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看不懂“东莞最新限购细则”?大咖们为你深度解读!

牛浩思-东莞楼探

牛浩思-东莞楼探

2017.7.5 16:10浏览:50511

昨晚(),东莞市政府连夜发布《关于进一步明确我市住房限购政策有关事项的补充通知(东建房〔2017〕33号)》,老牛在第一时间得到消息后迅速梳理并转发【突发重磅!东莞连夜发布限购细则!】,引起了朋友们的广泛关注。


老牛收到了很多朋友的咨询,其中有不少人表示比较困惑,不太明白为啥在这个时候要出这种政策。为了让大家了解东莞目前的楼市状况,老牛梳理了这段时间以来东莞市政府发布的一系列楼市调控政策,同时邀请了一些房地产领域的知名专家对最新细则进行了深入解读,希望能帮助大家更好的理解相关政策。


老牛先把之前的一系列限购政策简要罗列,让不太熟悉的朋友们快速了解一下。


首先就是发布的《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(东府办〔2017〕46号),主要是对非东莞户籍的人士有1年以上社保或个税证明,这对4-7月的东莞新房市场影响还是比较大的。



,主管部门发布了《关于进一步明确新建商品住房和二手住房交易转让有关问题的通知》(东房通〔2017〕14号),对房产转让做出更详细的界定。



,主管部门发布《关于明确我市住房限购政策涉及学历、职称、劳动合同等要求的通知》(东建房〔2017〕19号),对学历(证明购房资格)等相关重要文件做出详细界定。



针对昨晚发布的最新限购细则,老牛也在第一时间邀请到了一些知名大咖,得到了他们对于限购细则的理解和看法,下面为大家详细分享(排名不分先后)。

 

李宇嘉博士(深圳市房地产研究中心高级研究员)

1、对东莞本地和非本地(重点是深圳)置业者的影响。如同14号文和19号文,7月4日晚上发布的限购细则,也是对46号文的打补丁和执行细则的完善(避免因规则不清有漏网之鱼和错伤无辜需求)。一方面是完善细则,在46号文限购规则框架下下,对于特殊人群,比如退休非户籍人群、军人、境外人士在莞购房,进一步明确了细则;二是堵住漏洞,对企事业单位购房、个人及企事业单位拍卖获得住房,实施限售政策。


2、对退休非户籍人群、军人、境外人士在莞购房,规定既符合现实,比照非户籍购房原则,又合情合理,满足国民待遇原则。比如,非户籍可以购买2套新房,2年内连续缴纳1年社保的,可购一套新房,3年内连续2年社保的,可购2套新房,意在将住房卖给那些常住在东莞,并在东莞纳税缴社保的非户籍人群。而对于退休人群,有住房的不能买房,没有住房但能提供养老保险待遇发放明细的,可购买一套新房,可谓合情合理(退休一套就够了),低于非户籍常住居民的购房资格。


3、境外人士购房比照非户籍人士,也有道理,因为东莞台资、港资企业多,比照非户籍可以将房子卖给那些常年在莞工作创业的非户籍人士,甚至可以买2套房,这个政策比深圳要宽松。此外,学历认证要打击那些只有学历证书,没有学区证书的“假海归”,目前教育部已对海外人才有认证标准。


4、目前,限购仅限于新房,因为需求太大,新房供应弹性小,造成短期内新房价格上涨过快。因此限购新房有道理,但也可以激活二手住房市场。目前看,东莞二手住房已经开始活跃,特别是松山湖。因此,目前深圳居民可以买二手住房,只不过要求取得不动产权证满2年后方可上市交易,这个措施意在打击“短炒客”。同时,对企事业单位限售,也在打击以企业名义短炒。



5、全国各地自今年2月以来的调控,本已经要告一段落了,但东莞在这个时候发布补充申明,这已经是4月10号以来的第三个补充申明,意味着自从4月10日发布限购限售以来,仍有投资客在钻空子。比如,借助企事业单位、境外、海归、拍卖、非直系亲属等。这也意味着,东莞的楼市还是非常火热的。


6、未来到东莞买房是一个好时机。因为,目前来看,深圳限购和全国高压、特别是资金面收紧中短期内不可能改变。但是,资产荒、低利率环境还在,需求还要溢出。在粤港澳大湾区上升到国家战略后,东莞无论从粤港澳、自贸区、经济特区、港深合作、创新中心等各个政策制度红利上看,都是节点型城市。粤港澳大湾区框架下,广州的地位会全面提升,夹在广深中间的东莞,必然会有红利全面吸收、溢价外溢,鸿沟拉平的效应。目前看,需求正在向东莞转移。


7、对东莞新房和开发商的直接和间接影响。新房会受一些影响。因为投资客在社保、纳税、资金来源上,全面受到限制。但是,需求外溢、红利显现、大家看好的背景下,影响是短期的。新房受影响,必然导致开发商受一些冲击。不过,东莞新房库存消化周期,已经从3月末的14.5个月下降到9.5个月,新房需求明显大于供应,加上开发和供应周期长,未来新房市场仍旧向好。


8、对东莞的二手房市场和中介业务的影响。对东莞二手住房市场来说,应该是重大利好,因为需求仍旺盛的情况下,新房受限必然导致二手房市场繁荣,松山湖二手房市场就是一个典型例子。今年上半年,东莞二手房交易已经占到总交易量的40%。当二手房市场转好时,这不仅是中介的新天地,而且标志着市场趋于成熟,长期投资会越来越多,从而分享区域规划、新兴产业发展、大湾区建设的长期红利。



黄芳(爱住家创始人):

东莞这次出限购政策的“意义”很大。主要是强化了资金来源的合理性、正规学历半年社保的资格合规性、社保交缴的规范性、非户籍人口资格的界定性、非户籍购买限1套、整体限售2年。使得投机性购房需求被彻底的压制。


这说明,近期东莞市场虽然被按住、但是投机需求还是暗潮汹涌,所以必须更明确和严格的加码。同时,不明渠道的资金来的可能比较多。这次限购之后,东莞的市场肯定会进入冰冻期、并价格下调。对于自住和刚需,下半年和明年是东莞抄底的好时机。对深圳人来说,建议紧邻深圳的松山湖、凤岗等区域。


对东莞本地的置业者影响不太大。对东莞本地自住型的置业者,反而是把价格压到合理的程度的一个机会。对非东莞的置业者的影响较大,特别是短期想买的、学历不高的人,包括社保方面的要求都是提高了。整体来说,珠三角的房地产投机客,近期能操作的机会就少了。


对深圳人来说,比较影响,置业东莞的门槛抬高了,不大好买了。而且本来东莞贷款还影响深圳的购房贷款条件,所以深圳人盲目涌入东莞购房的会减少。


深圳人短期可能会去惠州购房,解决资金保值增值安全性的问题。对东莞新房和发展商来说,绝对是个利空。市场要冷两年了,对发展商的资金链、营销策略能力,都是挑战。胜者为王的时代来了。


对东莞的二手房来说,影响不会太大,会回归到之前的情况。本来东莞的二手就不是异地置业者的主要渠道,多数是属于理性合理的流通,对中介来说,生意要清淡一阵子了。

 

凤凰树(著名剑客,资深户型专家)

房价不跌,调控不止。房价缓降,将以时间换空间,延长调整周期,今后此类调控将习以为常。


丁佳佳,林爱娣律师,信荣(东莞)房地产律师团队:

“410”政策的出台,“704”细则的再细化,虽对东莞房地产交易价格的稳定起到了一定的作用,但随之而来的可能会导致新一类的房地产交易的一系列法律问题。


比如房屋买受人在限购政策细则出台前已签订的房屋买卖合同是否受限购政策的影响?限购政策下的违约责任否需要承担以及如何承担的问题?房屋买受人不符合购房政策的条件下,房屋买卖合同如何履行?交易双方损失如何界定?如何主张相关损失、费用等都是购房者后期将会面临的法律问题。


摩天(房网咚狮会负责人):

从粤港澳大湾区宣布后,深圳的宝中,临深的东莞和中山楼市都有不错的表现。对于今年楼市,政府调控的决心非常坚定,也储备了不少抑制房价的政策,所以有蠢蠢欲动的趋势,大概率会迎来政策收紧,在政策和信贷收紧的环境中,楼市相对会比较温和。



以上就是大咖们对于东莞最新限购细则的解读(嘉宾言论仅代表个人观点),比较详细具体。老牛觉得,东莞最近3个月连续出台限购的相关政策和细则,还是从侧面说明了东莞楼市的火爆,更加印证了东莞是众多有置业需求的朋友们重点关注的地区,欢迎大家和老牛一起持续关注东莞楼市的最新动向!



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