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一线城市房价那么高 究竟是谁在买?

拥抱&奇点

拥抱&奇点

2017.8.12 21:5419622

8月10号,深圳宏发天汇城开盘,当天天气下起了暴雨,但是,还是挡不住购房者的热情,现场排起了约300米左右的队伍,1200批左右的购房者!


1-现场排起了约300队伍


图2-现场开盘场面异常火爆,空的是回迁房,不能选





都是托吗?



看了这场景很多人就会疑惑了,会不会是托,国家现在政策都这么紧,房价这么高了,怎么还有这么多人买?会不会又像惠州东莞一样,又是托?


据深圳市统计局统计:2016年在岗职工月平均工资才7480元!!!怎么有这么多人买得起房?我这个被平均的,是不是严重拖后腿了?怎么大部分人才拿着7480元的月工资,就那么轻轻松松买得起房?


答案是:你想多了!!



谁买的起房?



实际上,要认识中国的房价,就要从两方面入手,一方面是中国当前楼市是三级分化的:城市、区域、楼盘,未来不是任何房子都能买的,一线、强二线的人口不断涌入、教育就业医疗资源集中,三四线人口不断流出,配套差,只会越来越差,决定了中国的楼市,一线、强二线的火爆,三四线的冷清。


另一方面,认识中国房地产幕后最重要的情况就是要了解在中国谁能买得起房子?参透了买房人群,才能知道中国房地产真正的实质。


1、拆迁户

部分在市中心的下岗工人可以是隐性富豪,一拆迁能得到几百万甚至上千万的拆迁费,用这笔钱买房是不成问题的。另外,现在城市改造进程加快,新的拆迁户不断涌现,拆迁户都是要买房子住的。房子是刚需。这是第一部分买得起房子的人群。


深圳最大城中村南山白石洲开拆,1879人成亿万富翁,就是最典型的活生生的实例。



2、民营企业家群体

中国现阶段进行产业资本的整合,这样很多民营企业家从产业领域退出资本。这些企业家原来经验了一个产业,但是现在产业被别人收购了,拿了数千万后肯定不在小县城呆着,要到大城市追求一个好生活,去中心大城市养老。另外,他们的子女到北上广深等大城市工作生活,也不愿意回到县城生活,就也需要在城市买房。


这部分人群是非常庞大的,因为中国任何一个行业至少有几百家企业,多的有几千家深圳几万家的。他们的资金很丰厚,能支付得起像北上广深这些核心城市的房价。



3、城市原住民

他们有可能家里有好几套房,原来有一两套或者是小房子,要换大房子。这是一个现有房产的升级过程,而且这个升级过程是有积蓄、有积累作支撑的,特别是在城市居民子女结婚的情况下,这个升级过程尤为明显。


对于现在独生子女来讲,上面四个老人都健在而且都在工作,而且老人把自己的积蓄变成了房子而不是攒钱,尤其在通胀的压力下,人们更需要把积蓄变成房子,这样实际上变成了六个人来承担这一套房子。要记住:西方是一个人支撑一套房子,中国是五六个人!



4、灰色收入阶层

中国的灰色收入非常可观,有的时候不违法,也没有贪污,但就是有好处可得。在中国的有关统计这些灰色收入是非常高的,比如中国的金融业和证券业,人均奖金都在百万以上,再比如国企发的种种超额福利,等等。这些在房价收入比和收入统计中是并不体现的。



5、BATH行业高端高层人群

百度阿里腾讯华为这些行业培样了很多高收入人群,当然不是里面的所有,对里面工作了三四年职级达到中高级的人才,再加上公司和家里筹点钱,还是可以咬咬牙把房子买下,都不是很大问题的。



6、小商贩

有些在大家觉得很不起眼的地方,实际上挣钱是很多的。比如,在北京动物园做服装批发,九平方米的一个摊位大概一年的利润就可以轻松达到几百万元。像雅宝路的摊位,因为大量产品批发到俄罗斯,一个摊位一年的利润可以上亿。像这些挣钱的超级机会在其他的一些中小城市是不可想象的。包括做餐饮,在北京挣钱也是非常多的。






购房群体分析


根据购房者的身份,可以把购房者分为国外土豪,外省(市)土豪,外省(市)中产,本省(市)土豪,本省(市)中产,拆迁户。下面根据购房者身份分析几个典型城市未来的房价情况。


        北京上海:

        1.2015年限外令放开了,但由于汇率下跌,外资企业不景气,来上海、北京买房的老外并不多。

        2.北京上海落户比较难,限购也比较严格,挡住了外省(市)土豪、中产。            

        3.随着反腐的推进,本市土豪的购买力也在下降。

        4.最近几年经济不景气,中产的收入增长比较慢,购买力增长有限;

        5.北京上海发展相对比较成熟,拆迁户会越来越少。

总结:北京上海未来的房价取决于是否放开限购,让外地土豪来购买;是否开放一些高端服务业,吸引老外来工作买房,同时提高本地中产的收入,抬高购买力。

        

        深圳:

        1.深圳外国人远远少于北京上海,限外令放开对深圳远期是利好。

        2.落户容易,可以吸引外省(市)土豪、中产。

        3.深圳土豪很多是相对干净的,反腐影响小。

        4.创新创业能力强,中产会越来越多,身价也会越来越高。

        5.以后大型活动比较多,拆迁潜力大。

总结:深圳以后可能是中国房价最高的城市。

       

         广州:

        1.广州外国人主要是黑人,就目前的产业,很难吸引欧美人,限外令放开对广州利好有限。

        2.落户虽容易,但由于语言和文化的特殊性,只能吸引一些本省的土豪和中产;.

       3.中产的消费能力在下降。

       4.拆迁潜力取决于是否有比较多的大型活动举行。

总结:广州如果能向高端服务业转型成功,以后还是很有前途的。


        天津:

        1.外国人比较少,限外令放开对天津利好有限。

        2.落户比较容易,拥有直辖市的一些特殊资源,是整个北方的次优选择,能吸引到一些北方省份的土豪和中产。

        3..随着反腐的推进,本市土豪的购买力也在下降。

        4.这几年经济不景气,中产的收入增长比较慢,购买力增长有限;

        5.大建设时期已过,又很少举行大型活动,拆迁潜力不大。

总结:主要靠直辖市的一些资源吸引人,经济前景不是太好。


         杭州:

        1.杭州外国人比较少,随着大型活动的举办,知名度会大幅提升,限外令放开对杭州远期是利好。

         2.落户容易,限购也不严,可以吸引外省(市)土豪、中产。

        3.浙江土豪很多是相对干净的,反腐影响小。

        4.创新创业能力强,中产会越来越多,身价也会越来越高。

        5大建设时期,大型活动多,拆迁潜力大。

总结:杭州已由旅游之城向科技之城转变,前景可期。



         武汉:

        1.武汉外国人比较少,限外令放开对武汉利好有限。

         2.落户容易,限购也不严,可以吸引外省(市)中产。

        3.随着反腐的推进,本省土豪的购买力也在下降。

        4.创新创业能力强,中产会越来越多,身价也会越来越高。

        5大建设时期,拆迁潜力大。

总结:武汉科教资源比较多,创新创业能力也不错,经济前景可期。


        南京:

        1.外国人比较少,限外令放开对南京利好有限。

        2.落户比较容易,限购也不严,但只能吸引一些安徽和苏北的土豪和中产,而苏南经济比较强,南京对富裕的苏南人民没有吸引力。

         3..随着反腐的推进,本市土豪的购买力也在下降。

         4.这几年经济不景气,中产的收入增长比较慢,购买力增长有限;

         5.大建设时期已过,又很少举行大型活动,拆迁潜力不大。

总结:南京科教资源比较多,是否能激活决定了南京的发展前景。




最后从宏观上其实可以看出来,中国房价的增长速度没有中国的居民储蓄增长的速度快,这实际上是一个最好的说明,就是社会有钱,只是钱的分配有问题。另外,现在这样的房价暴涨也有人买得起,不是说买不起。如果到房地产要崩盘的时候,就是社会所有人都买不起或者不愿意买的时候。


现在这个情况显然没有出现,现在出现的是什么?就是工薪阶层买不起房,他们要被这个社会挤出去、边缘化,造成了很多社会问题,而工薪阶层在一般的发达社会最稳定的一个阶层,是中产阶层,而中国最稳定的阶层恰恰是买不起房的一个阶层。


这样的一种结构,这样的一种分配不合理实际上动摇的是一个社会的基础,而不仅仅是经济基础。房价的社会性和经济性实际上是两个问题,要分开看待。




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