【人物专访】易达行房地产顾问公司执行董事李青霞

嘉宾：易达行房地产顾问公司 执行董事 李青霞

时间：2017年7月31日10：00

地点：易达行公司

记者：雷  敏（szhome新闻部 记 者）

易达行房地产顾问公司 执行董事 李青霞

【访谈内容】

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　　【雷敏】：李总，首先请您先简单给我们介绍一下易达行目前在深莞惠代理项目的情况如何？您如何评价目前易达行在行业中的表现？

　　【李青霞】：好的。我和公司总经理王蓓总都从业十五年以上了，在深圳服务过的项目在50个以上，另外公司核心骨干和主要团队成员都是在深圳房地产行业从业8年以上的精英，可以说整个团队行业经验丰富、专业功底扎实，作风成熟而稳健。成立易达行之初，我们将公司的经营理念定位为“易道达观、行微无怠”，这是出自《荀子尧问》中的一句话：“执一无失，行微无怠，忠信无倦，而天下自来”。我们并不追求单一的业务规模，而是致力于用心服务好每家委托我们的客户，用心营销好每个项目，所以，我们代理的各个项目均由创始人及核心团队亲自操刀服务，全程全情参与，这样的服务理念也使得我们能够更深刻挖掘物业差异化价值，让项目的运作真正实现低风险，保障项目取得系统性而非偶然性的成功。

　　我们十分提倡直接与客户面对面进行深入交流，有助于我们与客户的交流过程更为顺畅，沟通效率和执行效率大大提高。

　　易达行成立近四年以来，已服务了逾20个项目，我们将优势力量聚焦于深圳本土及临深片区如凤岗，以及深圳区域外的部分顾问策划项目。

　　从市场实战成绩及开发商对我们的口碑评价来看，我们代理的项目，无论是销售业务还是租赁招商，都能灵活应对市场变化，操盘“快、准、狠”，且“够拼”、“肯干”的工作作风经常在陌生领域也能率先开创一套营销模式去实现业绩。我们策划团队善于从项目原始状态开始为项目注入核心价值，操盘思路与市场打法非常清晰，在大策略的框架下推进每一个重要节点，过程中坚持营销的成功是做足功课、且兵贵神速；销售团队是永不停止的抓接待流程、培训学习、客户分析、服务提升。客户评价，在行业表现是一家“小而美的实干型公司”。

　　正是秉承了“易道达观、行微无怠”服务理念，我们与甲方之间具备了很强的“粘性”，基本上我们服务过的开发商，都会长期深度合作，这是市场和客户给予易达行的支持与鼓励！希望我们继续稳定的输出这样的服务标准。

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　　【雷敏】：在易达行近期操盘的项目中，有没有比较经典或者成功的案例可以与我们分享一下？

　　【李青霞】：好的，先分享易达行近期代理的一个精品住宅项目——龙城雅郡。这个项目位于大运新城，处于凤岗官井头片区，是凤岗2016-2017年的桥头堡项目。凤岗官井头是一个大盘云集的市场，有开发已具成熟的大运城邦、名流印象，还有金地意境、恒大绿洲、三正瑞士公馆、凤凰台等，今年年初中海也以29.2亿夺得项目旁边的拍卖地块，市场热度高，但竞争也非常激烈。龙城雅郡由联投置业有限公司开发，发展商虽然第一次开发项目，但是一个追求精品、要求非常高的发展商，希望为市场贡献精品、作品，而不只是产品而已。

　　在整个项目的前期设计阶段，我们紧紧抓住大都市圈的城市格局变化下，深圳新青年外溢置业的趋势，将产品定位为“深圳新青年”的梦想栖息地，即为35岁以下的深圳青年家庭提供交通便利（一个红绿灯上水官高速）、空气纯净（项目紧临国家5A级风景区龙凤山庄）、配套齐备（可享8万平米益田假日天地、东北师大附小学校配套）、3房总价不超过200万的适度压力健康居住生活方式。产品均为100平米以下户型，没有过分追求大面积产品。

　　在确定了项目的定位后，前期产品设计阶段经过了数十轮的方案调整，将户型按照1：1的比例做成实体模版房，将模板家私摆放进去后，验证居住的舒适度；项目还在实地做了多次外墙防水实验，旨在为城市的置业者提供最有品质的“家”。

　　项目通过精准的营销定位，适时推向深圳市场，准定位、入圈层、鲜形象、广拓客，在操盘过程，精准布控项目营销节点，密切把握市场变化的脉搏。因为前期营销铺排和客户积累工作扎实，虽然赶上了调控政策，但是作为去年十月新政后第一个开盘的项目，仍然取得了不俗的成绩，目前住宅销售已达95%，来自深圳的置业者达到八成以上比例，代表了“深圳新青年”对大都市圈置业趋势的认同。更难得的是，项目通过实打实的系统性营销，尤其是行业意见领袖“房信网”的全程助力推广，为项目在深圳市场赢得了良好的知名度与美誉度。

　　再分享下易达行代理的大型招商项目“润达圆庭”。这个项目非常具有里程碑意义，因为它是深圳第一个发展商持有、超大规模的社区型全租房物业。目前高房价已成为抬高人才“留在深圳”的门槛，降低了城市吸引力，而润达圆庭发展商为支持深圳人才安居乐业，住宅及公寓约1500套物业建成后全部只租不售。产品分类有高级公寓、家庭套房和共享公寓，全部物业带精装修、全屋实木家私、拎包即住。为了提高租户的生活质量，还专设了金潮然大食堂、引进了星悦荟健身会。

　　作为深圳首个大社区全租房，我们定位之初，想倡导一种全新的生活方式，后来将其提炼为“唤醒深圳第三种生活方式”，第一种生活方式，是被高房价“绑架”的生活，大学毕业后十年宝贵青春，为买房子还房贷而奋斗；第二种生活方式：被高房价“抛弃”的生活，很多租赁物业良莠不齐，大大降低了生活品质，而第三种生活方式，是不与高房价赛跑的生活，租着房子，享受生活。这种全租房花园式大社区，租户就是业主，既有主人翁的居住氛围，也是年青人交流的平台。这种健康心态的品质生活非常受市场认可，目前高收入高新产业客户、企事业单位高管客户、港澳台外籍客户、租房改善型客户、已购期房过渡型客户、享天伦之乐的品质家庭型客户、创意SOHO阶层都已经成为我们大社区居住的一份子，目前租赁成交也非常活跃，已经形成了一个认同“第三种生活方式”的圈层客户群体。

　　这个项目为深圳的“长租公寓”市场做了非常有益的市场实践，长租模式是未来房地产开发企业改变经营方式的另一重要端口。我们公司在这个代理过程中，也积累了很多宝贵的经验，这些经验是未来探索长租业务不可或缺的。

　　最后，再简单分享下润达圆庭的商业项目，这也是我们公司代理的一个经典案例。这是一个纯商业体租赁项目，项目体量大，定位为专业服贸市场。深圳是全国重要服装批发和外销基地，每个区域已经形成了自己的专业服贸市场，比如罗湖的东洋南洋、福田的女人世界、嘉年华外贸城、南山的南油批发市场等，而龙华目前扼守深圳北站大交通大枢纽，依托便捷的交通和物流基础，却还没有形成自己的服装专业批发基础。我们项目正是看到这一市场空白，在走访了全市服装批发市场、做了将近1000份服装行业老板和服装店面的市场调查后，将定位锁定在面向澳新日韩等海外中高端服饰批发业态，摒弃容易受到电商冲击和影响的中低端批发业态，并且利用本项目自身的物业优势，提出“深圳大型O+O服贸专业市场”的定位，这一定位也是符合马云对未来零售业态的判断：“纯电商时代已经过去，未来十年、二十年没有电子商务这一说，只有新零售这一说，也就是说‘线上’、‘线下’和‘物流’必须结合在一起，才能诞生真正的新零售”。

　　易达行在这个项目充分发挥自身营销专业的优势，我们根据定位锁定目标客户，全程依靠有组织、系统性的“定向拓展”，成功撬动深圳服装行业实力商家进驻。虽然商业新场地从启动招商到市场接纳，过程是有难度的，但招商过程中我们很好的践行了“行微无怠”的经营理念，在6个月实现招商80%的业绩！也衷心的感谢这个过程中发展商给予我们的无限信任与支持！

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　　【雷敏】：据深圳房地产信息网数据中心统计：2017年上半年深圳成交量腰斩，新房均价下跌3.9%；您认为导致楼市成交量大幅下滑的决定性因素是什么？

　　【李青霞】：这次的调控我们认为是让房地产更趋于理性与健康的调控。深圳近半年楼市成交量下滑，还是去年颁布的“深八条”起到了作用，再加上金融房贷政策收紧的影响，以及17年上半年批准预售的房源减少，“三管齐下”是造成成交量下滑的主要原因。经过2015-2016年近两年时间的楼市大涨，引导楼市回归理性发展轨道也是必然的。2017年上半年新房房价明显有回落，一手房成交价格54632元，环比下跌3.9%；2017年上半年全市成交量较为低迷，市场活跃度偏低，一手房成交量10502套，较去年少了56%，二手房成交33115套，也较去年有减少50%。

　　这种情况预计还会持续到下半年，对于购房者来说，却是购房的好时机，有需求的客户不用等，看到符合居住需求的物业就可以出手。

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　　【雷敏】：东莞楼市继“4.10新政”之后，近期又发布住房限购政策有关事项的补充通知。文件进一步完善了限购政策的细则，明确了相关二手房交易转让、以及涉及学历、职称、劳动合同等相关问题。在这种情况下，对于东莞临深片区楼市的发展，您如何判断？您会给到相关开发商怎样的建议？

　　【李青霞】：本次东莞发布的补充通知，是针对“4.10新政”在执行过程中存在一些细节问题的“政策补丁”，目的是让“4.10新政”能更有效的贯彻落地执行。我们认真阅读、理解执行，“通知”针对军人、非本市户籍退休居民、境外个人购房政策都更明确了，对学历、职称的认证更严格了，对企事业单位、社会组织、通过拍卖所得住房，交易发生在2017年4月11日后的二年内不能进行网上签约。

　　目前就关于定金或首期款进账单问题，有不少客户不能理解，补充通知中明确，“对电子进账单的时限在2016年10月7日至2017年4月10日之间，如是本人或配偶、直系亲属、兄弟姐妹代为支付定金或首期款的电子进账单的，予以认定”。而有不少客户在2017年4月10日限购令出台前由朋友代为支付定金或首期款，因为各种原因又没有在2017年4月10日前完成网签，目前不能予以认定。客户认为新政是2017年4月10日才发布的，应不溯及以往。这类客户已错失了其它买房的机会、有些甚至还卖掉了原有的房产，现在卡住了不能签约，问题比较棘手。

　　东莞临深楼市不能单独看，应该放在“大都市圈”和“粤港澳大湾区”的城市格局下去观察。目前，整个“深莞惠”正在形成由深圳特大城市为核心，辐射并带动周边范围内的中小城市，使其成为在世界范围内有一定影响力、竞争力的区域城市群的大都市圈格局和新经济带。并且今年两会李总理在政府工作报告首提“粤港澳大湾区城市群发展规划”概念，7月2日习主席在香港回归20周年之际出席《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》签署仪式，我们可以看到，粤港澳大湾区发展前景越来越清晰明朗。

　　正是洞察到这种城市空间结构发展的格局大势，我认为东莞临深片区如凤岗、黄江、塘厦、松山湖的城市发展、产业活力、楼市趋势还是长期乐观、积极向上的，这是大势带来的经济动力。

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　　【雷敏】：近年来，深圳楼市调控趋严、东莞限购升级，作为同样临深的惠州，最近楼市持续火爆，调控压力不小，您认为惠州是否会跟进？如果惠州真要出调控政策，会是什么？

　　【李青霞】：环看珠三角城市，惠州的楼市政策是相对柔和的，概括一句话就是“限卖不限购”，这是惠州政府根据自身楼市运行的具体问题提出的针对性应对措施，也是“因城施政”思想的体现。目前来看，这些调控政策还是起到了预期的调控效果，根据媒体报道，2017年6月惠州各区县一手住宅成交套数环比下跌近两成，炒房客正在被逐渐挤出市场。所以，我个人认为中短期内，惠州调控政策加码的可能性比较低。

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　　【雷敏】：放眼深莞惠三地，您认为哪个区域的哪些物业是比较值得关注的，性价比较高，值得推荐？

　　【李青霞】：深莞惠有几千个楼盘，物业形态千姿百态，多元化供应满足了不同客群的置业需要。如果深圳客户要去莞惠临深片区置业，我个人认为筛选的维度有四个：

　　第一是交通优势，能够满足“居住在临深，工作深圳”的需求，比如东莞的凤岗，凤岗从地理位置来看，应该是“进深”而不是“临深”，这个片区的代表项目龙城雅郡，与龙岗中心城仅是一路之隔，一个红绿灯即上水官高速，到福田中心的距离比坪山、公明很多深圳区域还更近；

　　第二是轨道交通，即距离轨道站5-10分钟车程内的楼盘可以重点考虑，比如地铁14号线沿线物业可以提前布局；

　　第三是物业规模和品牌，物业规模大意味着配套全、人口聚集、升值潜力大，当然有时不能单纯的看一个项目的物业规模，而可以看区域未来发展的整体开发量，如果一个区域未来处于城市更新、新盘大量开发的投资活跃阶段，那必然带来红利；品牌包括项目品牌和开发商品牌，品牌是形象，是一种品质保证，可以让你买的放心；

　　第四是拥有稀缺资源，比如拥有海景旅游资源、拥有产业资源等等，具有不可复制性。

　　最后，还要具备一个健康的心态，即抛弃短线投机心态，做好3-5年中长线持有的准备，享受“时间的玫瑰”。

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　　【雷敏】：在目前的楼市环境下，针对不同需求的置业者，包括刚需、改善、投资，您会给到怎样的置业建议？

　　【李青霞】：刚需客户只要是自住需求，什么时候买都没有错。有句形象的话形容刚需买房叫“上车”，只有“上车”才能追上楼市发展的速度，才有改善与再改善的可能。打个比喻，刚需客买房，相当于买的是上车的站票，只有上车才有可能换坐票、换卧铺票，没有上车，只能看着车尾灯空感叹。

　　深圳是全国人口净流入量最多的城市，也是目前入户门槛最低的一线城市，随着二胎的政策的放开，相信3-4房改善性房源会越来越紧俏，好的学区也会越来越抢手。从这点看，改善性居住其实也是“刚需”。改善客置业综合考虑的硬性和软性因素都很多，硬性因素包括社区环境、配套成熟度、交通条件、学区情况、户型格局等，而物业的“软实力”也是他们考虑较多的，比如邻里阶层、身份符号、保值升值能力等。

　　最后关于投资，房产投资是公民财富配置的重要一环。新政后，投资客户比例已有明显下降，目前活跃在市场上的投资客户一部分是长期看好深圳未来城市前景与实力的，还有一些是外区域，外省籍的投资客户，这说明深圳（临深）的城市竞争力和吸引力受到广泛认可。从长远来看，还是乐观积极的。但在政策调控因素影响下，客户的投资心态也在发生变化，从投机到投资、从短炒到中长线持有，趋于成熟与理性的在变多。这里我要提醒一句的是，任何投资都有风险，尤其房产投资属于大宗交易，更要戒贪戒急，驭势而行、量力而行、感恩前行。

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　　【雷敏】：对于易达行未来的发展，您有怎样的期望？

　　【李青霞】：易达行是一家年轻的公司，有愿景、有理想、有执行力，既能仰望星空，也能脚踏实地；我们凭专业与能力立足，凭良心与操守走得长远。很荣幸在客户的鼎力支持下，公司已服务了逾20个房地产代理、租赁、营销顾问项目，目前正在进入到平稳上升的通道中。

　　这几年时间里面我们时刻秉承“易道达观，行微无怠”的服务理念，对每一次客户的托付都“感恩与心、回报于行”，努力专注的做好房地产营销这个专业。公司业务已形成销售代理、租赁代理和营销策划顾问三大业务板块，其中租赁代理又涵盖商业租赁代理、长租公寓/住宅租赁代理、写字楼租赁代理。既然长租模式是未来房地产开发企业改变经营方式的另一重要端口，那么我们也是看好这个业务领域里的对营销专业化细分服务的需求，提前布局租赁代理业务板块，目前已积累3年多的行业经验，有助于用鲜活的市场实操案例为未来进入这一业务领域的客户降低风险与交易成本。

　　公司的发展，真的特别感谢那么多合作过的伙伴对我们的信任和支持，选择我们成为他们的共事方、合作方。我们一定会坚持专注、专业与用心，相信付出才会有回报。对于未来，我们还是不忘初心，砥砺前行，继续发挥我们 “甲方思维、尖兵团队、定制化方案、一线背景” 的核心优势，将现有业务板块持续深耕，做好一家让开发商安心、让小业主放心、赋予员工快乐的公司。