总价200-1000万 砸盘南山教程！

私人订制，是淘房哥针对网友所提出的需求来分析匹配合适的楼盘与户型，适逢咚咚找房主办的第五届民间研讨会前夕，淘房哥团队共接收到509份的置业私人订制需求，其中有138份是关于南山置业，占比27%。由此可见，置业者对南山区的关注热度，保持较高的比例。

从收到的138份私人订制需求来看，目前意向南山区域的，有55%的购房者是以纯自住为买房需求的，有17%的购房者是以纯投资作为买房需求的，剩下的13%，则是以自住并且兼顾投资的意向来考虑房产。

通过筛选需求价位，发现大多数都集中在以下几个价位段范围，200万内、500万内、700万内、还有就是1000万内的价位需求。

200万内置业南山买哪里？

从户型需求来看，有10个也就是7%的购买需求是意向一房的，从他们的首付预算来看，基本都集中在60万左右的区间范围，综合月供分析，也就是需求总价200万内。

其实目前南山区内，该价位段所对应的楼盘，若要考虑正规的一房一厅得到话，选择性基本是没有的，即便是有，也是通过大单间改造而成，同时楼盘基本是属于老破旧的类型。

若是考虑单房，那么目前针对南山来说，选择性还是有的，楼盘主要集中在中心区或是南油这两个区域，地段或是配套方面都能满足自住的需要。除此之外，若是对于学区有所要求的话，前海片区的三个楼盘（心语家园、心语雅园、瑞景华庭）的单房户型是不错的选择。

500万内三房有什么选择？

意向两房的需求有58个。而真正意义上只考虑两房的需求量只占其中的47%，不到一半，其实更多意向两房需求的购房者，会更偏向于三房。从这部分需求所对应的总价预算来看，大多数接受500万内，目前预算之内，除了中心区、南油、西丽还能找到以外，南山的其他区域基本都买不到了。而上述三个区域所对应的楼盘，前两者主要表现宜居性一般，楼龄稍老，配套成熟；后者则表现配套较为欠缺，但是宜居性稍好。

700万内买一般品质的学区三房

意向三房需求有55个，与两房需求差不多，而这样的一个表现，与目前统计到的二手房成交数据其实也是一致的，也是两房、三房为主。

需求所对应的总价预算，大致为600-700万之间，而且基本都对学区有所要求。根据目前南山的市场情况来看，如学府、南山实验、育才这些比较热门的学区，该预算都是可以稍作选择的，但不多。同时，预算内可供选择的楼盘，小区的周边配套或是楼盘品质，会有所削弱。如果是那种位置比较好，品质相对要好些的花园小区学区，三房价格基本要750万起步才有较好的选择。

1000万内四房 可选性少

剩下的15个需求，是意向四房或是以上的户型。除了部分有指定的特殊户型，以致价格接受程度比较高以外，其余需求所接受的总价基本都在800-1000万之间。而按照这个预算在南山买四房，选择性并不多。

综上所述，其实以目前的购房需求来看，确实有着一定比重的需求是与现实市场有所脱节的，预算根本够不上对应需求的楼盘房源，对于这种情况，一般来说只能折中考虑往下一梯队的楼盘，又或者是时间或空间，到一些临近南山的区域也就是宝安来选择楼盘。

出于购房名额的限制，138分私人订制里头只有2个需求是对不限购的公寓有意向的，大多数购房者还是更偏向于住宅。因为相比公寓，住宅的首付能更低，目前在正常最优质的条件下，最低三成，贷款利率还有9折优惠；另外住宅的贷款年限能更长，最长30年，月供压力也就没有那么大了。

买房你最关注哪一点？

根据附加需求分析，67%要求靠近地铁，49%要求有较好学区，4%要求楼龄较新，3%要求有充裕的停车位，4%要求向南朝向。综和上述发数据来看，地铁与学区仍是购房者所侧重考虑的方面。

对于普遍购房者而言，地铁是比较关注的需求点之一。地铁效率高、便捷是主要的特点。而且一些有着地铁规划的区域来讲，规划对于区域房价也有着一定的拉动作用。可想而知，地铁作用还是比较大的。

另外学区也基本同理，“不能输在起跑线”、“圈层论”等观念，在家长的潜意识里，已经形成较大范围的共识。为孩子获得优质教育资源和享用权，天经地义。学区资源，作为深圳房价中溢价较大的一个因素，经历楼市冷暖，关注度一直保持热温。优质教育资源分布不均，教育缺口严重，尽管是买了学区，也不一定能读上意向的学校，目前学校采用积分录取入学的模式，面对录取生源如此紧张的情况下，只有提前布置学区，才能相对稳妥一些。

要自住又要学区，怎么选？

说起南山的优质学区，想必会提及那几个名字，如南二外、南山外国语、南山实验、育才，其中各学校所对应的区域则是后海、科技园、南头、前海、蛇口，都是目前均价水平比较高的区域，当然不同品质的楼盘，价格表现稍有不同。也如前文所说的，“目前品质相对要好些的花园小区学区，三房价格基本要750万起步才有较好的选择。”

在预算不高的情况下，例如在某些私人订制的需求上，预算500万内买三房。对于这个价位，目前在南山来说，如果侧重于自住，那么学区相对来讲就比较一般，如侧重于学区，那么居住性则相对有所打折。

对于侧重自住的，总价500万内，我会跟推荐关注西丽桃源村，目前处于南外桃源与育才龙珠大学区内，两个教育集团都颇有名气。而且目前开通了地铁7号线，大大提升了周边的出行效率。预算内能买到二期93平三房和三期83平的三房，户型都比较实用，有社区环境，生活还算方便。

为什么不推荐中心区或南油的学府学区呢？因为中心区和南油区域内符合预算的楼盘，一是选择少，价格相比西丽要高些，二是独栋大厦物业居多，部分楼龄比较老，宜居性一般。综合比较之下，还是西丽桃源村稍有优势。

对于侧重学区，就现有的较好学区而言，能比较符合需求价位的也只有蛇口的老旧多层小区了。如爱榕园、桂园、榆园等，本身有一定的绿化环境，而且还比较临近四海公园，附近环境也比较宜居，临近花园城商业，也比较方便，自住还是比较合适的。