罕见3.5米层高小户住宅 MR.91公馆户型分析②【户型篇】

项目位于罗湖区宝岗路91号（笋岗小学对面）

主推建面37-79㎡小户型公寓，约175套，产权70年（88年的地）。

容积率4.21，共8层  一层23、24户，3部电梯，对于8层来说，还算是可以接受。

首层，4.5米层高  28-55㎡住宅  1-4房产品（据售楼员说同样是住宅性质，但无法确定是否公开发售）

2-6层为3.5米层高  37-39㎡ 79-120㎡住宅（售楼员描述2-6层卫3.5米层高，7-8两层为3米层高）

楼体为正南正北向，户型成对称式分布，一半单位朝向北向，应具有一定价格差。

中间部分为单面采光的单身公寓型住宅（37-39㎡）

端头部分户型相对较大，双面采光（79-120㎡），部分79平位置拆分成2个小户。

户型分析

建筑面积约37平  1房1厅1卫

项目主力户型，单面采光，由于层高较高，室内整体光线还不错。具有较高的层高，此户型实际可居住的空间跨度较大，灵活程度高。单房布局，厨房不可与外界直接连通，应不可安装燃气。与大部分无生活阳台的单房一样，卫生间为暗室，需要机械通风。

如图所示“夹层”可做上层卧室使用，上层1.5下层2米的高度，一般人坐姿高度在60-100cm范围内，上层高度足以满足坐起不碰头。

样板房实景

建筑面积约79平  2+1房1厅1卫

北向端头户型，双面采光，3.5米层高，明厨可安装燃气。 两个卧室空间不错。 夹层空间可用于休息或储物。餐客厅空间采光较佳，空间感好。 暗卫需要机械通风。

79平面积段以居家需求为主，无阳台，夹层做卧室家庭接受程度较低，不适宜居家型需求。

3.5米的层高空间可充分利用，重新布局，可考虑下层办公上层居住的创业工作室使用。

南向79平户型改为2个小户型。

靠端头的户型（红框）可做明厨明卫，厨房可开通燃气，同时室内采光相对会更好。由于面积相对要大一些约41平方左右，并且数量较少，在价格上也会有一定的提高。

样板间实景

首层4.5米层高户型 37平 1房1厅1卫

可视为3.5米层高户型的升级版，二层空间可站立，空间舒适度有较大提升。

据售楼员介绍，首层也为住宅属性，但暂时还没有确定是否对外发售。

总结：

项目可算是公寓套型的住宅，仅有部分明厨单位可通燃气。

无阳台，晾晒成一定问题。需要配备带烘干功能的洗衣设备来满足日常需要。

位置较佳，近地铁，处于笋岗大型城市更新之间，未来周边区域发展变化迅速。附近几个项目已经动工建设中，集中多个地标性写字楼将会聚集大量工作人群带来的租、购买力。

3.5米层高具有较高的空间实用率，面向年轻人居住群体，主要生活活动空间相比同面积段标准层高要舒适，用途相对更广泛可同时满足办公+居住需要。

如果放租可考虑适当改造充分利用上层空间，比如作为公司宿舍使用可设多铺位。同时具有舒适的公共空间。

小户型住宅性质，需要购买名额。对于低总价投资并且短期没有高价位投资计划的人群比较适合。或者是在周边工作，低总价过渡需求。

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