【滨海楼评】29平方公里滨海超级大盘 金融街巽寮湾

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　　金融街·巽寮湾地处*4A景区巽寮湾滨海旅游度假区，也是*进驻惠东巽寮湾开发的滨海项目。由北京金融街投资200亿打造，规划用地29平方公里，总体分北、中和南三个片区开发，预计开发周期为15年，至今已有11年，现已打造成为巽寮湾中*影响力超大型滨海度假综合体项目。首期产品凤池岛公寓于2008年入市，目前海公园和海世界组团产品在售。

=====项目详情=====

　　整个项目共分北、中、南三区：北区“绿之海洋”以保护性开发为主，保留了60亩红树林和大面积的绿色植被；中区“深蓝小镇”为滨海生活区，占地170万平米，包含5万平米的天后宫民俗文化商业街，集祈福、美食、民俗、酒吧等旅游度假休闲配套，以及凤池岛公寓、傲海轩别墅、海尚湾畔、阳光假日、海公元、海世界等滨海物业；南区“世外桃源”为高档滨海生活区，聚集山海别墅群、游艇别墅群、五星级酒店群、会议中心、游艇俱乐部等高端配套。

=====项目动态=====

　　项目高层及公寓产品主要分布于中区“深蓝小镇”，前期开发的凤池岛公寓、红树湾畔公寓、海尚湾畔、阳光假日、海公园组团已在运营当中。

　　海世界占地38万㎡，是目前仅剩的一线海景地块，于年初入市。目前2/3/5栋剩余少量房源在售，户型为建面46/60/79㎡，均价16000元/㎡。临海的1栋将于近期推出，预计价格为2.2-2.6万/㎡（以实际备案价为准），将于2017年底精装交楼。需与开发商签订五年托管协议，可选择固定返租或分红模式。

　　另有海公园E栋少量现房在售，户型为49-60/79㎡，均价13000元/㎡，海公园组团目前每月返租价格为1600元/月左右。

=====项目区位=====

　　项目位于巽寮湾滨海旅游度假区，是目前惠东滨海片区配套最成熟、客流量最多的区域。周边覆盖有沿海高速、深汕高速、广惠高速延长线，以及厦深高铁惠东站。项目体量之大，自北向南基本占据了整个巽寮湾滨海度假区的核心区域。巽寮湾度假的主要休闲、娱乐、商业、住宿等设施配套也大部分由金融街开发打造。

　　广深惠等地前往巽寮湾最快捷的路径为，沿海高速转广惠高速延长线，经惠州海湾大桥，在巽寮湾出口下高速，沿金海湾大道通往巽寮湾滨海旅游度假区，穿过稔平半岛巽寮湾可抵达双月湾。

　　以往前往巽寮湾需在深汕高速白云出口下，经国道再转县道，开车大约需要40*。惠州海湾大桥2014年底通车后，去巽寮湾的车程缩短了半*以上，路程也节省了18公里。

　　下高速即达巽寮湾滨海旅游度假区。

　　金海湾大道途径中航屿海、伴山伴海等滨海项目，沿路遍布各色海鲜大排档餐馆。根据项目指示牌右转可抵达金融街巽寮湾项目中区，以及体验中心、天后宫、商业街。

=====项目配套=====

　　金融街巽寮湾是*进驻惠东巽寮湾开发的滨海项目，前期的九年着重在做区域配套，现已开发至第十一年，目前已发展成为区域内休闲、娱乐、购物、餐饮、住宿等配套最成熟的滨海项目。

中区配套：

　　11公里一线沙滩，沿线分布着海世界、海公园、海尚湾畔等度假公寓，铂尔曼酒店将于明年正式运营。

　　度假公寓主要有海公园、红树湾畔、阳光假日以及一期开发的凤池岛公寓，均在运营当中。海公园每月固定返租约为1600元/月（60㎡），周末入住价格约为500元/晚。

　　金融街巽寮湾国际学校及幼儿园目前已签约进驻，学校建面1.3万㎡，位于海世界组团内，是金融街集团与惠东巽寮湾合作开办的民办学校，师资力量由北京金融街教育委派或招聘。计划将于2018年9月1日正式开学，拟开设24个教学班，每班30人制，共720人。

　　休闲娱乐配套主要集中在中区，度假休闲娱乐配套主要有：天后宫岭南风情文化街、红树林购物街、红树林美食街、亚特兰蒂斯水上世界、华家班汽车特技表演场、巽秀剧场、水母馆、音乐广场、卡丁车、小火车等。

　　天后宫妈祖庙是拜“海上女神”天后圣母妈祖的场所，供奉着广东省最大的妈祖坐像，现已成为一个祈福祭拜的纳祥胜地。

　　亚特兰蒂斯水上世界位于海公园E栋后面，成人票105元（平日）、120元（周末），夜场70元；儿童票日场60元、夜场50元；亲子票155元（一大一小）；家庭票255元（两大一小）。

　　巽秀剧场可观赏到由春晚激光魔幻SHOW原班人马打造的巽寮湾主题魔幻大剧--巽秀；南海洋水母王国；*汽车特技—华家班汽车特技表演；广东省最大滨海卡丁车赛场。

南区配套：

　　南区“世外桃源”聚集高端配套：国际游艇会、山海别墅群、融玺会所、五星级酒店群、石磨子公园等。

　　国际游艇会为南中国规模最大、配套最齐全的高端会员制游艇码头俱乐部。提供各式豪华游艇、帆船、摩托艇等水上休闲娱乐设备。

　　磨子石由两块重达百吨的巨石相叠而成，壮若石磨，因“奇、险、摇”而被载入《中国地理之最》杂志。

=====户型点评=====

=====项目总结=====

　　区位：项目位于巽寮湾滨海度假区中心位置，也是深圳东部滨海线上最热门的旅游度假地。在惠东沿线滨海楼盘中距离深圳属于居中位置，周边覆盖有沿海高速、深汕高速、广惠高速延长线、海湾大桥，交通较便利。但由于节假日及周末前往巽寮湾的车流量较多，金海湾大道路段较容易造成拥堵，会影响度假体验。

　　配套：北京金融街作为最早进驻巽寮湾开发的房企，至今在巽寮湾已开发运营有11年。金融街巽寮湾自身体量非常大，基本占据了整个巽寮湾的核心地段，是目前惠东滨海沿线配套设施最为齐全的滨海项目。自身配套涵盖：休闲、娱乐、住宿、购物、餐饮、高端度假等各个方面，且都已运营当中。此外，今年还签约了金融街巽寮湾国际学校及幼儿园，将于明年正式开学。

　　价格：目前在售的海世界组团均价为1.6万/㎡，也是项目最后一块一线海景公寓产品。价格均高于相邻的中航元屿海（均价1.3万），富力湾（均价1.1万）、亚婆角的融创海湾半岛（均价1.13万）以及万科双月湾（均价1.3万）。属于区域内价格较高的海景公寓产品。

　　收益：海世界组团需与开发商签订五年托管代租协议，返租分为两种形式：其一固定返租保底1000元/月；其二为分红模式，开发商与业主根据实际收益二八分红。此外，*年分红不返还业主，用于购买电器等家私；海公园组团目前每月返租价格为1600元/月（以60㎡为例）。

　　据老牛走访了解到，海公园去年返租达2600-2700元/月，今年的返租金额整体下调了一千元左右。由于巽寮湾的滨海度假热度不断提升，周边陆续涌现出多家滨海度假项目，对金融街的度假公寓市场造成了不小的冲击。此外，双月湾、亚婆角度假区域的配套设施也在不断完善，分流了一部分客源，导致度假公寓的日租行情有所下降。但返租金额并非一成不变，会根据每年市场行情做相应调整。

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