布吉见缝插针小楼盘 评近地铁、近公园物业银领公馆①【规划篇】

布吉是依附于罗湖最早发展起来的近关区域，因城区建设较早，规划发展受限，成为房价洼地所在，一直都是刚需上车的重点关注区域。

老牛今天为大家介绍的新盘“银领公馆”虽然体量很小，但是位于石芽岭公园以南，同时属于3号线沿线物业，具有近地铁和近公园的双重利好。周边多以成熟社区为主，配套齐全，居住氛围较佳。

且项目主推47-80㎡1-3房住宅产品，小户型住宅面积段入手门槛较低，适合刚需过渡的童鞋，下面老牛会根据项目的具体情况、区位地段和周边配套等方面为大家详细说明。

项目简介：

银领公馆占地面积5936㎡，建面约3.2万m²，仅规划了一栋28层住宅，建筑高度87.4米，共约270户，停车位约220个。

项目主推建面47-80㎡1-3房住宅产品，具体为建面47㎡1室1卫，建面58㎡2室1卫，建面76㎡3室1卫，建面80㎡3室2卫，户型方正实用。（具体户型分析，老牛留到下一篇。）

需要注意的是，项目虽为70年产权的住宅用地，但老牛查询到，该项目在2015年年底变更的土地使用权中显示，其土地使用年限从日至日，目前仅剩45年的土地使用权。

目前还尚未有其他资料可以查询到该项目是否有补交地价，老牛会持续关注，有消息会*时间告知。

区位地段

银领公馆位于龙岗大道与布澜路交汇处西北角，属于住宅密集地段。以布澜路为界限，布澜路以东为2000年左右二手房，使用年限约15年左右。布澜路以西围绕石芽岭公园的新盘较多，建筑年代相对较新，以鸿荣源尚峰、宇宏健康花城为例，均为14、15年推出新盘，项目西侧紧邻的和谐花园为2010年推售新盘。

目前项目北侧仅宇宏健康花城尚有尾盘在售，主推89-143平3-5房，均价5万；项目西侧紧邻和谐花园二手房价位约在5万左右。虽区域看似新盘或次新盘价位已经在5万的水平上，但大社区的规划加上部分户型实用率较高，是银岭公馆无法比拟的。加上龙岗大道以南“合正丹郡”3万多的房价冲击，银领公馆的价位很难抬高。

而项目所在仅1万多㎡的区域内，就规划了3块小型住宅用地。而因为项目被夹在中间的原因，预计南北两面都规划有高层住宅建筑遮挡，北向高层无法看到公园景观，南向在后期也可能会因被高层遮挡，在采光和通风上会受到一定影响。

且项目北面紧邻着变电站和物流园（规划住宅用地），居住环境大打折扣。

周边配套

从配套角度来看，项目属于3号线和14号线双地铁沿线物业，且位于石芽岭公园南向，且作为布吉老城区周边成熟社区居多，交通便利，教育、医疗配套较为齐全，生活氛围浓厚，是布吉宜居片区。

交通方面，项目距离3号线大芬地铁站约800米左右。未来在布澜路与科技园路交汇处规划有14号线与17号线路的交汇站点，距离项目约930米左右，目前14号线预计17年年底开建，预计2022年开通，预计5年后可乘坐14号线，3站即到福田黄木岗站。

商业方面，目前项目周边住宅密集度较高，但以零散商业为主，片区缺乏大型的购物中心，商业环境相对较为落后。

目前周边居民主要通过大芬站旁的沃尔玛满足日常生活所需，未来小区自带有3200m²商业配套，项目北侧的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰的配建有3万㎡商业，丹竹头站南侧的英俊年华时光里规划有4.5万平集中式商业。

另，大芬站旁的大芬油画村作为布吉*特色的文化产业街，拥有800多家门店，80%以上油画出口，油画的市场遍及全球，带动了周边相关产业，特别是服务业的发展，已形成完整的油画产业链。

休闲、娱乐方面，项目北侧为石芽岭公园，内有体育设施、也有登山道，目前公园旁在建基督教布吉堂。

教育方面，目前项目旁的和谐花园学区属于石芽岭九年制学校，且项目旁规划有一所小学用地，但目前尚无具体建设时间。

开发商简介

该项目开发商为“深圳市汇东房地产投资管理有限公司“，简称为汇东地产。该开发商并无资料显示其之前有任一楼盘的开发经历。

老牛查得该公司且于06年成立，从2011年开始几次经历股权变更易主，直至2015.3月底才易主给现股权人。直至15.12月才添加房地产开发、销售、租赁的经营范围权限。

而现股权人将持有的100%股权质押给了“中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司”，用于融资开发。

综合来看，作为仅有1栋单体楼的项目来说，无大型社区的园林优势，也无开发商品牌优势。

项目最大看点来源于周边成熟居住社区，配套相对完善。且小户住宅入手门槛较低。

在周边新盘同时推售的竞争作用下，定价预计不会太高，刚需的童鞋可以关注一下。