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牛浩思-东莞楼探
2017.6.28 22:34浏览:57701
牛浩思-东莞楼探
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近日，东莞市政府发布《“三旧”改造地价计收和分配方法》，引起了各大开发商的重点关注。据老牛了解，主管部门对这项措施已经酝酿了近两年，经过多次协调修改，最终得以正式实施。
“三旧”改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造，是东莞城市更新的主要模式。市政府下了很大的决心要改变以往“摊大饼”式的发展模式，盘活存量土地，有效提高现有土地的利用效率。
这几年，东莞市的总体发展较快，土地市场发生了很大变化，原有的三级定额地价和基准地价计收标准已不能真实反映各片区的土地价格。主管部门针对这种状况及时作出调整，完善差别化的“三旧”改造地价激励和利益共享政策，有助于切实发挥地价杠杆对“三旧”改造的推进作用。
老牛要为东莞市政府的及时调整点个赞！这样“三旧”改造才会和市场真正的联系起来，也才会有更多的开发商愿意参与到公开透明的土地竞拍中。
地价计收
根据土地使用权的权属类型不同，改造前后的土地用途不同，地价计收标准都各不相同，为了让大家更清晰直观的理解，老牛经过细致梳理后，做了详细的图表供大家参考，具体如下。
地价计收的基础是土地市场评估价，但对不同情形采取两种不同的评估方式：公开出让的政府主导改造项目，按单宗土地评估确认出让地价；协议出让的土地使用权人自行改造，集体经济组织自行改造，合作改造，按片区地价评估确定计收基础价。
老牛梳理完以后发现，集体改造“三旧”用地最实惠，可按区片市场评估的20%计收地价。相对应的，区片土地价值越高、改造容积率越高，系数值越高，要交的地价费用也就越高。
东莞市政府把全市划分成212个区片，区片市场评估价由市国土资源局委托专业估价机构评估确定，原则上每年更新一次。鉴于篇幅有限，老牛选取了部分典型片区，仅供大家参考。
老牛觉得，区片地价评估能最大限度保证协议出让地价计收公开透明，减少人为操作因素，从制度源头上杜绝腐败和提前明确地价成本，有效减少了市场投资的不确定性，能够最大程度的鼓励更多的市场主体参与改造。
地价分配
老牛提醒大家，“三旧”改造地价分配和上面的地价计收是密切对应的，基本分为以下3种类型：
01. 政府主导的改造项目，这涉及到市政府和镇街政府、政府和农村集体、政府和国有土地使用权人之间的地价款分配，其中市政府和镇街政府间的分配除了增加计提轨道资金外，地价款市政府分成部分返还给镇街政府。
02.土地使用权人自行改造补缴地价款的项目，按照市、镇、村三级按比例分配，2010年定的分配比例是2：4：4，2012年调整为4：2：4，经过反复讨论，最终决定取平均值，定为3：3：4。同时，为支持欠发达镇的经济发展，欠发达镇的比例确定为2：4：4。
03. 集体经济组织自行改造或合作改造的项目，根据土地用途，现状和改造模式等实施不同的地价款分配政策。其中，工业和科教用地计收的地价款，部分现状和改造模式，扣除计提项后返拨给农村集体支持产业项目发展。
其中住宅，商服用地计收的地价款，根据现状和改造模式实施不同政策。比如：现状为旧村庄，地价款扣除计提项后返拨给农村集体；现状为旧厂房，属自行改造的，地价款扣除计提项后返拨给镇街政府；属合作改造的，地块位于欠发达镇的，市镇按3:7分配，发达镇区按4:6分配。
老牛认为，随着地价计收，地价分配的标准确立，东莞市政府下大力气主动将关键信息公开透明，最大程度减少人为操作因素。同时积极引导扶持科创基地和欠发达镇区的发展，东莞的城市更新将会出现较大幅度的加速提升，会吸引越来越多的开发商参与到城市建设中，“三旧”改造也将迎来重大的发展机遇。
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