南山区域价值分析 片区置业指南

“宁要关内一张床，莫要关外一间房”，曾经是不少深圳购房者的座右铭。毕竟原关内发展比较早，而且成熟，在配套方面表现比较完善，因此像福田南山罗湖也自然成为众多买房人置业首选的区域。

不过随着深圳发展进程速度的加快，福田、南山与罗湖相比有着更好的规划建设，区域优势逐渐的凸显，房价也是水涨船高。

而每当提及南山，就不得不谈到如今南山“令人高攀”的房价，动辄10万的楼盘比比皆是。根据三家中介公司统计的数据来看，确实南山是目前深圳市内二手房均价水平最高的一个区域，并且与其他大部分的区域相比还是有着较大的差距。

part1.南山房价能有如此的高度，唔同大致总结为以下三点原因。

1、位置（山景海景资源）

2、产业架构（购买力）

3、学区（学区集聚）

首先在地理位置上，位于深圳的南部，倚靠在深圳湾，连绵的海岸线，有着十分丰富的海景资源，因此海景也成为不少临近深圳湾的楼盘的一大特色，目前比较出名的有红树湾的红树西岸、科技园南的浪琴半岛、深圳湾的翡翠海岸、蛇口的半岛城邦等，基本都是目前海景豪宅的佼佼者。

同时区域内坐拥大小南山、塘朗山等的山脉，也有着比较丰富的山景资源。如南山脚下的兰溪谷、塘朗山下的十五峯等，都是目前主打山景的标志性楼盘。

房价离不开购买力的支撑，而购买力则更多的体现在产业上。

南山最早的一批购买力可以说是科技园的高薪白领。科技园聚集乐一大批顶级科技企业，如中兴、腾讯、联想、华为、百度、创维、研祥等都是目前中国的科技龙头企业。不仅为南山创造出出色的GDP，同时企业员工的高端收入，也成为南山房产的一大支撑。

除了发展比较早的科技园高新技术产业外，如今更是加入总部经济的建设，如深圳湾超级总部基地和留仙洞总部基地，是目前南山建设定位比较高的。

像后海总部基地，目前聚集了近50家大型央企、民营企业的总部落户这里，其中有大家都比较熟悉的华润、腾讯、百度、阿里巴巴这些“大佬”级别企业。

一方面提升了后海的高端功能定位，另一方面也为后海凝聚大批的购买力强的高端人才。一旦这些人才形成住房需求，后海将会成为购房的首选之地。

除了上述提到的科技园与总部经济的建设，当然少不了目前大家最为关注的自贸区经济建设。作为一个定位在国家层面的规划，涵盖了金融商务、信息物流、科技文化等方面的产业，虽然目前还在建设当中，不过像一些著名的企业总部如顺丰、前海人寿等，都已经进驻自贸区内。前海自贸区将是深圳对标世界一流的金融中心，是深圳面向国际的一大名片。

谈起学区，首先要说福田南山罗湖，在优质教育资源分布不均的深圳来说，学区资源，逐渐成为深圳房价中溢价较大的一个因素，经历楼市冷暖，关注度一直保持热温。

统计了下2013-2016年的中考成绩排名（八大）前30名的情况，如下图所示，不难发现，南山排名靠前的学校数量相比福田罗湖基本都要多些。如后海的南二外、蛇口的育才（一小、二小、三小、二中）、科技园的南山外国语（文华、高新、科苑）、南头的南山实验（南头、麒麟）都是目前南山主流的学区。

综上所述，南山高端的房价绝非无中生有。

part2.南山各区分布情况

南山大致分为9大片区，分别是西丽、南头。科技园、华侨城、中心区、南油、前海、后海以及蛇口，每个区域都有其对应的特点，而唔同则简单的用下列名词来大致的概括各个片区的特点。

先来说说【华侨城】关键词：宜居、豪宅、规划

泛华侨城片区，含白石洲和红树湾，北环大道以南，沙河西路以东，侨城东路和福田南山界以西，特别说明下，华侨城东南的新浩城、碧海云天、金海燕三个小区行政上划到福田区了，我们从大家的习惯上仍把他们放到了华侨城片区。

华侨城被称作生态大公园，这里最大的优势就是极低的容积率与较高的绿化率，片区内有山有水有树林，无不展现着自然生态之美。另外坐落着欢乐海岸、益田假日广场、欢乐谷、世界之窗等的配套设施，生活十分便利。即便华侨城这边有比较多的楼盘楼龄都比较老，但是仍有较多的关注度。

纯粹的豪宅项目波托菲诺就坐落于华侨城，分为天鹅堡、纯水岸、香山里三大系列，据说有董建华、柳传志、马化腾、徐克、李玮峰等200多名人住在这里，名气可是响当当的。另外还有像红树西岸、中信红树湾、瑞河耶纳等的豪宅都在华侨城片区内。目前均价都是10万+。

华侨城的规划，除了正在建设的超级总部基地比较瞩目外，白石洲的老城旧改也是关注度十分高。白石洲由于有着大片的城中村，区域环境略显杂乱，在整个华侨城里头显得格格不入。不过随着旧改规划的开展，曾经的城中村将得到新的“蜕变”。

【西丽】关键词：刚需、宜居、规划

早期的西丽总给人感觉是南山区相对独特的一个片区，按地理位置和丰富的山水资源来说，西丽可以说是南山的后花园。但是由于早期发展的遗留问题，西丽在交通与配套方面比较薄弱，即便与华侨城仅一路之隔，仍差别明显。

随着政府对西丽的规划投入加强，片区的配套越发完善，从原来一条覆盖有限的5号线地铁，到现在7号线地铁的加入，大大提升了纵向交通线路的通行效率，未来还将加入地铁13号线与15号线。

根据地铁轨道四期工程建设，地铁13号线将留仙洞与后海、科技园联系了起来，加强总部基地之间的产业联系，起到一个纽带的作用。

15号线连接西丽、科技园、宝中、前海，加强与西部重要片区的联系。都是未来西丽轨道交通建设的重要一环。

另外西丽还有发展以留仙洞为中心的留仙洞总部基地，西邻中兴通讯工业园，南靠高新区深圳湾园区，东接深圳大学城，定位为国际一流的战略性新兴产业总部基地，除此之外，总部基地周边还联动有像中兴通讯基地、沙河创新走廊，以南方科技大学为主的大学城产业园基地，南山智园等这样的产业集聚区域。

就目前来讲，除了一些次新盘或新盘外，其实西丽整体的二手房均价水平并没有很高，如桃源到茶光一带的二手房，由于大部分楼龄也有点年纪了，而且部分环境也没有很好，因此价格相对还是比较低洼的。

【后海】关键词：宜居、学区、规划、豪宅

后海作为目前深圳的一个“顶配”区域，在配套、环境还是学区方面都比较具有优势，这也吸引了比较多改善型需求。依靠在深圳湾畔，有着丰富的海景资源，加上道路两旁的绿化，为后海营造出较好的居住环境。不仅如此，区域内有海岸城、宝能allcity这两个大型商业中心，不仅为后海居民提供了休闲、娱乐的场所，也吸引了大量其他区域的人流到这边消费，增加人气，提升地段价值。

后海，是以滨海大道-后海大道-望海路-沙河西路为界的一个区域。东西窄，南北狭长，区域内楼盘也以南北纵向分布。以东滨路为界，整个后海分为南北两区。

后海北以2000年左右的花园小区为主，楼龄虽说不算老，不过也不算新。临近海岸城与后海总部基地，是目前后海比较成熟的一部分，生活比较方便。同时，南山学区排名第一的南二外学校也坐落在这个区域内，使得后海北部分楼盘的价格直逼豪宅。

后海南基本是以改善型置换需求为主，楼龄较新的楼盘相比老楼盘更受到青睐，另外户型赠送比较多，像后海雅园、澳城、熙湾华府、太古城、海境界这些户型拥有高拓展的花园小区，不仅有80几平的3-4房，还有复式的户型，实用率比较高。

不过，受70/90政策限制，后海南基本80%的小区户型都以双拼为主，像鸿威海怡湾，皇庭港湾，卓越维港，君汇新天，宝能北区，恒裕滨城，阳光海滨，三湘海尚。

所以单证户型在后海南显得比较抢手，毕竟双拼户型对于购房名额影响比较大。不过像三湘海尚这样容积率低、居住品质又好、小区也大的受到的关注度也不少。

【南油】关键词：刚需、辐射、规划

南油有着前呼后拥的有利位置，区域辐射能力还是比较强的。但由于南油本身由于发展沉淀影响，这里的商业主要以服装批发的中型商业为主，档次不高。加上片区内基本以独栋商住大厦物业为主，因此不少出租作办公，宜居性并不佳，因此有着一部分楼盘价格涨幅表现比较一般。

另外从中心区桃园路一直到蛇口新街，换个换句话说，有中心区到蛇口，基本没有地铁线路覆盖，其实交通的压力是比较大的，对于居民的出行也有影响。这么大的一个范围主要的交通承载主要靠公路，因此像南海大道的车流量还是比较大的，压力也较大，上下班高峰的拥堵比较常见。在建的地铁9号线延长线将大大改善南油交通出行压力。

来福士购物公园的加入，使得南油片区在大型配套方面得到较大的提升作用，未来还有南油双子塔的加入，南油片区容貌将有较为明显的改善。

【科技园】关键词：学区、刚需、宜居、规划

科技园除了高新产业园区外，其实学区也是这边的一大亮点，学区南山外国语就坐落于片区之中。目前名气比较大的有文华部、科苑部、高新部这三个，中考成绩都比较好，排名也靠前。

中区虽然有南外文华本部的学区，但是学区内大部分楼盘楼龄都比较老，相比之下，南区大部分的楼盘楼龄就比较新，而且花园小区品质都还不错，临近深圳湾，也有一定的海景资源。成为了不少对学区与居家有所要求的购房者关注对象。

虽说科技园片区学区比较多，不过区域内仍有不少比较贴近刚需的楼盘分布。如科技园北的松坪山、科技园中的一些宜居性稍弱一点的小区如阳光海景花园、深南花园、汇景豪苑等，价格相对比较低。

【前海】关键词：学区、规划、宜居

前海除了紧邻自贸区的位置优势外，学区学区也为区域提升了不少的附加价值。前海以桂庙路为界，分为南北两部分。而学区学区则分布在前海南。

前海南坐落了南山实验分部，包括鼎太小学、荔林小学与南海中学。标志性的楼盘如鼎太风华、诺德国际、雷圳0755等，都是居家氛围比较好的花园小区。

不过前海（老）配套分布并不均匀，目前主要的大型商业配套与地铁基本集中在前海北，虽说南区有较好的学区，但是配套则相对比较欠缺。

另外依靠在南山脚下，也有不少山景豪宅，如青青山庄、紫园等，宜居性也有所体现。

【中心区】关键词：刚需、配套、辐射

中心区，本身区域发展比较成熟，能提升的空间比较有限，除了一些临近片区的预期利好辐射带动，加上缺乏概念去炒作，其实本身溢价因素不明显，而这边的二手房价格，同样也是靠周边区域带动，以补涨为主。

由于区域间的轮动，像后海、前海、蛇口这样的区域，有着较大的利好规划或是本来有着好学区的加成，因此在价格变化中，变现更为迅速，从而短期内与其他区域形成高低价位的反差，造成需求外溢。而中心区，位置上临近这些区域，容易吸引这些外溢的购买力，价格也随之上涨。

改善型需求，建议首选南海大道以东这一部分的楼盘，整体环境比较好，没有城中村，无缝接驳海岸城这样的大型商业综合体，租金也比较高。其中海印长城、佳嘉豪苑、海岸明珠、保利城花园、美墅蓝山等，都带有花园小区，对于居家品质都有一定的保证。

刚需，南海大道与南山大道之间的楼盘，是比较值得关注的。小户型多，总价不高，像现代城华庭、南光城市花园、南海大厦等。虽然区域内夹杂部分城中村，或者楼盘本身多为办公的，不过价格还是有一定的优势的，而且周边的配套都能辐射到。

【蛇口】关键词：学区、豪宅、规划

蛇口本身区域内的配套还是比较完善，除了学区优势外，豪宅也是取得一大特色。坐拥深圳湾与大南山，山海景资源丰富，自然成为豪宅选址之地。如海景的双玺、半岛城邦、南海玫瑰园，山景的兰溪谷、鲸山别墅等，都比较出名。

不过片区内也有着一定体量的老房子和城中村，如四海公园、东角头以及水湾附近，但是也由于有着学区属性的支撑作用，这里部分老房子价格其实并不低。

除了太子港、赤湾港口物流的建设以外，其实蛇口区域内目前也有着部分旧城改造的规划建设，如水湾、渔村等，未来对蛇口区域面貌将有较好的提升作用。

【南头】关键词：学区、刚需、规划

整个南头片区，大致以南海大道为界分为两个部分。以东主要为南山实验学区为主，如悠然天地、阳光荔景、麒麟花园等，以西则主打价格相对便宜的刚需盘，如东方美地苑、旺海怡苑、钰龙园等。

在配套方面，南头还是比较完善的，有荔香公园、南山文体中心、天虹、欢乐颂等，休闲娱乐的需要都能满足。

在规划上，目前进展比较活跃的有卓越玖龙与旁边的恒大旧改，虽然改造所消耗的时间比较久，但是未来对片区价值提升将有较大的提升作用。

-------------------此处为分界线-------------------------

以上是本次南山片区现状分析的大致内容，更多的干货分享，欢迎私聊唔同或者扫描下方二维码，进入真房源群，群内有靠谱的经纪人为你们服务，一同交流深圳楼市现状与未来。

赶紧扫码进群吧！真房源，你值得拥有

南山

福田