从5万到8万！龙华红山3个价格梯队各盘大盘点（中）

淘房哥-偏北 淘房哥

2017.8.6 03:15浏览:36967

上次点评了龙华红山民治的片区和部分楼盘，今天继续上一篇内容，民治片区楼盘扫描！

从5万到8万！龙华红山3个价格梯队各盘大盘点（上）

世纪春城

大型的多层、小高层和高层混合社区（批地时间：2002年至2004年，建设与2003年至2007年），位于龙华新区民治街道梅龙路与民福路之间，共分四期开发；

除了民兴路和民福路边的六、七、八号地块，各期各自集中布局，其中一二三期共享花园，总建筑面积33万余平方米，共计2500余户，小区内有泳池、篮球场，网球场、幼儿园等众多配套，住家氛围浓厚；

一期以多层为主，设有架空层，户型方正实用，多为一梯两户，通风采光好，实用率高；

二期小高层以一梯四户为主，两户朝南，两户朝北；

三期分为小区花园中心的高层和小区外民兴路边的6、7、8号独栋高层，园中高层三梯八户，塔式结构，视野开阔，6、7、8号地块的部分户型则不太方正，可共用大社区各项配套；

四期靠近民安路，与前三期的大花园相连，但独立管理，高层为走廊式结构，少部分户型不方正。

社区周边有人人乐，沃尔玛、华润万家，佐领等大型商业，教育交通等配套也较完善，缺点是距离地铁稍远，靠梅龙路及民兴路的单位会有噪音干扰；

一期主力面积：多层75-125平方米小高层64-114平方米参考价位 4.4万元左右/平

二期主力面积：多层75-180平方米小高层85-128平方米参考价位 4.8万元左右/平

三期主力面积：38-191平方米（6号地块主力面积：57-84平方米 7号主力面积：36-52平方米 8号主力面积：30-85平方米）

参考价位 5.1万元左右/平

四期主力面积：38-363平方米参考价位 5.3万元左右/平

学区：民顺小学民治中学

在梅龙路上向北看，左边是1866右边就是世纪春城，靠路边的是四期的高层和3期的八号地块，对着主干道的单位有点吵是无法避免的了。

沿着民兴路到民福路路边东侧依次是和三期一起开发的八号、七号、六号地块，六七八地块没有什么花园，想休闲散步只能去对面123期共享的大花园了。

民兴路人气也比较旺了，两边各种商铺都有，方便世纪春城的居民同时，临街单位的噪音干扰也难免多了一些。

八号地块

七号地块在民福路的塘水围村旁边

六号地块还要沿着民福路继续向前，斜对面是世纪春城的东门

在外面绕了大半圈还是先从四期旁边的这个门进去开始逛吧。

回头看对面的1866，实际上世纪春城的居民如果要去逛佐岭荟或者走路去红山站，从这直直向西走是最近的，可惜在这没有过街天桥或地下通道，到对面得往两边走一段到路口才行，既不方便又不安全。

一二三期共享的花园没有完全的人车分流，进来没走几步就看到个环形路口，这个路口就是车辆必经之地，但是旁边就是幼儿园，一般来讲把幼儿园设置在小区内主要是为了方便安全，但是像这样紧挨着车来车往的路口，哪怕司机们会小心一些，总归是个设计上的安全隐患，改造车辆进出路线可能比较困难，增加减速带的高度和密度应该能比较有效的预防危险。

小路边就是二期范围了，这部分区域路边可停车，方便是方便但是安全性要差评。

使用浅色水性外墙漆就是这样了，有些楼的外墙已经略显沧桑了。

处处可见又互相连通的花园使世纪春城拥有了高达40%的绿化率，低容积率的大社区让园林设计能够有比较从容的布局空间。

街对面就是八号地块，要过来小区挺方便。

二期部分底层单位带小院。

会所靠近中心花园，正对着小区的东门，里面除了室内游泳池还有些商铺。

从会所对面东门旁边的1栋开始是一期了，多层的外墙涂装颜色不同，各栋架空层还有挺精致的小花园。

社区面积大住户多，出口少了不方便，但是多了各个安排值守成本又太高，刷卡出入再配合监控，安全还是有一定保证的，当然要是巡逻的频次能像日出印象那么高就更好了。

花园里各期之间都像这样把车流分开了，这样比完全不人车分流可能强一点吧，车位永远都不够，晚回来的要转一下找找位了，如果不看到处停放的私家车的话，世纪春城的花园品质还是很好的。

三期各栋基本都在花园中心，位置相对较好，中心花园的草坪踢足球比赛小了点，放个风筝还是可以的。

中心花园的另一边

和前三期比起来，四期规模略小，外观相对更现代一些，毕竟2008年的楼是要新一些。

四期是单独围起来管理了，无疑更精致一些，格调要高一些，其实最大的优点还是做到了人车分流，提升了小区的安全水准。

世纪春城很大，可以分成三个部分来看：

独立在外的六七八号地块
大花园中的一二三期
与前三期相连却又孤芳自赏的四期

居住环境相对较差的就是第一部分了，没有自己的花园，楼下商业带来的各种干扰，特别是八号地块还有部分单位靠近梅龙路；第二部分拥有整个项目最具价值的大型社区花园，绿化率高，设施齐全，户型选择也丰富多样，居家氛围非常好比较宜居，不过少部分临路单位会有点吵，硬伤主要在于没有完全人车分流，有一定的安全隐患，物业管理水平与管理费标准还稍有距离，有改进空间；

独立管理的四期没有了人车争道的硬伤，自己的平台花园虽然不是很大但也相对更加精致有档次，而且还可以分享前三期的大花园空间，但是临路单位特别是朝向梅龙路的会比较吵；

完美的房子是不存在的，更何况世纪春城距离地铁也不近，但这里户型种类价位选择范围较大，在大社区中总体价位相对便宜，总之，如果囊中羞涩但还希望享受红山片区的配套和规划前景，那么世纪春城就是最具性价比的选择。

水榭春天

莱蒙开发的水榭系住宅在红山片区堪称标杆级，是个颇具档次的大型高层社区，位于龙华新区民治街道人民南路，红山片区核心位置，分六期建设（没有四期）；

一二三期共用约5万平的超大花园（2004年批地，2010年建设，容积率：3.44），五期（2010年批地，2011年建设），六期（2011年批地，2012年建设）各自独立管理（六期分AB两个地块，五六期之间及六期的AB之间均有天桥链接）容积率相比前三期略高；

各期社区有泳池、篮球场、网球场、会所、幼儿园等丰富配套，户型大多方正实用，有部分双拼户型，小区裙楼有沃尔玛等自带商业，周边有九方及在建的其他众多大型商业项目，缺点是五六期社区稍小，容积率稍高，而一期靠近人民路的单位受车流噪声影响相对较大，车位相对紧张

一期主力面积：77-145平方米

二期主力面积：120-140平方米

三期主力面积：71-165平方米

五期主力面积：66-95平方米

六期主力面积：86-175平方米

参考价位：前三期均价近7万元/平，五六期均价近8万元/平学区：

所属学区：前三期为龙华实验学校，五六期为深高龙华分校

先看看水榭各期的总平面图看看内部设计，五期的花园虽然小点但还算完整精致，六期被一条小路分成了两半，虽然有个人行天桥连接，但是感觉还是比较别扭，不过五六期都是正对红山站，走路到地铁站仅需三四分钟，去6979逛街更是下楼就到，这点相比要沿着中梅路绕过来的前三期可是方便多了，当然一二三期的花园较大而且完整一体，显得更大气上档次，漫步其中也更舒心畅意。

在红山站向东看水榭春天各期（图有点旧，空地是6979项目用地）。

从红山地铁站走到水榭春天前三期的大门，以我的速度都差不多要七八分钟了。

在中梅路上看地铁站方向，左手边就是六期，右边是前三期。

现在中梅路还没通车，腾龙路因为地铁工程也在封闭，人民路和民塘路现在车流压力就比较大了，经常塞车，人民路晚上车不少，朝这边的单位多少都有些噪音影响，小区自带的幼儿园就在中航天逸和水榭春天之间。

首先看看前三期：

民塘路从水榭春天到1866的这段，街边商铺生意不错，主要还是沃尔玛商业街带起来的人气。

开发商莱蒙有过水榭山这样的豪宅项目经验，设计布局水榭春天的园林自然是游刃有余了，宽敞的花园才是设计师能够大展身手的重要基础，而且有效增加了楼间距，漫步在小区的小路上才不会觉得有什么压抑感。

水榭春天是空中花园，整个园林实际上是在地下车库的上盖上覆土建成的，但设计者还特意在其中堆积了不少高低起伏的小丘陵，弯弯曲曲的小路穿行其间，高大的乔木和精心布置的灌木、花草遍布绿地的每个角落，再以水景点缀其中，虽然不可能像利用自然山水地势那样在空间上给人营造独特的观感，但是也有效提升了园林景观的多样性，最起码住户们在院子里散步休憩的时候就不会觉得景观那么单调乏味了。