深度丨房企扎堆转型产业地产，他们为什么被看好？

序言：苹果公司在智能手机领域的的创新，给全世界带来极致的科技体验；Uber和Airbnb、摩拜单车的共享经济模式，正在多个垂直领域颠覆传统行业它们成功的因素告诉我们：有出色创意思维和工业设计，有丰富的理念和内容，但归根结底，离不开科技与文化的融合，正是文化创意给科技技术提供了载体和内容，才赋予了它更多的创新发展空间。

近几年，在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。信息时代的工业大环境下，地产与产业的对向跨界和相互融合，也赋予了新的时代内涵和带来了新的发展机会。产业地产已然成为社会关注的焦点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬也纷纷抢滩登陆产业地产版图。

从大环境来讲，产业地产作为承载与促进产业发展的载体，在全球一体化经济快速发展、中国经济全面转型升级的今天，也受到了国家和各地方政府的高度重视和支持。

数据显示，2016年国内排名前20的品牌房企有一半以上涉足产业地产，此外制造业、金融、电商等各类资本也蜂拥而至，产业地产“蓝海”实至名归。而这其中，不乏一批脱颖而出的优异表现者，比如刚刚荣膺“中国地产风尚大奖•2017中国年度城市运营商”的星河产业集团。

星河产业集团是整合千亿星河控股集团旗下产业、金融、地产、置业四大业务集团优势及社会资源，基于对时代发展的敏锐洞察，延续星河控股“略微超前半步”的企业理念，以地产为载体，以产业为基础，以金融为纽带，以资本运作为目的，立足深圳，深耕珠三角，布局全国，探索一条“产城融投”的产业地产新路径，并提出以该模式，打造“留产业、留人才、留税收”的产业高地，实现产城人智善和谐发展。产业地产业务不仅成为了星河控股集团业务拓展与政府合作的有力抓手，也凸显了集团重要的战略变革。

从“城市空间提供商”到“城市综合运营商”

星河控股集团已创立29年，早在2003年至2009年之间，星河控股集团就在深圳福田中心区会展中心片区先后开发了星河国际、星河COCO Park、星河发展中心和星河丽思卡尔顿酒店，集高端品质住宅、情景商业、中心商务及高尚酒店于一体，为深圳这座城市提供了丰富的城市空间和标杆性的生活载体，此举被视为星河日后由“城市空间提供商”向“城市综合运营商”转型的早期布局。

2017年1月，星河将产业地产业务从置业集团分离出来，成立了产业集团独立运作，从原来的“地产、商业、金融”三驾马车，变为如今的“地产、产业、商业、金融”的四轮驱动，这是29载星河控股集团长期以来所沉淀下来的产城配套能力、金融投资能力和片区运营能力信心表现，地产、金融领域所积累的经验和人才，足以支撑集团向从“城市空间提供商”到“城市综合运营商”的转型。

从“城市发展建设者”到“城市发展合伙人”

星河产业集团旗下首个产城融合项目深圳星河WORLD位于福田中心区、深圳北站高铁商务区和坂雪岗科技城（原华为科技城）的三角鼎立核心区位，地处深圳“东进、北拓”战略的重要节点地带。深圳星河WORLD的诞生，为深圳产业地产市场带来了新鲜的气息。项目总投资150亿元，打造一座集联盟商务、产业孵化、品牌商业、酒店公寓、湖山居住、文化艺术、生态休闲七大业态的约160万平方米产融联盟新城。

截止到今年6月，星河WORLD投入运营21个月，签约企业超500家，500强企业10家，上市公司30家，战略新兴、金融投资、文化创意三大核心产业聚合度达73%，一座“园区+金融”双闭环总部基地正在深圳东部中心的门户地带冉冉升起。2020年项目完全建成后，将集聚千余家企业，提供7.5万个就业机会，创造GDP产值1000亿元，新增税收100亿元。

星河产业致力做城市运营商，成为城市发展合伙人的决心和能力可见一斑。据了解，星河产业集团旗下拥有产融联盟新城（以星河WORLD为代表）、双创社区（以星河·领创天下为代表）、特色小镇（以东莞黄江互联网小镇、惠东巽寮湾星河智谷为代表）三大主力产品线，目前已与深圳、成都、南京、天津、重庆等多地政府签订合作建设协议，战略伙伴遍布美国、新加坡、以色列、巴林、香港、前海自贸区等国家和地区。

从“产城融合践行者”到“产城融投开拓者”

除了房地产这一支柱性产业外，星河控股集团是最早进入金融领域的房地产企业之一，金融业务是其重点的战略性发展产业，尤其在投资领域。在2009年前后，星河率先抢滩金融投资领域，目前星河金融自有资金投资超100亿元，同时还是国内顶级创投机构——深圳创新投的二股东，是阳光保险集团以及深圳福田银座村镇银行的重要股东，战略投资前海母基金（有限合伙）、国家中小企业发展基金（有限合伙）等。

星河产业联合深创投在星河WORLD率先试水“租金/服务/产权换股权”产融联动模式，做到产业与金融协同，建立“园区+投资”合作机制。据了解，星河与深创投之间有一个紧密的协作互动与跟投机制，凭借股东近水楼台的优势，星河会渗透到深创投所有已投或未投的投资项目池当中，而星河WORLD园区中的一些优质企业星河也会推荐深创投进行投资。

未来星河WORLD将拥有从众创空间、联合办公到5A级写字楼的各类办公区域，任何层次的企业都能在星河WORLD找到适合它的落脚点，这是“房东”的全生命周期。相应的在投资方面，星河也将利用多年积累的内外部资源，覆盖从天使期到PE期，乃至上市公司并购等各阶段，这是股东的全生命周期。

寄望于以该模式，改变长期以来开发运营方与入驻企业关联较弱的空间性纽带，以股权投资的方式，将二者的关系转变为更为紧密的股权性纽带，为企业提供全生命周期助推服务，做企业的事业合伙人。

在对外协作合作方面，星河产业保持开放坦率的态度，与各方力量展开共享协作，实现联盟共赢。以产城融投经营模式，运用联盟共享发展理念，推动入驻企业从优秀走向卓越，同时为金融创投机构推荐优质的企业资源，为当地政府引进优质企业，实现星河与入驻企业、投资机构、当地政府和区域经济社会的多方共创、共享、共赢。

 综上所述的角色变换和赋予的不同内容，转型产业地产，俨然成为星河控股集团创立29年以来的第二次重要战略变革。 而以“以地产为载体，以产业为基础，以金融为纽带，以资本运作为目的”的产城融投模式，也是星河战略转型的信心保证。