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大亚湾楼评系列(28):中心区最大盘 碧桂园太东天樾湾全新入市

牛浩思-惠阳大亚湾

牛浩思-惠阳大亚湾

2017.6.27 23:54浏览:17750

  【牛浩思-惠阳大亚湾是咚咚找房旗下临深置业专家团成员,专注于惠阳、大亚湾房地产市场,将以深圳购房者的实际需求出发,通过系列的片区解析和独家的楼盘点评,客观、公正、详实的呈现出最真实的惠阳、大亚湾。


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  碧桂园太东天樾湾位于大亚湾中心区,由碧桂园集团与太东集团合作开发,占地31万㎡,建面超百万,共分四期开发,是目前中心区体量最大楼盘。项目紧邻红树林湿地公园,依托淡澳河景观资源规划打造,涵盖商业街、幼儿园、小学、私家跑道等配套于一体,首批高层新品已入市。



=====项目详情=====


  整个项目大致按照“田”字型分成四期开发,一期产品位于项目的东南角,由11栋高层组成。户型和楼层分布如下:

  1-5、11栋为33、34层,两梯四户,户型为:106㎡、126㎡、140㎡;

  8、9、10栋为30层,两梯两户,户型为:173㎡、269㎡;

  6、7栋为24层,各分为两个单元,两梯两户,户型为:106㎡、142㎡、173㎡、269㎡。



=====项目动态=====


  首批高层单位已于6月24日入市,推出1、4、11栋共411套,户型:106㎡三房、125㎡四房、140㎡四房,价格区间主要为1.2-1.3万/㎡(带装修),开盘当天售罄,预计将与近期加推2、3栋。



=====项目区位=====


  天樾湾所处区位为大亚湾中心区,沿海高速澳头出入口位于项目东侧,可连通深圳;惠大高速大亚湾出入口位于项目北侧,与沿海高速连通,北行通往惠城区。


  此外,深圳地铁14号线惠州段(规划)未来将延伸至惠州南站;惠州地铁1号线(规划)为市区的骨架线路,连接惠城区和惠阳大亚湾,未来可对接深圳、惠城以及惠阳大亚湾的交通网络,预计将于年底动工建设。



  项目位于大亚湾中兴南路与中兴六路交汇处,北侧石化大道为区域主干道路贯穿大亚湾东西,西行通往深圳龙岗方向,或惠阳区方向;西侧中兴中路连通南北三条主干道,东侧疏港大道将规划直通惠州南站。



  项目西侧紧邻红树林湿地公园,这也是该项目最大的特点之一。红树林湿地公园为大亚湾区政府近年来重点打造的民生配套工程,今年成功入选国家级湿地公园,此外还将创建4A级景区,一二期已完工,第三阶段正在建设中。



  南侧紧邻淡澳河,为红树林公园的市政配套区域,由碧桂园集团打造周边绿化,未来交给区政府作为红树林市政公园的一部分。淡澳河畔处由开发商出资修建有小型休闲公园和沿河绿道。


  北侧紧邻中兴南路,以东为疏港大道方向。项目东面无其他楼盘,周边较空旷。



=====项目配套=====



  自身配套:

  教育:18班碧桂园双语幼儿园、24班碧桂园小学、四点半学堂教育街

  休闲:2.7公里社区跑道、康体中心、篮球场、羽毛球场、南北区双泳池、休闲会所

  商业:2.5万平商业街、业主食堂、社区超市

  交通:社区交通中心、



  周边配套:

  休闲:红树林公园、虎头山公园、体育公园、惠民广场、渔人码头、黄金海岸等

  学校:黄鱼涌小学、澳头第一小学、大亚湾第一中学(初中、高中部)

  医疗:中山大学附属惠亚医院、大亚湾区人民医院

  商业:澳头沃尔玛超市、华润万家超市、万达广场(建设中)



=====户型点评=====



  南北通透、双阳台设计;

  客餐厅4.2米开间,采光佳;

  厨房、卫生间面积宽敞实用;

  主卧宽敞舒适,可分隔衣帽间使用;

  入户玄关过道面积有些浪费;

  书房位于门口,私密性不佳;


  F户型与D户型结构布局基本一致,大致为D户型等比放大版,超出的15㎡面积,均摊到各个功能区和房间,所以第一感观并不明显,但仔细对比的确实空间更加阔绰。


南北通透、双阳台设计;

  客餐厅4.5款米开间,采光佳;

主卧宽敞舒适,可分隔衣帽间使用;

入户玄关可摆放鞋柜;

书房位于门口,私密性不佳;

卧室飘窗上方有横梁遮挡


=====项目总结=====


  区位:项目位于大亚湾中心区,是行政中心所在地,周边覆盖有多条区域内主干道路,往来惠阳、深圳龙岗便利。此外距离沿海高速澳头出入口和惠大高速(大亚湾口)都较近,可直通深圳各区及惠城区。


  配套:中心区是大亚湾区市政配套最丰富的区域,周边市政公园环绕,休闲配套丰富,尤其紧邻红树林湿地公园和淡澳河,也是最大的卖点之一,但目前周边缺乏商业配套,距离最近的商业是澳头沃尔玛商超。

  自身体量较大,是区域内最大楼盘,社区内各种配套设施规划齐全,相对小体量楼盘来说比较有保障,但尚处于前期开发阶段,配套完善有待时间。


  户型:本次开盘推售的三个户型格局均较为方正,无明显缺憾。但整个项目无100平以下中小户型,后期临淡澳河景观区楼栋户型多为170㎡,甚至超200平超大户型,整体总价高,对于刚需首付和贷款压力相对较大,更符合改善型需求。


  入住率:周边成熟社区较少,入住率低,这也是整个大亚湾中心区楼盘存在的普遍问题。


  价格:项目前期蓄客阶段价格预期为1.5万/㎡左右,而1.2-1.3万/㎡(带装修)的开盘价使市场认可度很高,属于目前湾区中等价位。对比碧桂园其他项目:翡翠山1.3万(毛坯)、公园上城1.4万,还有区域内很多毛坯1.2-1.3万的楼盘,价格很有竞争力。但综合考虑整体户型比例偏重大户型,总价并没有太大优势,如何取舍还需根据购房者自身需求来考量。


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