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直播|6月21日14:00城市更新4.0粤港澳大湾区背景下城市更新新机遇

直播先锋

直播先锋

2017.6.19 16:04浏览:34338


【时间】6月21日14:00-17:00


【地点】深圳市福田区四季酒店三楼宴会厅


—直播中,敬请刷新—


  14:00


  主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,亲爱的朋友、各位媒体朋友们,大家下午好!很高兴大家能来到戴德梁行城市更新4.0论坛现场,我是今天的主持人深圳公司常务副总经理董绍川。


  城市更新Urban Renewal并不是一个陌生的话题,它已经是一个全球性话题,在英国它叫Urban  Regeneration,在美国被称为Urban Revitalization。有人说现代意义的城市更新出现在五、六十年代的美国,但其实更糟的相关活动,在1850年后的英国,工业革命周期,伴随着产业的革新和城市的发展悄然二指。今天在中国这片热土,随着改革开放的不断深化和经济发展不断革新,中国的城市更新步伐早已超过西方国家。维基百科上有这样一段话“城市更新在全球范围经过了多年演变,时至今日,最新的趋势就是在改革驱动下减少拆除和破坏,转而更多的立足改建和投资,这也已经被纳入很多地方政府的重要议程,并且伴随大小各异的商业激励政策展开。


  那么今天我们将目光锁定城市更新,这是一个最新最热和最具未来的议题。戴德梁行作为全球领先的房地产咨询及服务机构,立足全球,百年如一日,致力于帮助本土企业更好的抓住时代机遇,获得成功,今年也是我们标志性的THINK-IN论坛的第三个年头,每一年我们都希望这个时间,跟大家一起探讨和分享房地产及其相关行业的机遇与挑战。因为我们深知,这个时代唯一不变的,就是改变。


  因为今天的活动是北京、上海、广州、深圳四城联动,这四个城市也是华东、华中、华北和华西南的总部区域,我们在各自的城市都会像今天这样邀请不同的嘉宾,针对今天的主题进行一场思想的碰撞。


  看看其他几个地区的主持人是否已经准备就绪。


  四地连线主持人:我想大家介绍一下,今天先抱歉,四地的主持人都是男性,稍微显得有点阳刚之气过足,少一点柔美,大家请多包含,首先是北京的主持人,他是估价部高级助理董事,今天客串一把做主持人。深圳是董绍川先生,他是深圳常务副总。广州是企业服务部佛山办事处首席代表Joe。首先掌声欢迎戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区执行总裁张国正先生上台致欢迎辞。


  深圳公司常务副总经理 董绍川(主持人)


  14:10


  张国正:感谢各位领导、各位来宾出席本次活动,同时也要向北上广深四个分公司参加活动的各位领导、媒体朋友表示感谢。这次选择城市更新为主题,并且四地联动,是因为我们看到政府现在非常重视城市更新这样一个主题和策略,更是上海迈向卓越城市的重要战略。如果说城市更新,我们认为已经进入4.0时代,回想上世纪80年代,就开始有旧城改造出现,但当时主要是推倒重来,没有很连贯性的规划。90年代追求的是经济效益,所以是大片区开发,但是比80年代多了一点规划,我们称之为城市更新2.0。中国加入WTO之后,当时已经意识到量是好的,但质更为重要,所以开始有设计得更好、更注重规划的区域和楼房出现。今天我们非常重要的意识到“质”和“量”发展的同时还要回头看一下存量到底可以做什么文章,让这些存量发挥更大的经济效益和功能,我们叫它城市更新4.0。


  经研究发现,中国在土地运用上,相对于西方国家还是有追赶空间的,比如在工业用地上,上海相对于东京、纽约,大概20%左右是工业方面的土地,东京、纽约的工业用地占比不到5%。但从每一平方米的产值来讲,我们只有东京、纽约产值的一半,这意味着我们很多土地要么是闲置的,要么是这块工业土地产生的价值还可以有很大的发展空间。


  城市更新4.0时代,最重要的词是存量、更新、发展,城市更新2.0时代有很多新项目推出,但没有进行很好的规划,也没有好好维护,令其管理水平迅猛下降。现在我们面临非常好的机遇,可以重新整合这些资源,大力释放楼宇经济。在这一层面,戴德梁行可以发挥相当好的中介和引领作用。我们正在寻找最适合整合的项目,放到我们的平台上,有种种方法,通过跟政府的沟通、跟业界的沟通、跟投资者的沟通,我们寻找到一些非常合适的项目,通过跟合作伙伴、客户共同策划,把这些项目盘活、更新,投入更好的资产管理。我尤其要强调资产管理,2.0时代为什么有直线下降的现象?一栋两、三年的新办公楼,你走进去会感觉老化现象非常严峻,原因就是资产管理跟不上。


  戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区执行总裁张国正(异地连线)


  14:20


  我们现在除了寻找、交易之外,还提供前沿的资产管理服务,有了全面的资产管理服务,就可以确保以后的存量可以长时间运用下去,存量再不会大面积落后,这就是今天我们希望探讨的,一是呼吁大家把存量提供给市场,我们发现很多存量都是在国企、央企等大企业手中,这些闲置的工业土地、工业仓库没有发挥其作用,我们呼吁政府、国企、央企齐心协力,要赶上东京、纽约的土地产能,只要大家都认同4.0是未来的方向,我们才能有这样的心态和这样的热情做这件事。


  其实中国已经发生了不少好的城市更新项目,上海最典型,外滩的老建筑现在成为米其林餐厅所在地,北京有798艺术区,广州有TIT新科技区,深圳有太子港邮轮码头,这些都是首屈一指的城市更新项目,我们必须要把它发扬光大,保持下去。


  今天四地一起探讨这个问题,北上广深作为主导,一起来呼吁政府、大企业,一起来响应国家推动城市发展的路径。


  最后,再次感谢大家的光临,刚刚司仪说今年是戴德梁行一百周年庆典,现在戴德梁行发展的方向是房地产专业和科技双线,通过科技推动专业服务,不仅是一个牵动另外一个,而是1+1大于2,变成3。


  再次感谢各位的光临,我相信我们这次的“房地产春节晚会”可以给到大家一个新的憧憬,对城市更新4.0有更深的理解,也希望大家响应和推动这么有意义的策略。


  谢谢各位的光临!


  现场图片


  14:30

 

  主持人:谢谢张总饱满、激情洋溢的开场。在座有400至500位嘉宾,我们在四个城市有几乎同样等量级的嘉宾,参与到今天活动的嘉宾已经过千人,同时我们通过手机在向全国直播,可能有过万人正在一起聆听今天的分享,一起激发大家的思维。刚才张总从宏观角度一直落到具体项目,这个活动能够激发我们的思考。


  现在我们尝试联系北京,接下来的时间交给北京。


  北京现场:北京这边请到一位非常重量级的嘉宾,他是中国房地产业协会会长刘志峰先生,有请刘会长上台致辞,刘会长此前是住建部副部长、十一届全国政协委员、人口资源环境委员会副主任,大家掌声欢迎!



  14:35


  刘志峰:各位来宾、各位新老朋友,大家下午好!很高兴参加今天下午的会议,首先我代表中国房地产业协会在北京现场和参加上海、广州、深圳四地连线的所有朋友致以诚挚的问候,并对城市更新4.0白皮书的发布表示热烈的祝贺!


  当前,我国城市建设和房地产发展理念发生了重大变化,2015年中央城市工作会议提出经济、适用、绿色、美观的城市建设方针,去年中央经济工作会议又提出要建立房地产长效机制,开启城市建设和房地产持续发展的新阶段。在土地、生态等资源压力下,城市也面临着外延扩张向内涵挖潜的转变,城市更新作为热门话题,受全行业关注,城市如何更新?存量房地产怎么盘活?我要谈几个观点。


  首先,城市更新不是大拆大建,而是要盘活城市闲置和低效用地,在旧与新中寻求一种平衡,既关注经济发展,也关注文化,既激发城市创新活力,又实现人与环境改善。比如通过旧街区、旧民居、旧厂房、旧仓库“四旧”的改造,将其变为现代商业、旅游休闲、文化创意、特色街区四新产业,也可以通过翻新改造,把原来的商场改成公寓,进一步提升房地产产品的服务价值。满足新的市场需求,使之成为房地产有效供给和实际产品服务创新的新领域。前年我去虹桥、闵行开发区,这两个国家级开发区,“十二五”时期共完成产值超过6000亿,税收达到350亿,没有城市更新和盘活存量,这两个土地面积只有4.13平方公里的开发区不可能有这样好的成绩。


  第二,城市更新要注重历史建筑和文化的保护。把一些老建筑、老街区保护起来,做到改造一个项目、保留一段历史、更新一批土地、珍惜一处文化、盘活一个项目、保护一方弹性。有些城市在发展现代商业时,历史街区的特色与地方文化都改没了,这是一种不可估量的损失,实际上城市更新不仅仅在物质环境的改善,也是更广泛的城市文化的复兴,我认为城市文化的复兴或振兴包括两方面内容,一是历史建筑等硬件的保护和维修,二是在文化环境、娱乐环境、社交环境的改造和延续。历史文化还包括工业遗城和旧民居的改造,大家都知道,北京有个首钢,就是利用原来炼钢炉改造成2022年北京冬奥会组委会办公场所,说是资本运作也好,项目探索也好,这应该是一个非常成功的城市更新案例。


  住建部副部长、十一届全国政协委员、人口资源环境委员会副主任 刘志峰(异地连线)


  14:40


  刘志峰:第三,城市更新主要为了解决土地资源紧张的问题,促进集约节约用地,现在城市土地资源供应比较紧张,这是事实,但不是所有土地资源都被充分利用,我知道城市里还有大量的土地被闲置,被浪费,有些土地闲置,有些利用率很不高,有些利用不当,特别是商业地产库存较大,除了调整就是要盘活,有些可以腾笼换鸟,有些可以筑巢引凤,逐步把旧工业园中的落后产业和城央用地转化为新的高端产业,用于新经济、新业态、新模式的发展。戴德梁行在城市更新方面提出了和、融、建、管、退的新理念,是城市更新项目全生命周期运营和服务,是一种长期行为,对资产持有人来说是一件好事。


  第四,城市更新要注重提升功能,不是简单的扒了旧房子盖新房子,拆了矮楼建高楼,重要的是提升城市功能,更新城市肌理,不能满足于城市视觉的表象而忽略了内在,要以长生命、好性能、绿色低碳为标准,把城市更新的内涵体现出来,为老百姓提供工作方便、生活舒适、包容和谐的宜居环境,真正体现出新时代房地产的价值。在城市更新中更要注重成熟运作旧项目的改造和提升,大家在继续深入研究城市更新4.0这个课题,尤其要注意利用互联网、大数据、智能技术,提升项目的品质,使城市更新项目实现可持续发展。


  第五,城市更新需要投入大量资金,一定的杠杆是需要的,但杠杆过大就会积累风险,甚至引起系统性金融风险,所以要通过金融创新探索新的融资方式,特别是当前商业地产库存较大,要盘活这些资产,还需要进行政府引导、市场运作、统筹规划、集约节约、利益共享、公平公开的原则,使更多沉淀的资源、资产发挥作用。


  最后强调一点,城市更新要注重前期的调查,无论是收购资产还是改造项目,都要注重人口、交通、公共服务、生态环境和社区等场所,以及历史、气象、地形地貌等方面的调查,鼓励居民积极参与城市更新和保护,做到改造前未雨绸缪,心中有数。


  各位朋友,改善居住、整治环境、土地再利用,既是城市更新的三大任务,也是实现五大发展理念,深化供给侧结构性改革的具体体现,如果说城市建设的1.0版是项目开发,2.0版是商业运营,3.0版是信息互联互通,4.0版就是城市的更新,即共享发展。我衷心希望大家在这个大有作为的事业中为城市、为社会做出更大的贡献。谢谢大家!


  现场图片


  14:45


  北京主持人:非常感谢刘会长的致辞。中国房协一直致力于国内各个城市的城市更新指导工作,跟戴德梁行也有非常紧密的合作关系,我们接下来把时间交给深圳会场。


  深圳主持人:好的。今天进入四地连线最后一个环节,也是城市更新4.0白皮书发布,由深圳和广州两地同时进行,有请戴德梁行大中华区研究部董事总经理James Shepherd,广州现场是戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管Shaun Brodie,下面把最重要的分享交给James和Shaun。


  James Shepherd:谢谢房协刘会长的发言。女士们、先生们,我是James,是戴德梁行大中华区董事总经理,今天我发表的主题演讲是:城市更新4.0,迈向卓越的全球城市。


  大家都很关注城市更新4.0如何迈向更卓越的全球城市,今天中国很多地方都承受着能源消耗、资源消费以及污染的肆虐,中国有更多人们从农村转到城市居住,接下来还会有更多人口从中国的农村转到城市居住,到2020年,中国至少有9亿人口居住在城市。在这种情况之下,我们应该怎样做才能为城市居民提供更好的服务、更好的环境呢?如何把城市更新放在更高的位置,提供更好的服务,避免重复历史的错误,我觉得这对房地产行业来说是一个很大的挑战,但我相信我们可以克服这一挑战。对于中国的城市来说,一定会有更多商机,最新报告调查展现了中国城市最新的现状,对中国的房地产业发展来说具有非常重要的指导意义,这个阶段是最新的阶段,我们称之为4.0阶段,这一切都关系到改变,我们说不变的就是变化,在此我想引用肯尼迪的一句话,他说“改变是我们生命的法则,那些只看着过去的人和现在的人,将会错过未来”。


  我与同事Shaun Brodie在中国工作了很多年,我们非常高兴地看到中国城市景观发生的变化,过去15年中国的巨大变化是令人兴奋的,比如年均GDP增长7%以上,城市人口增长60%以上,现在已经有将近100个民用机场,很多国际航班都已开启,全中国至少有168个新工业区,第三产业占国民经济的比重已经从33%增长到50%,中国财富500强的公司已经有97家,世界上60%高楼都在中国。


  我们探讨未来的城市主题,一定要看中国城市的复兴,中国城市的复兴是从改革开放1978年开始的,第一个阶段是1978-1992年,这个过程是金融优先级驱动,当时的城市更新都建立了专门的城市更新机构,投资商和开发商引领潮流,当时因为有很多绿地,所以他们对老建筑没有兴趣,因此很多老建筑被拆除。92年邓小平南巡,他说从城市复兴的角度,我们一定要探讨在现代商业满足的同时,还有其他需求要得到满足。全球资源纷至沓来,推动了中国的城市活动蓬勃发展,很多开发商基于此目的进行城市开发。


  戴德梁行大中华区研究部董事总经理James Shepherd


  14:50


  James Shepherd:2000年开始,中国加入WTO,经济大腾飞,当时的城市复兴更多关注的是质量,而不是数量,因为这个时候我们发现优质的环境不是只有漂亮的建筑就可以了,我们还要关注其他方面,比如绿色等等。这个时候,一线、二线、三线城市都不断地开发新型商业园区,但主要还是制造业,地方政府尝试建立自由贸易区,开发商变得越来越聪明。


  城市更新4.0阶段已经2010年了,我们建立了更好的城市开发方法,是可持续性的、宜居性的,带有城市竞争力的,以长期的眼光开发房地产并进行管理,建筑文化遗产就像金子一样受到当地政府的严密保护,他们说“这些都是闪光的金子,只能进行升级和更新,不能拆”,这当然是非常好的事情了。我们强调房地产转换的必要性,这是非常实性的,要有效地利用房地产,而不是不顾一切的全部拆除。这种情况之下,中国很多城市变得越来越富裕,也越来越现代化,越来越漂亮,他们把经济需求放在优先位置,同时开始构建未来。


  中国在这一块具有非常独特的优势,很多城市都紧紧抓住城市更新4.0的机会,根据2016年城市可持续发展指数的全球排名,在总体创新能力方面,中国的一线城市是领先的,深圳在社会、经济、环境等方面的表现都非常优异,所以深圳的排名上升至榜首,变成“高富帅”。展望未来,城市更新4.0一定会更大面积的提升深圳的排名。


  我们对城市更新4.0进行了详细研究和识别,并且在报告中阐述了今天的主题,我也想跟大家探讨详细一点的内容,包括资产转化以及资产管理,比如国家政府从简政放权的角度释放国有资产的潜力,更多的保护文化遗产,通过引进先进技术来推动城市更新,解决居民住房不足的挑战性问题,以及交通、经济的升级,把以前的旧街区进行合并改造,中国在很短的时间内历经了巨大的变化,这通常需要城市开发和更新团队具有一定的灵感和灵活性。举个例子,新加坡有一个很有名的Fullerton酒店,是由邮局进行改造,重新装修过程中,邮局的特色都保留下来。另外一个是北京的798,北京798的设计同样也是进行保护性处理,为城市带来额外的受益,老牌房地产开发者非常有经验,让资产管理处于很高的位置,让投资者处于非常有利的位置。通过帮助这些人找到新的机会,能够确定更好的方式进行城市更新,资金使用效率更高,也能获得更有价值的回报。 

 

  第二个主题是国有企业,我们在调查当中也跟很多国有企业进行了探讨,我们研究如何更好的利用国有企业的资产,提升他们的盈利能力,国有企业持有的资产是国家的,这里面有一些房地产,通常位于核心位置,比如在城中心,有时候我觉得通过投资组合的方式能够帮助国有资产复活,改善国有企业员工工作和生活的机会,重新分配资源,通过这种方式能推动资产管理更加成熟,很多国有企业可以重新审视自己的资产情况,如果他没有这个能力,还可以由有能力的资产管理合作伙伴来推动计划。比如广州的纺织厂就是城市改造很好的典范,他们引入了新的合作伙伴。


  接下来由我的同事Shaun跟大家分享一下城市复兴。



  14:55


  Shaun Brodie:我在广州,我想跟大家介绍一下城市更新4.0。大家都认识他(达康书记),他当时说“我想发展,我需要速度与激情,我也要激情,但我要的是现代的GDP,因为现代的GDP是没有污染的GDP。这就是《人民的名义》中达康书记所说的话。


  今天城市更新4.0就是这样一个话题,大家共同关注什么叫可持续力,什么叫新型GDP,什么叫新的城市,因为很多人从农村迁往城市,从小城市迁往大城市,整个时代需要改变,因为变革是生命的法则。


  人们在过往的实践中如何发展、如何变迁,这是上海一个600平米的办公楼,坐落于上海市中心;这是一个非常旧的大厦,房龄超过100年的洛克菲勒大厦,每年它能减少50%能量;这是曾经位于高速公路下面被垃圾和废物覆盖的污水渠,是城市更新过程中展现出非常好的案例,韩国首尔清溪川,2005年他们决定引入清洁水源,保护周边地区降温近达3.6摄氏度,清溪川由于引入清洁水源,使得原来位于高速公路下面的污水渠变成儿童可以嬉戏的乐园,它是推动首尔市中心改造的动力。


  城市更新也关注文化保护与传承,建筑元素和文化精髓都需要考量在内,对于成功的文化保护来说,能使一代又一代后人产生共鸣,提升城市的声望,你会觉得生活在这个城市真的很傲骄。


  城市更新4.0也注重这样的案例,比如上海,1933年这个城市是亚洲最大的屠宰场,但今天已经变成上海新的文化创新地标,我们在这个地方成功举办了很多场重大仪式和活动,比如法拉利F1派对等等,每年有众多大咖到上海这一新的文化地标开Party。


  还有一个文化保护与传承案例,即圣安东尼奥市的珍珠啤酒厂,2015年竣工,这个片区内原来有很多历史建筑遗留,今天我们赋予它新的用途,使之变成充满生机的生活区域。不仅是本身充满生机,还带动了周边区域的发展。


  现场图片


  15:00


  Shaun Brodie:科技提高效率,我们在这里跟大家分享几个不同的技术,一是BIM,即楼宇信息模型,从传统角度来说,楼宇设计是基于2D的技术绘画,一切绘画都是放在纸面上,大家都是纸上谈兵。而BIM楼宇信息模型能生成5D模型,包括时间点、空间点都能形成。楼宇信息模型BIM能生成并管理关于建筑结构和功能的数字,一个共享的文件夹,不同阶段,各参与方都可以添加和分享信息和数据,减少了过程当中信息和数据的丢失,也提高了工作效率。


  二是大数据,比如零售业的大数据,在中国经历了三个发展阶段,包括四个组成部分,我们合理地使用大数据,可以推动内部数据的优化以及销售和租金的增长。今天我们利用大数据,能大大增加资产管理效率,提升价值。所有消费者的行为都能通过大数据进行分析。还有一个非常有意思的,就是我们可以通过云的方式进行管理,比如在商场中,我们通过大数据分析出顾客进来之后到哪里去,图中绿色是顾客不太愿意走的地方,我们就在考虑这些地方是太冷了还是太郁闷了、太无聊了。图中黄色位置是大家蜂拥而至的地方,我们就会想这些地方为什么这么热呢?是不是要提升一些租金呢?这些地方为什么能吸引这么多人,是不是因为有活动的举办。通过这些分析,能大大提升商场管理价值。


  最后一个是物联网,相信各位朋友对此肯定不陌生,特别是各位搞软件的小鲜肉们一定更熟。能量在今天占据运营成本很大的比例,我们怎么才能减少能源消耗呢?我们通过物联网,把感应器和设备连接到主控网,业主和管理者通过云技术获取设备运行信息,任何时候都能实时操纵,减少能耗。比如哪些地方人比较少的时候我们是不是可以关灯。


  近期中国城市的房价飞速发展,很多人说看到房价的增长,宝宝委屈,房价对大部分人来说是难以承受的,这也引发很多人离开城市,因为房价实在太高,它会拉低很多年轻人的生活品质。但是今天住房的负担能力可以通过几个方面加以解决,我们可以解决高房价,这一切都要通过新的技术、新的思维,比如第一个解决方案是将旧的办公、零售、工业和酒店物业改为住宅用途,并且你不用担心,它一定是最新的,而且是宜居的。第二个解决方案是建小型公寓,不要住太大,住小一点。第三是建更多保障性住房和经济适用房,大家都是经济适用男,经济适用女。第四是建设长租公寓。


  对城市更新来说,一定要朝着可持续发展、宜居、提升竞争力,真正城市化,对中国的城市发展至关重要,在考虑这些因素的情况下,有九个主题一定要考虑,在接下来的城市更新4.0框架下这九个主题一定很重要,我们将会把六个放到白皮书中,中国的城市可以分享城市更新4.0的主题,共同把这九个话题拓展起来,建设最为宜居的中国一线城市。


  谢谢你们!


  现场听众


  15:15


  广州主持人:谢谢Shaun Brodie充满激情的演讲,正如戴德梁行James Shepherd所说的,我们在城市更新进程中所做的比以往任何时候都多,我们希望现在、未来都更具有前瞻性。接下来把时间交给上海现场。


  上海主持人:谢谢各位的精彩分享,我刚刚坐在台下听,有一个感受非常真实,我们居然能在同一时间跟不同的三个城市进行互动,好像他们就在自己面前一样,而且是加在一起过千人的大会议,科技的力量非常大,它对房地产行业的撬动也会越来越厉害。再次感谢三个城市的连线,谢谢北京、深圳、广州加入讨论,现在我们回到各自分会场继续讨论。


  主持人:接下来回到深圳,首先我想跟大家说一下,在每位来宾的手提袋里都会有James Shepherd和Shaun Brodie跟大家分享的中文版城市更新4.0白皮书,这份议程的左下角有两个二维码,大家可以通过手机扫描二维码下载中文版及英文版报告。


  刚才听他们的分享,我在下面看到两张图片,让我尤为有感触,一张是达康书记,现在在中国非常火,他讲的大风厂的故事恰恰就是影射城市发展过程中,经济生活、人文生活,包括政治层面的变化。另外一个人不知道大家有没有注意,就是James Shepherd一开始提到的肯尼迪,很多人认为肯尼迪是美国历史上最优秀的一位总统,二战之后美国经济的复苏跟他的政策是息息相关的。这两个画面放到一起说明什么呢?如果今天是中国跟印度联线,我想达康书记就变成了阿米尔汗。


  今天的主题是城市更新饯行者,下面要请上的演讲嘉宾是华南区策略发展顾问部高级董事及主管李伟先生,李伟先生在城市发展顾问工作中有近二十年工作经验。前几天有人问我到底什么叫城市更新4.0,我突然想起来有些人讲过人生发展和事物发展的四个阶段,刚开始叫不知道自己不知道,第二个阶段是知道自己知道,第三阶段是不知道自己知道,最后一个阶段是知道自己知道。这句话在这里怎么翻译呢?在城市发展过程中,刚开始我们是不知道自己要什么,后来知道了自己要什么,第三个阶段是不知道自己有什么,到最后知道自己有什么。


  为什么说这些话?因为我觉得在现在的城市发展过程中,在你不知道自己要什么和知道自己有什么的问题,都离不开城市发展最重要的词,就是产业,接下来有请李伟为我们带来产业发展为先导的城市更新策略。



  15:20


  李伟:尊敬的各位来宾,大家下午好!我是戴德梁行策略发展部华南区的李伟,非常高兴今天跟各位交流。刚才主持人说大风厂的问题,我突然想到了,问题没有解决好的原因就是产业发展先导的事情没有摆正位置。刚刚我的同事对戴德梁行提出的城市更新4.0跟各位做了一个分享,我相信作为市场化的最佳实践,应该非深圳莫属,因深圳土地的稀缺、对土地价值效用的追求以及产业提升,跟区群和城市群的分工,这些过程大家在一个轨道里面,而且是相互作用的。其中一个非常重要的线索是我们今天分享的主题,就是产业为发展的先导,在这个过程当中,供需的生态也发生了很多变化,今天我主要的观点希望能够从中发现更多端倪,抛砖引玉的出发点也是来自于对供需对称的探讨,聚焦在产业发展为先导的领域。


  首先谈一下供的问题,过去七年到现在,深圳的土地供应结构当中,新增土地供应在呈现下降趋势,过去七年当中,城市更新的比重呈现了10%左右的占比,尤其值得一提的是2016年深圳市在商业、产业、居住供地当中,城市更新贡献了41%。在这个过程当中,我们看到三种用途当中,深圳的产业这几年都保持40%以上的占比。


  回顾深圳,我们认为深圳在上世纪80年代从罗湖东门开始进行了几次改造,到深圳市2004年成立了城中村改造办公室以及2009年开始进行立法,2009-2015年这六年时间做了非常多的探索,尤其非常重要的是2016年深圳市提出强区放权和片区统筹开发,限制旧住宅区的改造,实现更为科学的市场化分工,正如总裁刚才所提到的,即在存量当中获得精明增长。


  深圳进入城市更新带动城市进入存量发展的时代,同时深圳的城市更新也进入实践期。城市更新计划去年规划纳入计划的有将近500个项目,总体面积近30平方公里,旧工业区改造的面积占比较大的比重,这也是为什么我们今天把“产业发展为导向”作为一个主题来讲的原因。值得一提的是2014年深圳市的深标新型产业用地进入市场,帮助我们解决了原来工业改变时在用地空间市场化时寻找出路的条件,2014-2016年新型产业用地的增长还是比较大的。


  华南区策略发展顾问部高级董事及主管 李伟


  15:25

  

  李伟:增量区域,原关内项目基本是10%以内未来更新的项目和面积,大部分聚焦在龙岗、宝安、光明、龙华。拆除重建在城市更新中占有很大的比例,大概有17.5平方公里,大概会释放18%的空间,大概810万平方米,按照我们的分析,这810万平方米不可能在十三五期间百分之百进入市场,至少着眼十年,每年有80万平方米进入市场。在这个过程当中,工改M0是很多投资商非常关注的领域,从南山、福田、光明这几个区域,包括坪山是工改M0比较多的情况,我相信原关内和原关外工改M0都呈现不同的情况。


  在城市更新当中我们看到传统的旧村改造、居住和商业改造有着市场化的趋势,最值得探讨的就是工改方面,我相信2014年深标出来之后,大家都在关注30%的配套如何进行变现的问题,我们也挖空心思,有很多走在前面的获得了收益,但有很多还没有寻找到更好的商业模式。但是不管怎么样,我们看到政府的立法和规范对我们在这方面的限制是越来越紧凑了。其实回归到一点,我们做城市更新、新型产业用地的目的实际上是为了进行产业升级,并不是以市场价值最大化为目的。


  既然探讨产业空间格局,不妨对比一下国内和国外的城市,相比来讲,在“十三五”期间深圳跟上海比较“十二五”,产业用地规模的比例都有所下降,但值得一提的是深圳还保留着27%-28%的面积,即270平方公里,这是深圳要守住的底线,不难看出这是深圳在科技产业化、在全国进行科技创新留有非常重要的实业沃土。从这方面我们也要对未来进行预测,按照现在的分析,我们认为大概到2030年左右,深圳市建成区基本上达到百分之百,这意味着如果在2030年开始,再往后推15年,当然我相信中间会有非常多的变化,我们大概到2045年,15年城市更新申报期,基本上深圳的产业空间已经系统完成了第一轮改造,如果按容积率3的话,大概会有8亿平方米的产业空间,相信这个量到2045年会有不同,但这是一个非常大的改变和存在,这个空间对我们作为市场参与者来讲,影响还是非常之多的。


  另外一个层面,我们预测大概在2020年深圳城市更新的方式,贡献产业用地的比例也进入到深度存量时代,大概也会超过50%。伴随着发展过程,供的部分更多是空间,因为我们的空间已经不单纯是我们所看到的商业、办公或居住空间,而是产业空间,产业空间在2004年的深标跟2014年的深标在密度上都有提高,密度提高是对于我们的使用成本提出了很大的挑战,原来很多生产的企业会考虑是不是把空间租出去,把生产功能搬到低成本的地方,让我可以有更多收益。因为坦白讲,产业空间出租的GOP可能比他传统制造业的毛利率还要高,这个过程当中,一些业主慢慢变成房东。



  15:30


  李伟:进入到存量时代,产业空间的供发生了非常大的变化,需如何变化呢?首先我们要谈一点需的原因是作为房地产和产业空间,城市更新的主体来讲,我们的必然跟深圳的城市发展是息息相关的过程,所以我们要透析深圳未来的方向。中国进入新常态,我们是转轨发展中的大国经济体,而且在发展过程中受到了外部的贸易和内部进入高速增长的双重挑战,我们需要找到新的出路。这几年我们发现一个新的线索,就是对外互通的“一带一路”和对内实验园区与国家级园区,具体产业上,进入产业4.0智能化时代,包括智能工业、未来科技和前沿科技将会形成引领,以硅谷银行发布的未来科技我们可以看到,未来在人工智能、虚拟现实、增强现实、无人机、天空科技和机器人等方面都会有大的举措,也包括在智能科技方面实现人机互动是颠覆性创新的关键,在这个过程当中,很多传统的开发商参与城市更新时都开始逐渐补习产业的能力,深入到产业发展当中。


  我们找到一份最新的全球创业企业生态系统研究报告,可以看到在美国科技企业比非科技企业上市的市值增长率和人均市值的量大概是在3倍左右,所以美国绝大多数财富集中在少数科技创新核心区,也就是为什么深圳现在作为全国创新的先锋,我们科技产业化发展达到这样的情况之下,未来的发展给予我们更多的想象空间和机会,创新是第一生产力,我们认为深圳也是有这个基因的。


  既然过去大家都认为有这个好的条件,但是未来的发展如何能够锦上添花?这两天国家也在做粤港澳大湾区的论坛和讨论,20世纪一、二战过程中造就了全球前三大湾区,在和平年代,粤港澳大湾区也是一个非常重要的新的增长点。作为全球新的创新中心,改革开放至今,广东作为相对来讲还是比较紧凑的9+2城市群构建的粤港澳大湾区已经具备一定的基础条件。尤其是在具体规模上,我们通过一个简单的分析可以看到,整个粤港澳大湾区9+2城市群拥有全世界四大城市群中最多的人口、最大的国土面积,但是我们的单位指标是垫底的,这就意味着我们未来实现在全球范围内的经济、技术和贸易先锋作用时还是要寻找创新驱动,我们认为有两个方面,一是要做好城市群的分工,二是产业的协调发展是个必然方向。


  从2009年珠三角城镇规划到今年下半年或者明年大湾区规划,我们看到对于珠三角的发展已经有了非常深入的举措,一是我们已经有了中国第二批三个自贸区,另外我们在自贸区的基础之上,对港澳的服务贸易自由化基本上已经实现了百分之百,深圳、广州等其他地方,我们也在“一带一路”主旋律上拥有了自己的地位,我们相信粤港澳大湾区规划的落地更多是城市群之间分工协作共同发展的目标,对于深圳的发展而言应该是锦上添花的作用。深圳在整体发展过程当中,会成为二十一世纪全球发展创新枢纽,是湾区的创新中心,我们有创新聚集的要素,人才吸纳能力,以及独角兽企业和更多世界级科技巨头。



  15:35


  李伟:过去我们也透析具体产业可能形成的相关变迁,最重要的是我们看到“十一”之后的“十二五”,在原来的高科技产业之下已经加入了战略新兴产业以及“十三五”在未来产能,尤其是智能装备、可穿戴设备、航空航天、机器人、海洋科学和生命健康等方面已经有了非常好的布局,布局的过程也是产业附加值不断升级的过程,带来了产业环境的变迁。现状深圳十个区基本上形成了区群分工,“十三五”期间除了罗湖、福田还是以高端现代服务业为主,之外的其他区域都把战略新兴产业放到比较重要的位置,尤其是深圳西部逐渐成熟、东部东进以及深圳第11个区“深汕特别合作区”等新的利好之下,我们发现周边临深片区城市群的分工也在悄然发生一些市场化的变化。支持这些变化的原因和深圳能够成为中心的重点是深圳有其非常重要的禀赋和创新驱动的基础要素,按照官方的说法,我们是全国的经济中心城市、“一带一路”重要的战略节点城市、国际化金融创新中心、国际化科技中心、国际物流枢纽、消费中心、信息港等方面,我们在科技要素、贸易要素、金融要素等方面形成的对人才的聚集达到了一定的程度,我们做很多项目都要提供要素平台,以前海现代服务业合作区来讲,它已经布局了18个要素平台,这也是很多园区进行市场化发展时非常重要的方法。


  深圳2010年是11.21亿元每平方公里,比较上海和国际其他城市还有蛮大的距离,虽然11.21比很多年之前已经有很大的提升,但在变迁过程中我们产业也实现了市场化自由流动,很多产业的生产环节已经转移到临深的惠州、东莞,深圳在东岸、珠江西岸,有一些珠江西岸研发和总部企业慢慢转移到深圳,把深圳作为发展的核心部门。所以我们可以看到深圳的产业变迁也是有加有减的,一些低附加值环节转移出去,但我们也看到很多企业进来,这也是深圳在产业分工中进行招商引资时非常重要的线索。


  基于这一点,我们可以看到2020年“十三五”末期的时候,深圳的工业地效要达到45亿元,我相信在2020年之前会提前实现,原因是因为市场的变迁,随着空间和产业自身,对于产业的组织方式也发生了非常多的变化,原来通过线性组织,生产中心、原材料、产地跟市中心之间有一个特别的关系,但进入二十一世纪互联网时代带来新的生产和消费方式,给我们提供了更多的想象空间,并不是原来的概念,服务型生产、体验式消费,能够促使很多生产型制造企业愿意离消费者更近,所以产业空间与中心城区之间的距离关系被重新定义。二是混合用途的发展,其实M0也是混合用途的发展,再有就是深圳所代表的研发+人才,对于实现更多的先进生产力的创造提供了更好的发展。我们认为整个深圳是一个基石,在与产业和空间相互影响的过程中,两者共同向前。



  15:40


  李伟:供需对称是我们这几年做咨询业务非常重要的探求目的,但真的能把供需实现非常明确的对称还是要建立在非常大量的数据之下,我们目前的建议和思考也只是抛砖引玉,跟大家做一个探讨。


  首先我们看到中央经济工作会议提出要降成本,尤其深圳在供给侧改革实施方案当中,对供需两方降成本都提出了非常明确的指导和要求。值得一提的是深圳市也要鼓励房地产传统企业实现跨界发展、主动转型的目标,这使得我们对于现有城市更新当中最复杂的工改项目慢慢找到了各自的角色。


  接下来简单看一些相关案例,这些案例给我们的方式方法的启发就是开场时CEO提到的政府作用的问题,早前没有进行更新,是新供应时代的时候,政府更多是要主动招商引资,他是“运动员”,进入到存量时代之后,我们发现自上而下推动也担当了运动员的角色,慢慢向裁判员发展,随着时间的推移和基本上释放给市场之后的产业空间,政府的作用是非常关键的,尤其是一些要扶持发展但对成本又比较敏感的企业,还需要政府的力量和手段措施加以平衡。


  另外给我们的启发是工改的方向有两个,一是随着土地与空间的最佳利用,去工业化,把原来已经成为城市功能的用地转变为商业空间和文创空间。还有一个非常重要的,也就是我们更多想探讨和讨论的,就是原来的工业区进行升级转型复兴,我们找到一个相对对标的案例,即旧金山湾区,我们希望旧金山湾区的产业发展和腾挪也能给我们一些参考建议,旧金山大概有1.8万平方公里,相当于9+2粤港澳大湾区的三分之一,分为九个县、五个区域,根据中国“十一五”、“十二五”,它的产业供应处于萎缩下降的趋势,但从总量来讲,东湾和北湾还是供应的主体,因为它在城市群分工当中找到了各自的位置,尤其以旧金山一小时城市群中所构建的旧金山半岛和以硅谷所在的圣何塞南湾作为核心,东湾和北湾成为制造业基地以及新产业聚集基地,所以实现了很好的分工,尤其值得一提的是硅谷所在的南湾实现了非常重要的推动作用。但是我们可以看出一些端倪,旧金山湾区2015年的数据是产业空间大概是3500多平方公里,释放的产业空间面积有大概5200万平方米左右。


  从它的产业门类我们可以看到,仓储类占比较大的比例,是因为它需要很多物流功能,这也是值得我们讨论的一件事情,研发在硅谷占53%。整个体系的分工以旧金山为核心,硅谷作为湾区创新中心,东湾和南湾占73%的存量土地,未来东湾的空间存量最大,有2290多万的面积,硅谷的产业空间占53%,用于研发。


  通过这些量化比较,我们分析它背后的原因是什么,我们认为一是技术创新带来的产业变迁和格局的改变,同时高地价和产业空间使用成本产生了排挤效应,对空间分工进行市场化推动。另外,产业腾挪,有一些先进的制造业慢慢取代落后的制造业,制造业对于外部影响比较低的,更愿意跟消费比较邻近的中心城市连接得比较紧密。一些产业部门,比如总部和研发放在硅谷,生产放在东湾,这方面也有非常多的改变。硅谷推行大量混合用途空间的改变,尤其是圣何塞有一个深圳的开发商正在做的招商项目,对于临近消费中心的生产环节,它可以某种程度上降低物流成本。这些对我们的启发,我们认为这就是产业发展为先导的必要性,因为产业空间的变迁和产业发展的变迁,两者之间是在相互作用下共同向前的。


  最后简单谈一下戴德梁行的观点,我们如何看待现在很多拥有产业空间的机会和正在发展当中的机会。首先我们认为追求30%是在开发期销售还是在运营期销售,但我们认为销售有的时候解决不了问题。除了销售之外,我们作为比较大规模的业主或房东时,园区通过租金的收益会有若干家企业、上万名员工,我们应该着眼于在运营方面有更多收益,跟政府合作。我们的融资也会发生非常多的变化,不见得完全以销售、租金,未来还有多种方式的改变,一会儿我的同事会做相关分享。我认为未来的产业空间,作为业主和房东,我们有非常多可以考量的收入方式,所以我们认为是主动型商业模式,以资产运营为概念的方式。



  15:45

 

  李伟:二是修炼内功,我们的产业空间跟传统的商业地产、写字楼、酒店、购物中心是不一样的,相对来讲我们比他们更复杂的原因是我们所照顾的并不是租户的问题,而是产业和租户的发展,很多走在前面的产业翘楚发展商,他们更希望租金换股权,作为PE投资,另外我们也看到很多站在产业的角度,帮助租户在销售端打开,我能帮他赚到钱,自然我就有很多收入。如果按照这个思路去想象,产业空间的盈利一定不单纯以商业GOP达到60%-80%,我们的想象空间应该有更深度的合作,在运营和投资方面为我们赚取更多利益。


  另一个修炼内功的思路,有的时候我们认为M1和M0用地空间是有天花板的,发展过程中可能租金受限于区位政策而有天花板,但我认为随着时间的推移,深圳土地的有限,我们原来在比较偏远的位置,随着配套能力、产业集中度的提高,一定有一天会突破天花板,这使得我们在持有成本时还有租金提高的优势。如何实现这一点,核心就是产品的差异化,我们做了一个总结,我们认为我们未来面对的就是办公空间舒适度最佳,室内外自然环境最好,有通用性和弹性,我们未来建的不是跟写字楼一样的“盒子”,我们应该寻求在产品形态、空间、使用功能、4.5米或5.4米层高的利用上寻求更多的转换,未来为一些高素质租户提供更多准备承接的空间,深圳的发展一定会有一天对我们某一个项目的地点形成非常重要的区位价值。另外,在软件方面,文化的传承,能够帮助租户开源和节流,这也是我们非常重要的方向,也是忠诚度高的租户的重要表现。


  产业发展为先导,非常重要的前期决策就是前瞻性、差异化和落地性,前瞻性我们做了很多升级,腾笼换鸟,实际上它是有规律可循的,通过区域的地位,交通能力和产业基础,可以寻找到不同的方向。但差异化有的时候是很多客户非常关注的,他们也经常问我,好像我们的方案可以用到很多地方,所以差异化是大家共同面对的问题,我们认为除了要做产业研究,还要做顶层设计和要素平台,这会帮助我们梳理出你的特点、优势到底是什么。金融科技和电子竞技方面是我们最近关注比较多的产业,我们可能更多的要关注跨界,金融跟科技、跟移动互联网之间有非常多的融合,电子竞技和文化创意也有非常多的融合,不单纯是产业。政府的统计公报当中对于战略新兴产业、高端现代服务业已经没有二产和三产的区别,未来跨界融合也是我们必然要考虑的因素。最后是落地性,实际上更多的是如何在龙头企业形成带动能力,或者形成定制化,在多种模式下寻求突破。


  最后简单总结一下我们的经验,我们从产业空间的一个租户,变成二、三百个租户,有几千人、上万人的租户,我们已经变成园区的概念,这个园区未来的发展方向和我们准备承接的趋势、我们准备怎么引导市场,这里有几个案例,新加坡裕廊创新区会形成产学研创于一体,把研究、开发和实验室、先进制造、机器人、AI融合成一部分,我们期待五年之后成为五年之后可以看到的项目。以及荷兰埃因霍温科技园,这些的改变都是值得我们关注的。改变过程中,我们永远都不是单线条操作,产业的组成方式跟产业市场化需求,最终从独立的个体向融合方向发展,所以我们提出创新集成,这是我们认为未来产业园必然要面对和实现的功能,它是通过产业、空间、金融和服务这四个载体共同构成的相互作用、互相成就的新的创新生态圈,我们也认为深圳绝对有条件、有能力,或者有很多企业已经在构建这样的生态圈,为园区发展注入更多持续的生命力。


  由于时间关系,还有很多内容没有讨论清楚,我只是抛砖引玉,其中可能还涉及到区群和城市群的分工、新技术对于产业集中度的影响,以及公共政策和政府对于吸引力构建当中分工的问题。但毋庸置疑,我们也看到很多深圳的企业已经把深圳的元素和产业优势构建的核心作为重要的IP推向其他城市,甚至走到海外。我也相信我们这一代人都是见证深圳新的增长、新的发展机会、见证历史、创造历史的一代人,也是创造传奇的一代人。


  我今天的分享就到这里。谢谢大家!


  现场听众


  15:50


  主持人:感谢李伟。刚才李伟在分享中也提到了,其实在城市更新过程之中,政府的决策、政府的导向和规划尤其重要,下面我请到一位重量级专家,他是深圳市城市规划设计院副院长杜雁女士,也是教授级高级规划师、国家注册规划师、深圳市城市规划学会副秘书长、中国城市规划行业网编委,有请杜院长。



  杜雁:深圳市规划设计研究院跟戴德梁行是长期的战略合作伙伴,我们有非常多的项目合作,是老朋友了,今天很荣幸在这样一个特别的日子跟大家分享一下我们在城市更新方面的探索。刚才李伟的信息量很多,非常好,讲了很多东西,我想讲得轻松一点,我不讲太多技术的东西,因为戴德梁行这边太多人做了技术的尝试,我更希望引发一些话题,我们公司有602个员工,戴德这边在座的很多人都是年轻人,大概都是35岁以下,其实他们更关心这个城市在更新过程中或者在城市变化中未来能给他们,我想把眼光聚焦于人。


  一、深圳城市更新和城市发展


  这是三十年前或二十多年前的深圳(PPT演示),这是在梧桐山上拍到的深圳,微信朋友圈都发过这张图,深圳“长”成这么巨型的城市,我们说它是超级生长的城市。我们看到的城市和我们体验到的、和未来是什么样的城市,在更新的快节奏下,在号角吹响、资本运作下,大家都在非常积极正面的引导,这个城市“长”成了这样一个情况。


  这是在岗厦村拆迁前去拍的照片,这张照片我在国际论坛上放过,他们觉得非常震惊,一个二十多年的城市要谈城市更新。其实理解深圳的城市更新,我觉得有点特例,它不是普遍的现象,它跟北京、上海、广州都不一样,它是不是可以复制?它复制什么东西?不是推倒重来,而是机制性的问题。深圳以超常的速度增长,工业化加上农村集体所有,二元化,所有这些要素的叠加,促使深圳是一个非常快速的超级生长城市。城市更新最根本的原因,说白了就是没有地了,中国的城镇化以增量扩张为主体的情况下,为什么一个37岁的城市遭遇了城市更新?就是我们没有地,更新为主的存量用地再开发已经成为深圳用地的主要方式,从2012年开始,我们存量用地的开发已经超过了增量,这是一个标志性节点。


  但跟其他城市相比,包括戴德梁行所在的十几个城市相比,全面启动的客观要素我总结为以下几点:一是高新技术产业发展的雄心,深圳的高新技术产业不是现在才有的,我们是经过二十多年的发展,从市场一开始自发的,到政府推动和促进,再到互动,形成了一种非常良好的互动关系。二是房地产市场的日臻成熟,这种房地产市场不单纯像内地那样造住宅来卖,而是多元的,N多家企业,多元化和多样化。三是土地政策的脉络,深圳市一直都在出土地政策,政策执行可能有很多问题,但执行过程中反馈回来的问题,是深圳做制度设计和开发商开发时一直没有忽略掉的多重原因出现的土地权属情况,也就是我们做第一个政策设立的时候,对土地的关注度比任何一个城市都要高。四是深圳不再依赖土地财政,做裁判员也好,助推者也好,不再参与分“蛋糕”了。还有一点很重要,广东省出台的三旧政策,把深圳市的更新完全释放了,所以你可以看到深圳城市更新02年就开始做研究,04年出一些研究报告,包括出一些政策,但一直推到08、09年,等这个政策出来之后,所有的绿灯都开放。国家政策对于一个城市的变化其实起到至关重要的作用,这是一个重要的闸口。


  深圳市城市规划设计院副院长 杜雁


  15:55


  杜雁: 二、三大特征:市场化、协调化和法制化


  总结深圳城市更新的三大特征,白皮书写了非常多的内容。深圳的更新是政府制定规则,整体以地产公司和本地股份公司联合体来做,这是华润大冲村,号称最大的城中村改造项目;这是华强北九方,陆陆续续你可以看到效果出来了。这个政策三角形其实也很清晰,我们在外地推广时,他们非常项目深圳政策出台的传统和延续性,我们从最低的技术标准,到操作指引,到制度层次、法规层次。再打一个比方,深圳为什么创新发展这么快?我们也在跟内地很多政府机关做交流,我们说深圳碰到了问题以后,政策反馈机制和调校时间,如果设定一个周期的话,深圳从周期来看,基本上一年会调整一两次。但如果放到北方,甚至放到广州,可能都缓慢得多。深圳对于更新过程中,或者对于产业提升过程中,我们就把握了机会,机会稍纵即逝,做到第二、第三就亏本。在深圳快速的城市进程中,如果说创新的话,深圳的竞争力不是深圳政府完全无为而治,而是深圳政府在这个过程中的敏锐度以及政策调校的快速化,迎合了市场和产业的变化,这是深圳创新最根本的特征。


  近五年之内,更多的公众参与到更新当中来,他们以各种不同的方式,这里我们可以看到一个案例,就是湖贝村的改造,湖贝村改造的时候,很多深圳市NGO组织,包括一些设计公司,都在以无偿的方式进入讨论,掀起了对罗湖区政府巨大的压力,讨论方案时非常谨慎。(PPT演示)这是最早的方案,按照华润的模式走,把一个大的综合体放到深南大道上,把原来的20栋有价值的建筑进行的保护,但是样品性的保护,这是最初的方案,但在更大的公众反对声中,这个方案进行了调整,现在还在调,把深南路打开,所有公园和购物中心放到下面去,把一个庞大的构筑物缩小,打开公共空间和通道,这个方案调得非常辛苦,我们在这个过程中,正式工作汇报就有四十多次,跟罗湖区政府、开发商,包括跟公众、包括工作坊,有名的会议开了四十多次,越调保存的东西越多,它是未来的城市治理方向。


  很多更新是拆除重建的,越来越暴露其弊端,比如强度过高导致人居环境差,原有居民一夜暴富的社会不公,公共配套设施压力增加,房价高企大大提升深圳的创新成本,制造业基础逐步被蚕食,有没有另外的方式可以使城市更新可持续、更公平?



  16:00


  杜雁:三、多元有机更新模式的探索


  举个例子,上步村是深圳市第一个股份制城中村,当时它也面临了很多问题,村民说“你看隔壁都改了,我们也想改”。我们作为他的咨询单位介入到上步村了,当时按照村民的赔偿意愿做了一些模型,按照村民的赔偿意愿,即便自行开发,超高强度根本支撑不了。我们举行了5场公众咨询,专家、政府管理人员与村民120余人参加。有没有其他方式?我们看到水围村在做一些尝试,水围村1368就是深二代从国外回来,他说我这里既然改不了,干脆在原有基础上做一些改变,为年轻的创业者提供相对来讲没那么高成本的住宅。其实也没有太多成本,政府补贴了一两百万。


  还有一个案例是金威啤酒厂,当时开发商做方案的时候,金威啤酒厂被强拆,因为他们觉得没什么可保留的,后来专家介入之后说你要保留,业主说你有什么依据?于是开始僵持,僵持之后开始协调,各方面开始谈,最后我们在方案中不停的深化,也告诉他留下金威啤酒厂,对未来以珠宝开发为主的地区可以带来多样化,最后开发商觉得还可以,于是把方案进行了调整,这些方案做到很细很透的时候,他觉得这也是一种新的方式,金威啤酒厂边上的这层皮和前面那几个最具有代表性的发酵罐就利用起来了,我们希望把老金威活化。


  另一个是坪山村工业区的微更新,做得也不错,也是一种方式。


  还有一个是西丽同富裕工业区转为人才公寓——集悦城,政府给了一些补贴,主要是政策上给了一些让步,其实现在万科,包括一些大的企业都在把改不了的厂房往这个方面转,但可能转向有一点问题,因为产业、制造、消防这一块有一些影响。


  深圳是一个无数满怀梦想年轻人的向往之城,大家都希望来这里,但是深圳这么高的房价,我们的物业成本如果再提高的话,如何能让他们安居乐业?深圳的创新,所有固化的东西,其实落实到最后是人,只有维持人对城市的热爱,让他们住下来,有很好的工作,他们才能创造城市的未来。早来深圳的人可以说是既得利益者,但后来的人对城市生长才是最重要的。


  这是深圳机场竖的牌子“深爱人才,圳等您来”,深圳最大的竞争力是包容生长,这也是深圳参与世界一流城市竞争最大的资本。我们做物业、做咨询的,也应该关注到这样的包容性生长,这才是我们希望的未来。


  我的演讲就到这里。谢谢各位!



  16:10


  主持人:非常感谢杜院长精彩且感人的分享,尤其是看到科技园那张照片,很多在深圳打拼过的年轻人都会有同感,深圳的魅力就在于包容、务实。


  经济学中有一对孪生兄弟,他们从有了商品交换、从有了商业来往,就开始一直斗争,但他们从来没有见过面,不知道大家知不知道我说的什么,它就是价格与价值,我们一直在讲城市更新,其实城市更新里面除了我们刚才讲到的产业、规划,怎么样让城市更新所有的利益相关者在这中间有一个相对平衡的商业模式,这个问题同样很重要,接下来我要邀请戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事及咨询服务主管黄衍维,请他跟大家分享一下估价在城市中心中扮演的角色。


  黄衍维:大家好!我姓黄,大家可以叫我Alton。刚才李总跟杜总讲了很多有关于城市更新,不管是产业的城市还是全新概念上的,在座有很多不同背景的朋友,有开发商朋友,也有做其他行业的朋友,对我们来讲,项目落地性还是我们挺关注的议题。今天我演讲的课题主要集中在城市更新中项目合作方式及融资模式。


  刚才杜院长也说了,深圳为什么要有城市更新?城市更新的最主要原因是深圳土地供应非常紧张,从这张图表可以看得到,新增建设用地2012年到2016年每年都在往下降,通过城市更新提供的建设用地,过去五年每年大概有500万平方米,未来深圳的土地供应还是要靠城市更新。城市更新除了提供商业用地、居住用地、产业用地之外,还有跟民生有关的民生设施用地,很多时候都是靠城市更新腾出空地。


  一个城市更新项目可以分为步骤:一是更新计划立项,二是专项规划编制,三是实施主体确认,四是土地手续办理,五是开发项目。在这个过程中,以我们以往的经验来看,前面三个步骤是有一点困难的地方,实际操作所花的时间挺长的。现在政府强区放权,把市里的权力放到区里面,大大缩短了手续办理时间,过往项目立项、规划起码要两到三年,现在一年以内就可以,大大加快了城市更新流程。


  这张图是城市更新前期五个步骤,我们跟风险和资金需求做了对比。先说风险,风险是一个倒三角形,为什么这样说呢?因为一般来讲,在立项和做规划之前,城市更新只有一个项目一个土地,我们该怎么样做或者允许怎么样做都有一个很大的问号,所以前期的不确定性是比较高的。但我们跟政府沟通,有政府文件的批复,后面跟其他开发项目的风险是差不多的。这里为什么要讲到风险?风险就是你融资时所需要的成本,风险越大,金融机构需要的融资成本相应越高。右图是每个阶段所需要的资金量,前期费用特别少,因为前期需要的费用一般来讲都是顾问费用、前期调研费用,相对资金的需求是比较细的。但是进入拆迁、安置补偿,补地价拿土地回来,往往资金需求是很大的。当然,正式开发时资金需求也很大。在座的可能也有很多金融界朋友,希望大家多支持城市更新项目。


  戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事及咨询服务主管 黄衍维


  16:20


  黄衍维:一个城市更新项目有不同的人参与,除了戴德梁行这样的中介机构、顾问机构,参与项目中不可少的还有政府、原业主、开发商、投资者,一环扣一环,每个主体扮演着不同的角色。比如原业主,我们如果想介入城市更新项目,就要跟他们谈。当然城市更新项目也少不了开发商的参与,如果原业主跟开发商谈好了,就像一台车,没有油是启动不了的,而金融机构就是油,可以启动这台车。城市更新过程中,政府的角色是很重要的,现在政府的决策已经变成裁判,整套游戏规则制定得很完善。这几个不同的参与者在政府为我们设立的比较公平的平台上继续做城市更新项目。


  戴德梁行估价部从08、09年开始研究城市更新课题,大大小小已经做了150个项目,我们把做过的项目归结为几种模式,这里跟大家分享一下。


  第一个模式是业主有土地,以前是做厂房的,业主想把房地产卖出去,由开发商接手。第二个模式是业主觉得现在的房地产发展还是挺不错的,想参与一下,只是出让一部分股权或土地,跟开发商一起发展。第三个模式是原业主直接做开发,这种可能是本来企业就有开发公司,所以有能力去做。最后一个模式是金融机构做按揭、贷款,他也有参与到项目里面。


  跟大家分享一下过往的项目经验,因为跟项目签订了保密协议,所以不会透露太多项目信息。这是坪山区某典型城市更新项目,原业主卖了房产,拿回钱。这个过程中通常会碰到哪些难点和重点呢?一是我们怎么样鉴定物业价值,因为它今天是工业用地,可以工改,工改商、工改住都可以,如果我是原有业主的话,一定不会以工业价格把土地卖给你,但如果我是开发商的话,也不可能以工改后的价格向业主买。那么怎么样对价呢?这就很考验评估行或顾问公司怎么样把过往项目经验带给业主或未来的开发商。


  业主和开发商对项目价值有各自的看法,我们怎么样梳理各自想法上的差异,或者是我们怎么样把大家的分歧缩短呢?可以通过比较有实力的中介机构,协助中介谈判,把事情弄好。最后一个比较大的问题是成交方法和架构如何,这个案例中,业主原本是外资,来这里设立了厂房,今天想把厂房卖了,但因为各种各样原因不想直接卖物业,我们介入的时候,发现他是想卖国外控股的公司,因为这个公司持有物业,幸好这家公司的结构比较简单,没有什么负债,也没有其他物业,所以我们还是可以帮他做海外公司股份交易,把国内厂房做了买卖。碰到这种类型的旧改项目,前期要花一点工夫研究公司架构。



  16:30


  黄衍维:另一个案例是原业主跟投资者共同开发,这就不是把整个厂房开除了,而是升级改造,原来的产业园区他们有自用、有生产,他觉得提升之后可以把部分物业出租,有一些收入,还可以提高容积率。我们做顾问的时候也要帮他们梳理一下升级以后该做什么产业,让李总那边研究一下可以搞什么产业,李总研究之后,我们再进行产业测算,告诉原来的业主未来的收入是怎么样,然后再看合作模式是怎么样的,该如何分红。这个过程漫长且痛苦,但一旦梳理了之后,帮他们形成了互相合作关系,未来的路就比较平坦了。


  这是另外一个案例,原业主跟投资者合作开发,把原有物业拆掉以后开发,我在这里提一个背后的小故事,原业主也是外资,他知道国内的房地产发展的很好,也想享受一下未来的分红,于是通过我们找到一个买家,他说我现在卖50%给你,或者卖60%给你,细节条件双方谈好之后,原业主又回来找戴德梁行的同事,说开发商到现在还不想去开发土地。其实开发商不只是有一个项目,他有四、五个项目在手,站在开发商的角度,这只是他们其中一个土地存量,而对于原业主来讲,这是他的唯一,当双方的开发想法不一样时,就会产生一些冲突。后来我们帮他梳理了一下,把剩下的土地拥有权全卖给同一个开发商。所以原业主跟开发商合作时,一定要把细节谈好,不管是开发时间还是开发类型、未来如何分红,这些都要提前定下来。


  这是福田区八卦岭某城市更新单元,业主本来就是开发商,有一个酒店,因为不在商业和旅游景点旁边,入住率不太好,于是他自己进行酒店的旧改。经常有一些原业主找我们帮他做前期研究,我们通常都会跟原业主进行深入沟通,我们要了解他过往有没有房地产经验,或者是他有没有资质做开发商,如果原业主自己做开发,也要想清楚。


  最后一个案例是深圳某工改商城市更新项目,这个项目金融机构也参与了,不只是贷款,而是为项目提了一些意见,这个金融公司之前做过好几个房地产项目。一般来讲跟金融机构合作的时候,双方要拟定和责任,未来怎么样分红,因为他是金融机构,不可能跟你做十年、八年,所以我们要谈好什么时候金融公司可以退出、以何种方式退出。这种合作中,尽职调查是很重要的工作,因为基金公司背后有资金来源,他们也需要跟老板交代,所以他们相对其他的合作方式,每年年审时要做的东西或者评估工作会比较多。



  16:35


  黄衍维:谈完合作之后还要谈谈融资,这里有一个小小的变化,我们谈开发贷,而是想聊一下在城市更新项目中,在项目拆迁或土地整理时也需要大量现金,这些现金的来源或者成本是怎么样呢?这里稍微聊一下。国内有不同的资金渠道做前期城市更新项目,比如产品类型有政策性资金,银行资金有棚改贷款、旧城改造贷款,或其他金融机构也推一些产品出来,五花八门,各种各样的产品都有。融资成本怎样看呢?一般来讲,符合政府规定或者政府政策时,成本会比较低,其他各类型的城市更新项目,没办法符合条件,比如拆迁补偿协议签约在90%以下可能要有缓冲期,跟其他金融机构做贷款时候,一般资金成本还是会相对高一点。具体成本怎么样,我不方便在这里说,因为这里有太多其他金融机构,我们可以会后交流。


  一般来讲,我们接触过的金融机构,他们在做金融贷款时的关注点在哪里呢?一是项目开发主体信用水平,二是自有资金比率至少有30%,部分可放宽至20%,三是项目资产抵押以及项目公司股权抵押,四是其他增信措施,如项目以外的资产抵押等,五是项目现金流情况以及融资方其他还款资金来源。以以上这些因素来确定你的项目可不可以贷款、贷多少、资金成本是多少。


  这里举两个简单的案例,第一个案例是工改商项目,开发周期三年半,需要资金30多亿,我们进入该项目了解到,它其实在不同时间跟不同金融机构做了贷款方案,一是并购融资时做了10个亿,当时的利率是10%,是跟其他金融机构做的,不是银行。等他把规划都弄好之后,有开发贷的条件时,他找了另外一个银行贷款,利率大概6.5%。当然,每个项目的背景或者每个开发商的实力不同,利率是不同的。


  第二个案例是一个很前期的项目,需要3亿现金做前期,银行也会帮他做贷款,成本大概是8%,但他用自有物业做了抵押。不管是城市更新项目的合作,还是城市更新项目融资贷款,有各种各样,五花八门。会议之后有机会可以跟大家交流,我的分享就到这里。谢谢!



  16:40


  主持人:接下来是相对比较轻松的圆桌讨论环节,有请本环节嘉宾主持策略顾问部李伟先生。


  李伟:谢谢主持人,也感谢组委会把这么重要的事情交给我,给我锻炼的机会,同一个舞台,两个场景,感受有点不同,我跟大家一样期待接下来邀请的四位重量级嘉宾有思想火花的碰撞。有请四位嘉宾:


  深圳市城市规划设计研究院副院长杜雁女士;


  深圳市城市更新开发企业协会常务副会长赵磊先生;


  深圳市资深地产职业经理人,现任碧桂园深圳区域总裁助理刘昕女士;


  广东卓建律师事务所主任及首席合伙人、深圳市委法顾问张斌先生;


  各位嘉宾,下午好!我们先在台上讨论,讨论之后再跟来宾互动。今天圆桌讨论的话题是粤港澳大湾区背景下城市更新机遇与挑战,刚刚我的同事和嘉宾、专家分享了各自的方向,我们希望通过这一轮机遇与挑战的讨论,聚焦市场热点关注的具体问题。


  我们说机遇与挑战,这两年有一个比较大的感受,有的时候我们会发现市场当中有很多以颠覆、创新来挑战传统业务的人,这就是今天我们所谈的在市场当中发现了很多不确定性因素,在不确定性当中寻找确定性是我们一直都在做的事,只是这两年不确定性因素多了一点。台上这几位都是在传统领域,我们不断在传统领域当中寻求创新。


  今年是2017年,五年之前是2012年,2012年的时候每位嘉宾都有对事业发展和行业发展的理想,大家觉得今天跟你们当初设想的是不是一样?首先有请杜院长。


  杜雁:规划行业离不开对四季的讨论,我们今天在四季讨论,我们内部说冬季、春季,到底深圳城市规划的冬季是不是来了,2012年宏观调控,地产有下降的趋势,后来地产起起落落。后来一看觉得还不错,深汕合作区、粤港澳大湾区,不停的有概念在刺激,国家的大战略跟所有从业者还是息息相关的,我们置身其中。


  李伟:所以五年以来,计划都是在掌控当中,确定性抓得比较紧,这是在设计规划领域的体现。赵总,在您所从事的行业,尤其在城市更新领域,是怎样的呢?


  赵磊:我是城市更新实操项目人,09年城市更新办法出来以后,我们这帮人组建团队做这些项目,最早的时候我们是想参照办法,按照游戏规则制定我们的工作方式。但是随着这几年城市更新政策不断完善,以及深圳市城市更新进入了战略意义,第一次把城市更新列入“十三五”规划的范畴,跟大湾区战略、跟东进战略挂钩,对城市更新也提出了更高的挑战,要求我们从更高的层面、更广的广度上了解城市更新,才能做好这项工作。


  圆桌讨论


  16:45


  李伟:张主任,从您从事的律师行业来讲,您觉得您是不是也跨界了呢?



  张斌:跨界谈不上,但今天我们谈城市更新4.0,法律服务业也有一个4.0更新,我们最初是工业化时代,现在是4.0智能化时代,美国在3和4之间,中国的法还在2和3之间,顶多处于2.5时代,我们连3还没进入的时候,现在就考虑4.0,确实对我们来说压力很大,互联网+人工智能对所有行业都存在着潜在的压力,我们只有改变,才能适应这个时代。



  李伟:也请刘总谈一谈,您是资深地产职业经理人,伴随着城市更新,也是这个市场的主体,您2012年想的事跟今天做的事情差距大不大?



  刘昕:首先感谢戴德梁行给这么一个分享的机会,其实我是晚辈,包括台上的杜院长都是我很多年前的领导。我作为比较长时间参与城市更新的角色来回应一下这个问题,08年我们配合城市更新办做了当时的城市更新条例,之后随着一系列变化,我个人从给政府部门服务,做规划,做政策,做研究,到进入企业进行相关项目的运营和管理。五年的回顾也蛮好的,记得2011年有过一次分享,当时我谈的是深圳的城市更新从利益共享到责任共担,因为在当时,市场自治的指导性更高,规划也有很多突破,更多是市场自发推进,当时我还是比较有情怀的研究人员,我们觉得政府是不是应该在这里面做更多。


  刚刚戴德梁行已经梳理了一下,07年到现在政策出台了三十多项,每年至少1-2项,实际上政策的变化是很大的,这表达了政府加强统筹的决心和实际行动。但对于市场而言,我现在的角色更多是作为开发主体,我感觉政府的主导性在增强、引导性在增强,规划统筹的要求也在增加,但对市场来说,不确定性也大大增加了,一个旧改项目,从拿到项目,到立项,到最终实现,我想没有五年很难入市,大家想一想五年内政策变了多少次,政府暂行办法的调整,从第一稿,我们跟踪到四十多稿。包括强区放权,从规委层面落到各区,变化太多了,包括市场,现在售价也管制了,包括黄总刚刚提到的融资政策,我们一两年前可以融到的资金、成本到现在都发生变化了。现在一个项目拿在手里,我们很多方面得到的咨询结果,唯一的确定就是不确定,我觉得深圳的旧改市场某种程度上已经进入了深水区,对于房地产开发主体来说应该是个挑战,而且随着近两年深圳房价的大上涨,业主的预期也在不断提高,怎么适应目前的市场,包括政府管制的变化,我们觉得还是蛮有压力的。



  16:50


  李伟:如您所说,我们现在面对的市场环境是之前没有面对过的,没有什么参考,我们也是创造了历史的一代人。您刚才也提到了,过去的五年和现在,我们面对的挑战是存在的。深圳作为城市更新走在比较前的城市来说,各行各业从业人员和深圳作为净流入的表现,以及企业进驻的角度来讲,大方向上我们是在深圳大周期里的一个重要的分支,深圳给我们的确定性比较其他地方更有基础和优势,只是我们共同面临的挑战不只来自于市场,还来自于政府和多方面的挑战。


  台上在座的四位嘉宾,刘总和赵会长就是市场主体,刚才刘总跟我们分享了一下过去的变化,在赵会长作为面上跟我们分享之前,我还希望刘总跟我们一些点上的信息,因为您也是发展商代表,现在我们看到深圳的土地没有了,我们要通过城市更新使发展商转型,这个变化使得房地产企业会有什么样的变化呢?大部分开发商是把旧改当做非常重要的一块,还是开始多元化,开发商在这个过程当中做了哪些多元化的转变?


  刘昕:本月我们集团做了一个统计,目前全国人均居住面积是32.6平方米,对比日本是39平方米,说明的问题是实际上我们现在人均占有面积还是基本够的,也就是说存量用地已经能支撑大部分居住、生活、办公的需要,而需要改善的是质量,也就是对于新增土地市场的获取,它肯定不是一个主流,所以存量市场是我们所关注的。


  目前全国比较大的开发商,大部分仍然以销售为导向,尽快实现利润,但我们对于目前的方向,我相信不只碧桂园,大部分企业都意识到这个问题,我们不光卖房子,还要持有资产、经营资产,目前包括政府也非常明确,需要的不仅仅是能够解决城市化问题,而需要比较优秀的城市运营商,帮助城市获取优秀的产业资源、优秀的人才资源,开发商在这个过程中能自发实现角色定位的变化,顺应市场和政府的要求,面对未来的市场竞争。



  李伟:适应这个变化,我们各自都在找各自的位置,深圳目前参与城市更新除了原来本土的开发商,现在越来越多开发商看到深圳的价值,也对深圳给予更多的投资。请问赵会长,您作为协会,代表政策和市场引导的力量,协会的作用非常重要,它是政策和市场协调,能发现问题,进行政策设计和修正,我们希望您从面上跟我们分享一下现在深圳市的城市更新面临的机遇和挑战,要注意哪些风险,给在座的来宾朋友们提供一些建议,跟我们分享一些干货。



  16:55


  赵磊:机遇方面,应该说深圳的房地产市场是最好的时期,从政策方面不断限制就可以看出来它最好,现在存在土地供应量严重不足和大量央企、品牌上市公司涌入深圳占领市场这么一对矛盾,在这个矛盾当中,城市更新必然成为主要的土地供应市场,原来很多央企过来是拍地的,现在没有地可拍,只有进入城市更新,城市更新能解决这个问题。我也相信未来还会有更多的城市更新项目,在这么多好的企业的参与下,一定会做得更好,也能把这个城市做得更好,这是城市更新的意义。


  从政府的角度来说,城市更新的定位越来越高,已经纳入深圳“十三五”规划的一个组成部分,我相信能够更好的跟经济发展、产业结构调整去挂钩,能够带来更好的深圳。


  大湾区战略中,未来我们可以看到大湾区的这些城市也在试图推动三旧改造,推动城市更新,很多都在参考深圳城市更新的经验,可能未来会出现百花齐放的局面,现在各个企业也开始关注大湾区其他城市的城市更新,这也是一个很好的机遇,以后在这个城市可以找到更多的城市更新联动发展的机遇。


  李伟:大家参与城市更新,慢慢积累经验,有条件把经验带出去,帮助别人发展的同时获得利益。您觉得这个过程当中还有哪些风险需要注意和加以防范的呢?


  赵磊:我们做这么多年,看了很多项目,也参与了很多项目的研讨,风险出现比较多的几个点:一是很多项目预判过于乐观,城市更新现在难的是在众多不确定条件下追求一个确定性的结果,而这个结果又要通过董事会、集团公司的审批,这真的很难,我们是在追求一种大概率事件,基于前提条件,我们只能说尽量结合政策、结合各种科学性的基础,不确定的范围相对小一点,相对精准一点。比如容积率的预判、拆迁成本的预判,以及地下交通,这些都在变化,去年年底38号文出来以后,地下政策按理说是整体下降的,但是对于个别项目,比如工改商住小地块项目地价是上升的,受影响的项目都没法做了,参与城市更新的企业一定要在相关的前提条件中进行更精准的研究。


  二是政策变化。第一批的时候是宝龙两区70个历史遗留项目,那个时候我们希望能做的赶紧做出来,实现政府审批的承诺,城市更新办法出台以后,按照游戏规则,放宽条件批了一批,这些都是比较优质的项目。但现在城市更新的导向变了,把城市更新跟城市发展、区域发展、财政升级结合起来,尤其是强区放权结合去年城市更新新政的实施,一个项目符合了城市更新办法和之前的城市更新措施,但是不符合我这个区的经济发展、整体统筹需要的话,还是排队都找不到门。如果项目在某个区域发展,我们要关注这个区的经济发展战略,包括大湾区战略、东部战略,可能才有机会。


  第三个风险是工改工,工改工占城市更新总量的比例相当高,宝安、龙华的工改工项目相当大,从区政府的角度也是希望项目一定要大,只有相当的规模,才能真正实现产业的升级,但这又要求很多工改工开发商不仅仅是一个开发商,同时还承担城市运营商的角色,提出的要求很高。而且工改工的成本要重新估算,一般的开发企业在引入产业的时候其实没有算,只是讲个故事,现在政府要求落地,如果落地的话,很可能我们要找到这些优秀的产业,跟它联动,这些优秀的企业为什么要跟你一起做工改工呢?这就是利益的再次分配了,所以工改工这一块是一个重点课题。


  

  17:00


  李伟:刚才谈到现状的不确定性,其实更多是前瞻性对于未来趋势的判断,我想请杜院长跟我们分享一下大湾区作为未来的发展趋势,深圳有哪些机会?在这些机会里面,大湾区对于深圳的城市更新是雪中送炭还是锦上添花?


  杜雁:这个课题非常重要,现在同期在香港,马化腾那边也在讲大湾区,核心意思就是已经拿到一手好牌了,怎么打?深圳市确实现在拿到一手好牌,更新这一块我觉得更多的是促进好牌怎么打。怎么个打法呢?咱们前面也做过研究,有几个方向,核心是要增加创新要素的浓度,或者是多样性,现在整个深圳的多样性在全国是最高的,但跟美国湾区比还是不够,海闻校长说美国是700多万人,高校80所,咱们这儿是7600万人,高校也是80所,等级是10倍的,也就是这个浓度很稀薄。我们是不是都要建高校?马书记、许勤市长都是学者人才,这几年引进了很多高校进来,其实我们希望更新不是单纯配套公共设施,我觉得碧桂园可以有自己的研发中心,原来碧桂园是顺德出来的本土企业,是子弟兵,他的这套方法非常有效,特别有生长性。但到这个时候,它在湾区里应该有一些可以开枝散叶的种子,就招商,招商是最有根基的,他现在在想什么,你可以看一看招商蛇口在发生什么变化,商业文化味越来越重,他就是提出来要往文化方面做。经过十几二十年风吹雨打活下来的开发商都是还不错的,你就想能够增加创新要素的浓度,你可以跟区里来谈,比如罗湖,罗湖现在天天想的就是消费,以更开放的心态,你下面还有一帮小兄弟跟你一起玩,这是珠三角最重要的创新之所在。


  李伟:您刚才跟我们分享的包容、增长、自主创新,是大湾区背景下城市更新可以寻找的新的发展线索。


  张主任是政府的法律顾问,也是政协委员,角色非常多,您又是法律从业者,服务了非常多的城市更新项目,我想听您跟我们分享一下,目前来讲,深圳城市更新面临着哪些法律问题,未来是不是完全市场化方向?同时也想听听从您的角度跟我们谈谈大湾区发展中机制创新的观点。


  张斌:我先说一下在城市更新过程中,法律存在什么样的盲点和痛点。无论深圳制定多少关于城市更新的规定,你的规定多么具有可操作性,都越不过一个问题,就是两个90%,这是《物权法》规定的,这个楼要拆除重建的话,条件是要两个“90%”通过才行,但事实上操作时通过了两个90%只能是申报,剩余10%怎么解决,深圳一直想通过立法解决问题,但很难。这个问题是我们国家《物权法》在立法时就留了一个尾巴,对另外10%怎么样解决,少数服从多数,少数人如何解决,立法者没有想清楚,因此《物权法》中只写到如果拆除的话,你要达到两个90%,后面10%没说。各地在调研,但我估计三两年内不会出来,因为难度很大。特别是我们国家关于拆迁的条例废止了之后,关于商业开发,政府不再强制拆迁了,这就给开发商进行城市更新带来巨大的障碍,如果有法律障碍的话,最大的障碍就是这个,我们暂时解决不了。我们团队曾经服务于一个国有企业搞城市更新,三百多户,我们一家一家谈,最后那一家就是不露面,怎么都没用,最后通过各种渠道打听到底他要什么,他说我不要钱,我不缺钱,我缺的是情感,因为N年前我在国企工作的时候,你们把我炒掉了,对我不公平,我要报复你。99%的人都期盼着搬到新房子,但就因为这一个人拆不了,谁来惩罚他?如果项目里面有公共利益在的话,建议可以用政府征收程序来解决,我们在罗湖棚户区改造中就用征收程序去做,当然这里面也冒着很大的风险,罗湖棚户区改造目前取得了一些成绩,但在座的人都不知道背后他们不知道付出了多少辛苦,政府调动了多大资源才解决这些问题。这是我要说的第一个问题。



  17:05


  张斌:第二个问题,城市更新无论3.0也好,4.0也好,未来市场化的问题,我觉得城市更新要实施,特别是在运营过程中,市场化是必然的,但是光有市场化解决不了城市更新的问题,城市更新本身就是产业升级换代的问题,城市升级换代的问题,你把这里交给市场是解决不了的,因此所有的城市更新要取得实效,必须以政府为引导,如果政府不出力,政府作为旁观者,城市更新永远克服不了瓶颈。只有政府把土地问题解决了,把上面的搬迁问题解决了,再交给市场,市场才能去做。因此我觉得未来的城市更新4.0,包括湾区建设过程中,离不开政府的支持,而且政府要强力支持,我们不仅要通过政府行政推动,还要通过司法路径,现在我们遇到拆迁的问题,到法院去诉,人民法院不立案,以前还管,现在不管了,政府也不管,到底谁来管?未来我们要突破的话,必须政府的能动性和市场的能动性形成互动,才能解决城市更新面临的拆迁难、搬迁难的问题,单凭市场化是不行的,但是我们光靠行政力量推动,行政的权力也要关在笼子里,要用法制的方式去解决。


  第三个问题,关于大湾区未来的展望,个人觉得大湾区对深圳的发展来说是我们面临的巨大机遇,应该说机遇远远大于挑战。深圳的土地非常稀缺,我们那么多产业没有地方放,人的住宅解决不了,怎么办?正好有大湾区的建设,我们通过各个城市群的协同去发展,但这个发展靠的是什么?我觉得有三点:第一点是城市建协同效应,产业分工,我们首先要创新机制,这个机制不是深圳一家,必须要站在国家的战略、广东省的战略,共同形成城市之间的协同。特别是这里面还涉及到香港、澳门,涉及到两大不同法系的关系,是非常复杂的问题,前海一直想解决这个问题,但至今没有解决,这个问题的难度非常大。第二点是创新机制,深圳之所以在全国独领风骚,GDP不断增长,财政的钱花不完,原因就是我们这么多年创新的发展,靠的是改革开放的精神,未来在湾区发展中同样离不开这两个精神,只有靠创新和开放,才能起到引领的作用,不光是创新性引领,还有产业的引领,在大湾区城市协同当中,只有深圳能够担当“领头羊”的作用,我们作为民间人士可以这样说,广州担当不了,香港担当不了,澳门更担当不了,只有深圳,所以说粤港澳大湾区之下,深圳面临着前所未有的机会,也希望企业家能抓住机遇。


  最后一点,改革也好,创新也好,我们需要的是人才的支撑,这几年深圳遇到了人才危机,我多次在政协会议上提出我们必须要引起高度重视,原因有两点,一是深圳本土的高校很少,本土对于人才的生产能力远远满足不了需求,实际上我们改革开放二十几年来,靠的是引进人才发展,这几年我们到底引进了多少人才?我们对人才的吸引力在哪里?高企的房价是深圳吸引人才最大的障碍,一个优秀的大学毕业生到深圳买房子,祖宗三代的东西都变现了都不一定能付得了首期,因此深圳要吸纳人才,继续保持创新引领能力,我们必须在人才住宅问题上下血本,要下决心解决这个问题,不解决这个问题,深圳没办法谈创新能力可持续的问题,没办法谈人才保有的问题,我们每年都在谈每年引进多少人才,从来没有谈过我们每年流失了多少人才。


  杜雁:去年我们引进的应届毕业生是8.7万,8万是国内的,0.7万是海外的,去年放弃社保的是12万。


  张斌:他觉得我在深圳买不起房子,如果买一套房子我就变成穷光蛋了,又要重头再干,所以这方面是我们必须要解决的问题。另外,我去年还提了一个提案,我们要做雏鹰计划,我们老是去引进专家,来了之后成果也不一定留在深圳。最年轻的北大、清华优秀的大学生,甚至海外顶尖学校创新人才有多少能吸纳?我们必须要下决心,给他们高的薪酬,高的保障,甚至住宅,他们来了深圳才有未来,才能引领大湾区的发展。



  17:10


  李伟:谢谢主任,我相信人才保障也是城市更新产业空间值得共同思考的问题。


  由于时间关系,最后给三个提问的机会,在场各位来宾有什么问题想跟专家交流可以举手示意。


  提问:我有一个问题,目前深圳大部分是城市更新项目,由于成本问题,容积率偏高,未来深圳的城市面貌会受到高密度建设的影响,刚才杜院长也提到了,包括湖贝村、上步村、金威啤酒厂等个案,但深圳还存在大量需要统筹的项目,,按照深圳目前的城市规划,将来如何保证公众的利益以及如何保持城市风貌?


  杜雁:我们现在正在编深圳市总规修编,其中有一个重要的专题就是城市设计,比如上海宾馆现在已经很小了,想把上海宾馆重新搞掉,换一个高一点的,是不是把上海宾馆作为深圳为数不多的城市利益,包括深圳第一家麦当劳,这些城市记忆我们特别想留下来,现在规土委领导正在做专门研究,有些地方不得已必须要搞掉,但我们希望在城市高楼林立之中保留城市记忆和历史文化,只有这样才能让我们知道这个城市是属于我们的。


  提问:在目前的城市更新中,深圳和惠州、东莞在项目操作上有什么不同?


  赵磊:我稍微关注了一点,深圳是先立项,走完立项再走规划,然后再拆迁,最后做土地确认、实施。惠州的政策是政府先把立项和指标都研究出来,企业来做。


  李伟:自上而下的。


  赵磊:惠州的优势是对于企业来说有一些确定性的东西,而深圳现在是立完项之后才能逐步清楚。


  李伟:这也是政府的角色和方法不太一样。


  赵磊:惠州的城市更新刚刚启动。


  提问:我们都知道城市更新的周期通常比较长,有些几年,有些项目甚至更长,项目需要对接到市场,在这么长的时间跨度下,需要解决的问题包含哪些方面?其中的风险该如何把控?


  赵磊:城市更新项目从投资到最后回收成本、获取收益的过程,其实跟其他投资项目是一样的,只不过城市更新项目不确定性太多,导致风险过大。我们对于风险的把控,首先是好好研究政策,关注政策走向,控制前期成本、前期投入,对于分阶段投入要有挂钩节点。规划这一块不要过于乐观,要充分考虑产业贡献关联的收益,很多项目确实很难赚钱。还有另外一个可以保持乐观的东西,就是在这样一个大的背景下,不停的新的概念刺激下,深圳的房价还是稳中有升的。我还有一个观点,房价是大金融政策下货币购买能力的体现。


  李伟:所以长周期还是要有信心。刘总有要补充的吗?


  刘昕:补充一点,我们去年曾经梳理过深圳城市更新报建的时间,从申报立项到完成实施主体确认,政府层面的时间周期大少是27-28个月。再就是您刚刚提到的风险,2010年全市第一批城市更新,曾经立过8个住宅小区项目,目前只有1个进入实施,而现在已经是2017年了。其实风险就在于,假设项目符合政策,第一个实施的风险在于政府内部审批流程上,因为有很多方面需要跟政府沟通谈判,第二个风险刚才赵律师已经谈到了,拆迁确实是一个蛮大的问题。


  李伟:由于时间关系,圆桌环节就到这里,把时间交给主持人。


  听众提问


  17:20


  主持人:再次感谢几位嘉宾精彩的分享,我相信在座各位也从几位嘉宾的分享中有所收获,接下来我想有请戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙先生上台作总结发言。


  程家龙:各位来宾、各位朋友,大家下午好!非常感谢大家一下午在这里坚持听论坛,我代表戴德梁行感谢几位演讲嘉宾以及圆桌讨论嘉宾的精彩分享,也感谢参加论坛的各位嘉宾和媒体朋友。


  城市更新4.0,迈向卓越的全球城市白皮书,从城市更新要素、研究主题、城市案例、发展方向等角度,深入阐述了对中国城市发展的重大意义和深远影响,建设智能、高效可持续发展的城市中心,产、城、人的融合是新型城镇化的发展趋势。中国城市更新4.0,未来充满机遇。作为面积最小但经济增速最快的一线城市,深圳可持续发展指数排第一位,但发展也面临严峻的土地问题,通过城市更新腾挪更多的发展空间,成为深圳发展的重中之重。此次深圳论坛结合产业视角,就产业空间、供需对称、城市更新及融资模式等前瞻性、实操性问题进行了探讨。城市更新4.0是以产业发展为先导的城市更新策略,粤港澳大湾区背景下城市更新机遇与挑战,城市更新对城市功能、城市空间、城市产业、生活方式等方方面面都带来深刻影响,而城市更新这一漫长的过程是由不同的机构和企业打造具体的案例项目来逐步落实和促成的。适逢粤港澳大湾区迎来国家级战略发展机遇,作为身处其中的核心城市之一,通过城市更新实现城市的持续发展成为前提和必然。


  大家可能没有留意,以前深圳有很多部门都叫旧改办、重建局,为什么现在都叫城市更新呢?实际上十多年前我们跟罗湖做旧改项目研究,戴德梁行首次提出“城市更新”这样一个单词,所以今天我们普遍都在用“城市更新”这个词来描述三旧改造项目。戴德梁行是全球领先的房地产服务商,遍布全球70多个国家,在大中华区设有20间分公司,通过兼具本土洞察和全球视野的房地产解决方案,为客户和投资者创造更大价值,戴德梁行提供一站式房地产顾问服务,涵盖产业发展全生命周期,希望能为城市更新发挥巨大作用。


  最后用一句话来总结今天的城市更新4.0论坛:深圳产业更强,深圳城市更新,深圳人民更好!谢谢各位!


  戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理 程家龙


  17:25


  再次感谢参加今天会议的各位嘉宾,祝各位吉祥如意,幸福安康。谢谢!


  主持人:谢谢程总,再次感谢各位的到来,今天的活动告一段落。我们7月14日(周五)上午在香港举办粤港澳大湾区论坛,欢迎所有朋友届时到香港近距离感受我们在不一样的角度、以不一样的方式探讨深圳的发展。


  今天的城市更新4.0论坛到此结束。谢谢各位!




关注活动详情,了解深圳城市更新最新、最全资讯,敬请关注【深圳市城市更新网】↓↓↓



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