边住宅小区较多，所以沿街商业也比较丰富，可以满足日常生活需求，但是较为分散。

与项目直线距离1.5公里的信义金御半山，规划了超10万平米的大型集中商业，后期将会交由华润集团运营，目前已确定引进的是华润凤凰汇品牌，外界对凤凰汇的定义是社区商业品牌，虽然和周边居民当初的期望有一定的差距，但是也弥补了片区内大型商业的空缺，也可以满足居民日常生活所需。

因为位于布吉关口，紧邻罗湖的缘故，可以共享罗湖成熟的生活配套。

【教育配套】

根据龙岗区教育局基础教育科资料显示，东方盛世目前属于贤义外国语学校和信义小学学区范围，也就是说东方盛世业主的小孩可以报读这两所学校。在学区异常紧张的布吉，能划分到这两所口碑都还算不错的学校，实属难得。

【周边房价】

根据链家网统计，目前东方盛世一期的均价大概是4万/平，而周边的吉星花园和荣超花园均价分别在3.1万/平和3.7万/平，这价格差距除了是因为楼龄的原因以外，还有一个比较重要的原因是东方盛世户型的高使用率。再看看和项目二期南面相邻的罗湖布心片区，片区均价大约4.9万/平。

据销售透露二期样板房会在近期对外开放，而二期很有可能会超过4万/平这个价格。