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对自己得有多自负 才敢卖掉你唯一的住宅

朱罗纪

朱罗纪

2017.5.18 22:4413141


  哈耶克生前留下了最后一句名言:致命的自负。论证人类妄图通过计划手段控制经济与社会的不可能。

  

  用它来套到现在一些键盘党的脑袋上,是再合适不过了。

  

  看到有财经类的自媒体开始传播的这样的文章:《现在已经到了大胆卖出北京上海住宅的时候,哪怕是唯一住宅》。

  

  逻辑是这样的:美联储加息(中美利差倒挂,资金外逃,外储崩溃)——香港随之加息,泡沫破灭——深圳泡沫破灭——北京上海楼市泡沫破灭……

  

  设计了俩问题:

  

  问题一:如果在北京上海仅有唯一住宅,可以大胆卖出吗?

  

  答:现在或许已经是最后的出手机会了,现在北京、上海的住宅,大部分年租金回报率只有1.5%左右,相当于67倍市盈率,一般来说,很难突破100倍市盈率,因为很少人能活到100岁。2007年,中国股市大泡沫,也是接近100倍市盈率,然后泡沫就破灭了。

  

  问题二:如果卖出北京上海仅有唯一住宅,住哪里呢?

  

  答:现在租金回报率只有1%-1.5%,卖出房子的钱,建议去买保本保收益的大额存单,年收益率在4%-5%,用每年投资收益的钱去租个豪宅住,也算是改善家庭居住条件了。

  

  我经常看到这样的建议,坦白讲,这样的想法,除了可以骗点流量外,我想不出它有什么意义。说这些话的人,自己可能都不会卖房子——这叫虚伪。

  

  让人卖掉唯一的住房,最大的错误是认识论上的错误,只看到房子作为投资品的属性,而没有看到房子对家庭所起到的重要支撑。尽管全世界大城市的房地产都越来越多的表现为金融资产,但越是这样,房地产提供的安全功能、精神功能越重要。这些包括:为孩子提供更好的教育(学区房的价格高是个世界性现象)、为家庭提供更稳定的安全感——拥有属于自己的土地和建在土地上的房子,在任何时期任何国家都是稳定感安全感的重要来源。即便是最强大如美国,拥有一套住房也一直是“美国梦”的重要内容。从林肯时代的《宅地法》到克林顿时代的《住房法案》,美国人就“提高住房自有率”这事儿持续干了100多年。

  

  只有在一种情况下,我会尊重并且赞赏你卖掉唯一的住宅:追求更符合自己向往的生活,而不是为了将来的抄底。我们也经常见到媒体的公开报道,小两口卖掉房子周游列国。在这样的生活选择里,你根本嗅不到来自房地产价格波动的气味。多元的世界多元的生活方式,没有什么好说的,你能为自己的行为负责任就完美。

  

  不建议你把唯一的房子卖掉,这和房地产泡沫与否关系不大。即便它崩了,我也认为是错的。

  

  从技术上讲,这个决断,又要一定建立在三个自信的假定之上。

  

  1、自信房价一定会崩盘,这个崩盘一定是要跌30%以上,甚至最好是50-60%,像香港日本那样。因为如果不崩盘,如果只是跌30%以内,我干嘛要卖掉自己唯一的住宅呢,卖掉房子再买房子再贷款,这些也都是要成本的好不好。必须得崩盘大跌,这样抄底才能赚大发。不过,别忘了,一般如果是这样的崩盘,没有个五六七八年,是绝对走不出萧条的。像美国的次贷危机,香港的亚洲金融风暴,都用了5年的时间走出萧条。所以,你要卖掉唯一的住宅,一定得有把握撑过这个萧条期。当然,如果像日本那样,“L型”个20年,你也得能撑过去。

  

  2、自信你会更好的理财。房地产是理财的一个手段,变现了你还是要学会钱生钱。手里拿一堆纸币,如果不会理财的话,最后的结果是:真的搞不明白咋回事儿,钱怎么就都花没了。(难道你小时候没有见过你妈妈拉着你爸爸对账,质问家里的钱到底都花哪里去了吗?柴米油盐酱醋茶一笔笔对最后还是堵不住窟窿)。公开也有案例:蔡屋围项目改造中的蔡珠祥,选择了千万的拆迁赔偿款,但最后不知道就没钱了(我无意批评蔡先生,只是作为一个案例)。

  

  3、自信能够再次抄到底。这个最重要也最可怕,如果你还想买房子的话。等到房价下跌到底了,你再杀进去,用原来可能一半的钱买回原来的房子。(当然,你要是这一生不打算买房子,就算了)

  

  这样的自信,你有吗?我没有。是泡沫总会破灭,但破灭的方式多种多样,什么时候破灭怎么样破灭,你知道的话告诉我。即便如此,大泡沫崩盘,我都不会建议你卖掉唯一的住宅,我自己也不会,基于上述的认识。如果我对未来不乐观,那么我要做的事情,不是把自己住的地方都卖掉。而是:降低家庭的负债率,确保可覆盖家庭支出的现金流。然后就是,迎接不确定。如果最后大家注定要一起玩完,那就认命吧,努力做到最后一个排队死的。

  

  但我看到很多研究财经的人好流弊,比巴菲特还逆天,一会儿康波一会儿朱格拉,好像经济大势都掌握在那几个正弦曲线图里了。尤其是在买股票上面,体现得更明显。

  

  带着这种能抄到底的自信去玩市场,结果往往都被市场给玩残了。费雪也很牛啊,牛顿也很牛啊。

  

  回到最初,那样来分析中国房地产要崩盘的逻辑成立不成立呢?经济的运行如果是那么简单就好了,我们天天什么都不用干了,只需要盯着美国加息不加息就能发大财了。这种一根筋的逻辑,除了被打脸什么都不能做。

  

  的确现在的短期市场不乐观,但别忘了,这样的市场波动从来都没有消失过,房地产总是有大年有小年。看你们天天喊着房地产的黄金时代,难道过去这些年,我们没有经历过区域性、阶段性的熊市吗?我给你抓一把看看:90年代初的海南、北海,2008年的深圳,2011年的鄂尔多斯,那几十个被点名的“资源枯竭型城市”……没有亏掉过底裤?你太健忘了吧。

  

  如果说它有什么警告,最大的警告是:常怀怵惕之心。房子多了,卖一点;杠杆高了,降一点(玩高杠杆最后把自己玩死了难道不是很科学吗?);预期收入下降,多囤点现金。别等到春天来临了,你倒在了冬天。

  

  把自己唯一的房子都卖了?你去吧,我看着。


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