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实探|华富村或成福田首个棚改(附十大棚改进展)

深圳新浪房产

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2017.8.13 08:2449172

自深圳市住建局一份《关于加强推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》文件流出之后,棚改话题就在深圳掀起一阵热点。业内两大阵营看法不一,有人看好棚改,认为棚改可以加快更新速度;有人反对,认为它基本上堵死了市场化更新道路。

 

其实早在“棚改意见稿”发布前,福田区便根据相关政策,启动了福田老旧住宅区改造工作。首批十大棚改项目详表(如下图),不仅明确了具体项目,还规定了改造意愿征集任务完成时间,最快8月20日就要交出答卷。


△来源:咚咚找房


究竟这十大棚改项目进展如何,顶着烈日,乐居对这十大试点项目进行了实地探访。


十个试点项目中,梅林二村、沙头水务福田大厦、香蜜湖公交集团小区未启动棚改意愿征集工作,其他七个项目均已开展。南园新村启动不久,仅有几十人同意;华富村意愿征集工作则已经完成,进入签约谈判的前期准备工作,预计8、9月出台补偿细则和业主签约。


有业主支持棚改,希望尽早改造;也有业主对旧改补偿标准和规划仍有疑虑,更希望被旧改。这些双学位+地铁+中心商业的老小区,在棚改确定后房价会涨还是跌?博旧改的投资客心态有何变化?乐居将持续跟进。


华富村



地址:福田区华富5街


均价:80646元/平(来自链家,仅一个挂盘房源)


地铁:3号线华新站、7号线黄木岗站


年份:1993年竣工


商业:华强北


教育:华富中学、华新小学


梯户比:一梯两户,楼梯房,共608户。


华富村北临笔架山公园,西贴深圳中心公园,南面是华强北商圈,东边为福田体育馆及“名校学区”百花片区,地理位置非常诱人。


最新进展:超90%业主同意棚改,正在谈补偿细则


笔者实探发现,华富村已有90%以上的业主表示同意棚改。目前华富村已经完成业主意愿征集工作,并于8月10日贴出关于公示《福田区华富村老旧住宅区改造项目住宅房屋补偿及奖励标准》的通告,目前处于征集业主意见工作。街道办工作人员称,预计八月底或九月公示补偿细则和业主签约工作。笔者观察到,在多处通告张贴处均有小部分业主聚集讨论。


△华富村棚改补偿标准公示


△福华社区工作站公示的棚改业主参考资料


业主心态:持续观望,挂牌骤减


一位租户对笔者表示,知道华富村要棚改,但不太清楚此前的棚改新政草案,目前还没下发签约通知。一位业主表示支持“新政”,“肯定好啊,不能因为少数钉子户影响大部分业主的利益。”另一位业主表示,对于“新政”持中立态度,“我随大流,不当出头鸟。”


一名在小区内开设门店的地产中介表示,两个月前挂盘比较多,价格在5.5万/平左右,现在挂盘少了很多,不过价格也涨到了单价7万多。中介认为由于棚改进行得比较顺利,可能很快就会拆了,挂盘的业主就少了。而笔者通过各大中介官网检索,仅链家官网显示一个挂盘房源,单价为80646元/平米。


红荔村小区



地址:福田区华强北振兴路28号


均价:85785元/平


地铁华新站(3号线7号线)


年份:1989年

商业:华强北商圈

教育:百花小学

梯户比:一梯两户,楼梯房,共1064户。



最新进展:16%业主已同意


位于华强北的红荔村小区有着近30年的楼龄,小区内部破旧,但由于学位+地铁+商业,小区价格一直居高不下。小区改造征集办公室的工作人员告诉笔者,小区的意愿征集是从10日开始至30日。截至11日中午12点,已经有168户同意,占总户数的16%。


一名业主告诉笔者,她5年前就是冲着学位来买房的,但是由于实在是太破了,房子又是海沙楼,一直没有入住。她目前正热心奔走于棚改牵头工作,甚至亲自打电话给每个业主。另外一名业主则表示,他周末打算一家家敲门,让业主来签约。


业主心态:最高能涨到12万/平


在他们看来,红荔村小区的房子本身存在安全隐患,只要有人来牵头改造就该支持。另外,他们相信棚改后对学位不会有影响,加上地处黄金地段和地铁口,改造后房价一定能再涨一轮。“至少10万/平,最高能到12万/平。


他们表示,目前小区基本没有人肯卖。“如果真的有人卖,那我第一个去买,捡到漏了。”笔者在链家网查到,目前该小区仅有5套房源在售。


八卦岭宿舍区



   

地址:福田区八卦三路与红岭北路交汇处


均价:53131元/平


地铁:7、9号线红岭北站


年份:1983年


商业:沃尔玛、园岭新一佳、美食一条街等


教育:园岭实验小学等


总栋数:49栋、7786户


△来源:链家网


八卦岭宿舍区始建于1983年,由鹏基集团开发,于1997年全部完工落成,共49栋7786套房子,多为30平米的小户型。建成后,鹏基保留一小部分自用,是宿舍区的最大业主,其余部分则作为艺华、中信等公司的员工配套宿舍,后来部分房源以非常低廉的价格转让给职工,宿舍区实际产权人近2000位。

 

最新进展:80%业主已同意


今年6月底,园岭街道办启动针对八卦岭宿舍区改造意愿征集工作。八卦岭宿舍区共7786户,截至7月25日18:00,街道办共征集到5959户业主的意愿表达,其中同意改造的有5942户,占比达76.3%;不同意的有17户;其余业主尚未取得联系。8月12日,笔者了解到同意改造的业主占比已近8成。


业主心态:不管旧改棚改,只要能改就行

 

小区一位业主告诉笔者,得知将要改造的消息后,知情业主没有不赞同的,“隐患太多了,不管旧改棚改,只要能改就行。”部分热心业主也自发组成义工小组,利用晚上、周末等闲暇时间,配合街道办进行扫楼宣传,推进改造意愿征集工作。

 

链家统计数据显示,目前八卦岭宿舍区挂盘均价为53131元/平,但已有挂盘房源单价接近7万/平。笔者查询链家APP发现,其中一套挂盘的27.34平房源售价190万,单价高达69495元/平,“准拆迁房+双地铁口+园岭实验”三大概念,成为房价高企的支撑。目前链家显示有7套在售房源。


南园新村


    


地址:福田区华强南松岭路75号


均价:64836元/平


年份:1979年


地铁:科学馆站


商业:茂业百货


教育:南园小学、上步小学


总栋数:17栋、640户


最新进展:仅几十个业主同意


南园新村始建于上世纪八十年代,楼龄已超38年,承载着深圳第一代人的过往。曾多次,且有多个开发商对南园新村展开旧改争夺战,但始终悬而未决。8月11日,笔者在南园社区工作站了解到,南园新村棚改征集意愿工作,从8月1日开始, 到8月31日截止。目前小区仅有几十人填写了棚改意愿登记表。

 

南园新村一位业主认为,跟开发商提出的南园新村的补偿比例和规划方案相比,棚改并没有优势。棚改之后,南岭新村小区将由原来的纯商品房小区,变为只租不售的人才房,回迁房加上人才房,小区可能会变成高密度住宅,更希望能够顺利旧改。


业主心态:旧改vs棚改,哪个快就选哪个


而有的业主则认为,旧改拖了很多年始终没有进展,与其等待遥遥无期的旧改,不如先签下棚改意愿,哪个更快就选哪个。

 

目前南园新村周边二手房价约5.1万/平,该小区没有在售房源。但租金收入较高,由于周边配套成熟,交通便利,有好的学校,79平二室的房子租金在5000以上。周边中介表示,棚改的“来临”,一些对旧改无望、棚改又不满意的业主可能会放盘出售。


福华医疗中心小区



地址:福田区福华路8号


均价:53424元/平


年份:1990年


地铁:岗厦站


商业:卓越世纪中心


教育:福田小学


总栋数:5栋、210户


最新进展:50%业主已同意


8月11日,笔者从福华社区工作站获悉,医疗中心小区的棚改意愿征集工作,截至8月19日结束。目前,已有100多户同意棚改,接近总户数的50%。


业主心态:意愿征集后无人放盘


医疗中心小区业主张女士与棚改意愿登记处负责人攀谈着,她表示,棚改是好事,早改了就可以早一天住上新房子。对于此次小区启动棚改意愿征集工作,她很开心,并且希望可以动员其他业主也来签意愿表。


而5栋三单元的另一位老业主则表示,对棚改、旧改,自己看不明白,孩子们都在国外,他不想离开自己住了很多年的“家”,希望还能住上几年。


医疗中心小区位于福田好地段,学位+地铁配套齐全,但由于楼龄老,房价并不是太高,且目前无在售房源。周边中介表示,该小区业主都不差钱,加上有旧改希望,现在棚改意愿已经开始征集,几乎没人愿意在这时候放盘卖。对于该小区房价走势和房源量的变化,需再观察一段时间。



香蜜二村


    

地址:福田区景田南路42号


均价:61795元/平


楼栋总数:16栋679户


地铁:1号线香蜜湖站、9号线香梅站


年份:1993年


商业:岁宝百货、山姆会员店、香梅市场等


教育:景秀小学、景鹏小学、黄埔中学等


梯户比:一梯两户,每栋7层,楼梯房 


△来源:链家网


最新进展:77.76%业主已同意


香蜜二村位于福田景田片区,共16栋679户,于1993年建成入伙,至今已有24年。8月3日,莲花街道梅岭社区工作站正式启动为期18天的(登记截止时间为8月20日)香蜜二村改造意愿征集工作。笔者了解到,截至8月12日中午12点,已进行意向登记的业主达528位,占77.76%,4位不同意,另有部分业主尚未取得联系。

 


香蜜二村热心业主自发组建业主微信群,向业主告知、宣传、讲解改造工作。一朱姓业主告诉笔者,绝大部分业主都同意改造,“这两天是周末很关键,应该能有四五十户(过来登记)。”另一女士则表示,小区环境这么差,不改造永远是洼地,“要是能改造,房价肯定会上涨,对大家来说都是好事。


业主心态:担心赔偿难谈拢

 

但意愿征集工作也遭遇了阻力。一位义工业主称,“不愿意改造的人很抗拒,门都不给开。有位大爷还想打我。”笔者了解到,不愿改造的多是部分上了年纪的老人家,他们觉得目前小区楼层低,容积率低,“住在这里挺好。”对此,也有业主表示担忧,“意见征集都这么难,下一步谈赔偿就更难了。”

 

改造的消息放出来后,香蜜二村的房价也应声而变。中原一门店经纪人告诉笔者,香蜜二村房价在6.1-6.2万/平之间,但自意愿征集工作启动后,该小区房价目前已涨至7万/平。业主挂盘数量也有变化,“之前有十几套挂在我们这,但一听说要改造了,业主就不卖了。现在只剩2套在售,还是因为业主着急用钱才挂出来卖的。

 

笔者查询“中原找房”APP发现,其中一套挂盘房源也打出了“待拆迁”概念,总价630万,单价6.49万/平。而链家目前已无在售房源,最新成交的一套是在今年4月2日,成交总价485万,单价5.84万/平。


博伦花园


   


地址:福田区石厦北三街2号、福民路86号


均价:84769元/平


地铁:3号线、7号线石厦站


年份:1994年

商业:购物公园、华润万家、天虹、吉之岛、家乐福、人人乐

教育:石厦中小学学位

梯户比:一梯两户,总共9层,楼梯房


明月花园



地址:福田区石厦益田路3009号


均价:58469元/平


地铁:3号线石厦站


年份:1992年

商业:购物公园、天虹、皇庭广场、时代广场

教育:石厦中小学学位

户数:共659户



最新进展:博伦花园50%、明月花园80%业主已同意


笔者在明月花园、博伦花园的业委会办公室了解到,两个小区的改造意愿采集从8月5日开始至8月15日结束,目前博伦花园已有70户同意,占总户数的50%。明月花园已有530户业主同意,占总户数的80%。


业主心态:提价70万盼成交


现场工作人员介绍道,目前的赔偿比尚未确定,只是在意愿征集阶段,倘若到期没有达到90%的比例,这个项目将不做立项。有业主透露,她目前得到的信息是按照套内面积1:1赔偿 ,参考华富村的标准可能会在这个基础上增加10平米的赔偿,每平9000元。而另一名业主则表示,在博伦花园入住3年多以来没有听到改造的信息,近期的政策他还处于观望状态。


石厦资深经纪人谢先生告诉笔者,棚改的信息对业主心态有很大的影响。业主预期明显提高了,部分业主直接提价15%,更有业主直接提价70万盼成交。普遍业主坐等看后市放盘意向收紧。意见稿公布以来暂时没有成交的,棚改概念将成为这两个小区最大卖点。



梅林二村


地址:福田区梅林街道梅中路11号


均价:49949元 /平


年份:1997年


地铁:下梅林站


商业:家乐福


教育:梅林小学、梅林中学


总栋数:17栋、790户


最新进展:尚无棚改迹象


梅林二村位于福田区梅林街道梅华路与梅中路西北侧,与梅林中学、梅林小学仅一路之隔,建于1997年,小区共17栋小高层,约有790多户。


业主心态希望能加入旧改

 

笔者走访时,并没有看到任何有征集的迹象,不少居民也表示并不知情。当问及对最新棚改意见文件的看法时,一位业主伯伯表示:希望小区以旧改方式进行改造,这样话事权会比较大。另一位业主大叔也表示,权衡之下,他觉得旧改应该比棚改好点,但拆迁还是个考量人心的“技术活”,就怕个别人漫天要价。

 

据该片区一位中介透露,目前梅林二村的二手挂牌均价在5万/平左右,相比梅林一村来说,二村挂盘量以及近几个月的成交量都极为低迷。


除了上述八大棚改试点项目,位于沙头街道的水务集团福田大院和香蜜湖街道的一个小区,也在本次棚改试点小区之列。乐居走访发现,前者目前无棚改工作启动迹象,小区内未贴任何标语横幅。社区工作站和沙头街道办工作人员均表示,未接到棚改征集意愿通知。后者在香蜜湖街道并未找到对应小区。

 

目前福田十大棚改试点项目多以意愿征集为主,小区楼龄均超20年,且均存在严重安全隐患,小区建筑老旧、使用功能老化、环境脏乱差等问题。但这10个小区的地理位置堪称绝佳、多条地铁线路环绕、周边配套完善、带优质学区等上好条件,决定了老旧住宅改造已成必然趋势。


但目前仅是棚改的第一步,也需征集至少90%的业主同意意愿,才能进行下一步。这些老旧住宅最终将会面临什么样命运?乐居将持续关注!


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