双轮驱动下 沙井迎来发展新机遇

随着深圳中心区、原二线关土地资源紧缺突出，以及房价水平全面普涨高位运行之际，作为深圳西北门户的沙井，伴随着地铁11号线的通达，逐渐受到置业者的关注和认可。

新时期下，沙井也迎来大空港新城实际落地，和粤港澳大湾区上升为国家战略的双重驱动。有意无意间，沙井翻开了片区集约发展及产业转型升级的新篇章。

西北门户:传统蚝乡及工业重镇

从区位来看，沙井位处深圳西部，南靠福永片区，北与松岗片区相连；沙井西边临近珠江口，相隔茅洲河与东莞长安镇接壤。

同时，沙井也处于宝安长达45公里的海岸线上，拥有风光秀丽的海上田园（旅游区）。由于优越的海洋资源，也由此衍生出“千年蚝乡”名片，宝安将以蚝为主题来打造金蚝文化小镇，和中国中冶合作，共同打造“文化+产业+旅游”的特色小镇。

另外“产业重镇”也是沙井的另外一张名片。截止至2015年底，沙井拥有两万平方米以上工业园区120多个，工业企业5000多家，亿元以上产值企业191家，十亿以上企业20家，高新技术企业189家。一直以来，沙井作为深圳的产业重镇，工业对辖区经济发展的带动作用显著，沙井的工业产值一直处于领先位置。

大空港辐射，产业升级迎来新机

随着T3航站楼的运营，国际会展中心、地铁20号线等配套项目等实际动工，3年前提出的大空港终于从概念走向现实。

大空港地区主要是指深圳宝安机场及其周边相邻地区，包括沙井、福永的西部碧海地区。其范围涵盖机场、宝安西部沿江地区以及前海地区，总规划面积约95平方公里。沙井正正处于大空港新城的辐射地带。

根据《宝安综合规划(2013—2020)(征求意见稿)》，大空港划分为空港枢纽片区和空港新城片区。其中，空港新城包括沙井西部围填海新发展区，重点发展跟踪国际先进水平的科技创新功能，发挥“触媒”作用，集聚、整合、优化高端要素资源，打造国际化科技创新基地。

而就在日前，老牛还得知宝安区与招商蛇口签订战略合作框架协议，将重点打造大空港项目、海滨小镇、海上田园项目这三大项目。

粤港澳大湾区落定，片区价值提升

除了受大空港新城辐射外，在新时期下，沙井还是粤港澳大湾区的核心枢纽带上。今年两会期间，国家层面首次明确提出，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，粤港澳大湾区正式上升为国家战略。

此前，深圳西部的发展潜力，已经得到大部分深圳市民的认同，粤港澳大湾区的概念提出，无疑让片区的发展期待值更上一层。

沙井所处的粤港澳核心湾区的东岸发展轴上，布局有*新区广州南沙新区，近期扩容的东莞滨海湾新区、沙井片区、大空港新城，深圳前海，以及香港。

而具体而言，目前的沙井有哪些看点呢？

规划两大交通枢纽，分别对内外

近年来，随着沙井地区经济社会的快速发展，常住人口数量的不断增长，交通需求也急剧增长，但由于历史欠账过多以及供需矛盾突出，沙井地区目前的交通设施与服务仍滞后于社会经济发展。

对外交通主要集中在107国道和广深高速公路；片区内部道路实施困难，断头路多，循环不畅，干道功能混杂；107国道对沿线东西两侧用地分割严重，交通联系不便；路网密度不足。

由此，近期规土委对外公示了沙井地区交通专项规划方案，意在改变沙井的交通恶疾。其中包括了轨道交通规划。在老牛印象中，这是深圳对*街道级别的区域做的轨道交通专项规划。

通过这几年的观察，我们都知道地铁线路对于像沙井这样的地区，作用是非常显然的。自地铁11号线通车以来，沙井的关注度显著提高，沿线站点的生活区与市中心区的通达性提升到30-40多*内，是以往效率的一倍。

根据专项规划，沙井会形成两大交通枢纽，分别对外对内打造片区中心，它们是以穗莞深为主轴的“海上田园站”和以11号线为主轴的“沙井站”。

穗莞深城际轨道项目是珠三角城际轨道交通线网规划的主轴线之一，是*条由省里主导的城际轨道交通项目。在沙井片区设海上田园站，未来两端将分别连通深圳和广州两大国际机场，并串联起了珠三角东岸发展轴。对沙井片区的发展不言而喻。

广深公路市政化改造将于2018年开展。改造后广深公路，即107国道（宝安段）道路等级为城市主干路，形成宝安区内的第二条“宝安大道”，沿线土地将有进一步释放的可能性，开发强度也会相应提高。

未来商圈或“三足鼎立”

商业、市政等各方面配套从整体来看，还是丰富齐全的。文娱配套主要集中在地铁11号线东侧，地铁沙井站附近，包括文化艺术中心、市民广场、青少年宫等。

早期商业也更集中于这类市政配套周边，传统百货业的天虹商场、华润万家等环绕其中。近几年随着片区新兴项目崛起，以及消费层级地提高，沙井地铁线西侧开始涌现出一批新型购物中心，如京基百纳空间、天虹购物商场等。

这使得沙井片区的商业布局更加平衡，并且形成多个大商圈的趋势。西侧商圈以社区型商业配套为主；东侧商圈以沙井赛格市场、深圳书城宝安城等专业级市场为代表。

而未来，随着片区内的几个大型城市更新的落成，沙井东南部又将崛起新的商圈，届时以海岸城、万科项目为代表，或将辐射深圳西北部的更高层级商业业态涌现，片区的配套层级也会更加成熟丰富。

近期在售及待售新盘

受益于地铁11号线，沙井与市中心区的时空距离大大拉近，加之相对低洼的房价水平，使得沙井片区成为深圳人新的置业战场。

数据：来源于深圳房地产信息网数据中心

因此，深圳整体市场不咸不淡之下，今年的沙井却抓获了不少置业者的关注，类似于前两年的观澜和光明，新房市场异军突起。

沙井年初至今已有西荟城四期、星河荣御公寓、华侨城四海云亭等项目相继入市，部分产品的开盘价格以低于市场预期面向置业者，带动新房成交量上扬。在售新房的市场整体均价在3.8-4.3万/平方米之间。相对于光明、观澜、龙岗等片区新盘，这个价位具备较大的竞争力。

接下来，沙井还有两项新房进入推广前期：拾悦城于近期正式对外开放了体验中心，预计下半年便可入市；星河荣御住宅部分，也具备入市的条件。

片区旧改地图，知名房企入驻

置身其中，很明显感受得到沙井正处于“大拆大建大工地”状态，多个城市更新项目纷纷上马，如万科上星工业区、和一第三工业区、卓越辛养工业区（卓越誉珑）、博林君瑞等，整一座沙井，好不沸腾。

由牛浩思数据库录得，目前沙井约19个城市更新项目，拆除重建建设用地总面积约123万平。包括万科、海岸城、京基、卓越等知名开发商进驻，预计未来将会为片区提供大量高品质楼盘。

1.从地理分布上看，现有规划旧改主要集中在新沙路和地铁11号线沿线周边；

2.从项目原有土地性质看，工业区改造更新约占6成，旧住宅区改造占3成。但从已知项目的更新方向和建筑用途上看，改为住宅用途的约占6成，更新为商业和工业方向的各占2成。

由此可见，沙井未来几年的旧改更新以工业区改造为主，更新方向以是住宅用途为主，新房改造重点在地铁沿线周边。

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