华为总部旁 低密度社区 解析坂田北正展逸园①【规划篇】

与坂田南住宅扎堆的情况不同，坂田北住宅项目则比较零散，整个区域以产业用房、厂房和办公项目为主。整个2017年，除了已经在售的新盘佳兆业城市广场和嘉霖华禧以外，其他可以期待的即将入市住宅项目也就是正展逸园了。

项目基本情况

项目于2015年3月取得建设工程规划许可证，目前主体已经基本完工，但开盘进度似乎扑朔迷离，开发商似乎并不着急卖，并未向外界发布过多的信息。

（项目建设工程规划许可证信息，资源来源于规土委网站）

项目位于坂田中心坂澜大道万科城东面，由深圳市正展实业有限公司进行开发，占地面积19911.17㎡，建筑面积51744.55㎡，共13栋楼，包括1栋高层，12栋别墅。

项目主推约120-150平4-5房，联排别墅主力产品约190-220平，产权年限70年，毛坯交楼，外立面及营销中心已经初步完成，具体入市时间和价格待定。

接着看看项目的平面布局，西面靠近坂澜大道，西北角是一栋高层约22层，剩下的12栋为别墅均为4层。项目优势在于纯大户社区，容积率低，密度低，缺点是占地面积小、内部配套较为缺乏。

项目的交通情况和周边配套

项目交通条件，距离在建地铁10号线的华为站和贝尔路站有1公里多的距离，毗邻城市干道坂澜大道，可快速连接坂李大道，也可由贝尔路到梅观高速到达原关内。与华为基地和天安云谷几公里的距离，如果在这些区域上班，则较为便捷。但也有不可忽视的问题存在，坂田北的内部市政道路规划和建设较为落后，路网不够完善，停车位较为缺乏。

区域内有万科城和佳兆业城市广场这两个住宅大盘，嘉霖华禧也是住宅，目前剩余少量单位在售。

近距离看项目的周边情况，北面为政府用地，有消息称将会规划建设一所48班的高中（与应急避难场所合并建设）；西面是万科城，大社区，日常生活可以依靠小区内的商业一条街；南面为新天下华赛工业区，暂无旧改计划；东面为平南铁路，铁路与项目之间规划有市政绿地，直线距离113米，可能会带来一定的铁路噪音影响。

商业配套主要依赖旁边的万科城商业街，远一点有地铁一站之隔的吉华站旁边的天虹商场，另外，稍远一些的大体量商业综合体天安云谷也有配套商业，基本能满足日常需求，商业配套还凑合。其他教育、医疗和文化配套则是屈指可数，没有什么大的亮点，坂田虽然为龙岗区贡献了大量的GDP，但在这些政府公共设施配套方面却与龙岗中心城有较大差距。

教育方面，与佳兆业城广、嘉霖华禧等同在坂田街道深大师院坂田学校的学区范围内，属于新建学校，所以目前还没有学校的中考成绩等信息。

未来前景和规划

未来周边比较值得期待的是稼先路旁边的竹山工业园旧改项目，规划为商业；还有岗头河滨河休闲带，将提升区域内整体的绿化环境；北面空地规划为医院和高中，其中万科城旁边的医院，有消息称是华为综合医院，但具体还有待于政府官方消息的进一步落实。

项目位于坂雪岗科技城，属于深圳16个重点开发区域之一，目前属于快速建设阶段。规划面积是22.18平方公里，研发办公面积85万平方米，总投资超过1000亿元。充分释放华为等龙头企业的辐射引领作用，重点发展以云计算、高端软件、智能终端为主的新一代信息产业，形成以通信技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区。目前宝能科技园南区、天安云谷二期等项目进展良好。

其中坂田北地区位于深圳市中部，是深圳高新技术产业带上的重要的产业基地；北依观澜-龙华高新区、西接龙华商贸区、南靠综合功能区；距福田中心区10公里，距梅林海关5.5公里，布吉海关10公里，距深圳北站4.5公里，基于发展片区规划成果，整合原“坂田老墟”、“坂田东”、“坂田高新”和“坂田岗头”四个片区为“坂田北地区。项目隶属于其中的坂田高新片区，总体来讲，坂田东的商品住宅供应量较足，但高新产业较少；而坂田高新则以高新产业为主，住宅为辅。

目前坂田北仍然存在的一些问题，如果后期能够完善，一定会为整个片区增色不少：

1、公共设施配套还需加大投入和完善：本片区现状公共设施较少，基本为企业内部自建、小区配套和原村民居住配套设施，服务水平较低。

2、片区的功能定位、产业发展方向有待进一步明确，产业配套有待升级发展。

3、市政道路、交通有待于改善，道路系统和等级不完善，道路密度低，断头路多。

4、弥补片区内停车场、停车位设施缺乏，商业场所配建的停车位不足。

关于开发商

公司于2003年成立，注册资本2010万元，目前并未有其他成熟项目入市，作为一个并不知名的小开发商，开发经验和开发能力比较一般。