南山学区涨价明显！低总价房源南油最多【6月人肉房价】

六月份，唔同共收集到南山二手房347套的成交数据，对比5月份的331套来看（注：5月份华侨城片区没收集到数据），整体的成交量还是比较稳定的，并没有发生太大的落差，数据只供参考。

从收集到的数据来看，成交量较多的区域，大部分为带有优质学区的区域，如前海、后海、蛇口、南头、科技园。近期适逢中考，学校又成为了一时的热话，学校学区关注度也有所上升。

成交户型分布情况：一房成交61套，两房成交110套，三房成交125套，四房成交46套，五房及以上成交5套；成交主要以两房、三房为主。

成交面积分布情况：

50㎡内成交72套，50-70㎡成交46套，70-100㎡成交143套，100-150㎡成交56套，150-180㎡成交21套，180㎡以上成交9套；对于70-100㎡的面积，按平时常见的户型来换算，成交则是以大两房和小三房为主。 

成交价格分布情况：从成交价格方面，个人认为这个数据最能反应市场购买力和购买欲望的真实情况。

250万以下的成交量共26套，占总成交数据的8%。

450万以下的成交量共120套，占总成交数据的35%。

600万以下的成交量共70套，占整个成交数据总量的20%。

数据中显示600万到1000万的成交量共85套，占整个统计数据的24%。

超过1000万的成交46套，高达统计数据的13%。

从成交数据中可以看出，刚需和刚改购房群体占比还是比较多的，其中也包括部分非豪宅的改善型需求。

【后海】

后海一共成交44套，套均总价为1013万，成交均价为9.1万/平。6月份后海成交了不少高端项目，如澳城1618、三湘海尚、宝能太古城、鸿威海怡湾等。除此之外，像海岸城附近的南二外学区，也有一定量的成交，因此套均总价相对较高也是比较符合情理，按表格上所统计的数据来看，900万以上的成交占了后海总量的61%。

【华侨城】

除了近期比较吸睛的新房项目新天鹅堡、香山美墅果岭外，华侨城6月份二手房表现也比较活跃，成交了26套，其中套均总价为1243万，成交均价为8.3万/平。成交大部分都是千万级别的豪宅项目，如纯水岸、天鹅堡、红树西岸、御景东方、中信红树湾等。

【科技园】

本月科技园片区共收集到53套成交数据，套均总价为618万，成交均价为7.1万/平，成交还是比较活跃的，尤其是中区和北区的刚需型物业，300-400万这一价位区间的两房三房，较低的总价也吸引了部分刚需群体的关注。

【南头】

南头片区共收集到35套成交数据，套均总价为534万，成交均价为6.9万/平。从数据中可看出，荔林春晓与麒麟花园是成交的主力军，两个小区所对应的是南山实验学区，除了个别户型上的差异，目前成交单价基本集中在7.5-8万之间。

另一方面，南头的刚需物业也是有所成交的，主要体现在中小户型上。成熟的配套、不太高的价格，以及邻近科技园、中心区、前海这些核心地段的位置优势，令南头这些刚需盘成为不少置业者的选择性之一。

【南油】

本次共收集到32套成交房源，套均总价为401万，成交均价为6万/平。

地理位置好，东连后海总部基地、西接前海自贸区、南靠大南山和蛇口自贸区。片区内比较多的厂房和老旧建筑，但是由于地理位置好后期有一定的其发展潜力。随着片区未来规划的地铁和相关配套工程建后之后，后续的利好将逐一兑现，片区价值也将得到一定的体现。

翻身的区域很小，但区域内有大量的城中村，居住人口非常多，空有地段优势，整体商业配套档次感低，目前来福士的加入，对片区形象改善了不少。

考虑南油的置业者，一是看中这里的地段，二则是价格。从表格上所体现的，大部分总价在200-400万之间，单价有不少还是4字头的，对于前呼后拥的一个位置，这样的价格颇具性价比。

【前海】

前海片区共收集到35套成交数据，套均总价为523万，成交单价为7.1万/平。成交主要以南山实验南海中学学区为主，其中代表楼盘鼎太风华、诺德国际、雷圳0755的成交都比较活跃。

【蛇口】

蛇口片区本次共收集到41套成交数据，套均总价为726万，成交均价为7.4万/平。

按照统计数据来看，6月蛇口二手房成交相对比较活跃，成交量略多于5月。主要以四海公园周边低总价楼梯房为主，像招北小区、招东小区这些成交非常活跃。半岛城邦和南海玫瑰园这些成交也非常活跃，这些蛇口半岛片区的海景房地段好，广受市场关注。

蛇口作为国家经济贸易自由贸易区，依山靠海、环境优美。国际化人文环境，并且片区内生活配套齐全，非常适合居住。大多物业带育才教育集团学区，是众多购买学区客户的主要关注片区。

【西丽】

西丽片区本次共收集到33套成交数据，相比前几个是有所减少，其中套均总价为477 万，成交均价为5.7万/平。

南山后花园，环绕塘朗山、拥有西丽水库和果场，居家环境好，舒适宜居。未来依靠七号线、五号线、十三号线和西丽高铁站，加上南山最多的可开发土地，未来有一定的发展潜力。

从市场来看，主要是经过前几个月市场之后，大量的低价物业都被成交，目前剩下的大多数是高价物业。外加上市场外部环境，政策频出，购房者对于涨起来的房价还是有点下不去手，保持观望态度。

不过像桃源-珠光一带的桃源村、龙辉花园、龙联花园这些小区，价格还是比较低洼的，没有太大幅度的上涨，因此成交保持活跃。

【南山中心区】

南山中心区本次共收集到49套成交数据，其中套均总价为391万，成交均价为6.2万/平。

南山中心区地段优势明显，配套成熟，生活便利。作为南山传统老中心区，物业建筑年限相对来说更长。楼盘主要以独栋塔楼为主，户型结构以小户型居多，是众多刚需购房群体的首选之地。

最近学府并入南二外后，原学区内的楼盘成交是持续活跃。一些品质较好的小区，如海雅百货附近的海印长城，部分房源的成交单价更是突破8万，涨幅明显。

总结

从成交量上来看，经过五月份利率上调等市场原因的持续影响，二手房成交相对有所回落，再说市场环境，目前市场价格经过前几个月的变化，基本已经回复到了104新政前的高位，市场笋盘进步消灭殆尽，市场报价逐步被太高。

从市场购买力方面来看，购房者接受程度逐渐受市场价格和政策环境影响，决策周期变长。后期市场受政策趋紧和房地产市场环境影响，将可能变的冷静一点，至于时间长短，主要取决于政策环境变化。

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