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低门槛!290万也能上百花!(附华强北学位房12盘独家解析)

郑斌杰

郑斌杰 经纪人

2017.8.28 18:4323914

今年开年以来,华强北片区的成交量都呈现平稳态势,每月的成交套数都在30套左右。1月份因为过年的空档,成交相对较少,而3月份则是一个成交的高峰期,成交套数在50套左右。


刚需性购房是成交主力,投资性购房占较少比例。成交价格从三月份回调低点、到目前涨幅约为5%-8%,基本回到去年9月份的成交高点,升值则高于去年9月份的成交价。



从上图可以看出,福田百花片区片区这三个月以来的成交量,平均每个月都在30套左右。


其中百花园一期53平的一房一厅,成交价已经突破700万。红荔村由于近期传闻拆迁,市场在售的房源马上被消耗,75平、680万的成交价三天成交了两套,现在700万的价格都是一房难求。


百花片区素有“深圳的教育摇篮”之称,但是很多人都忽略了华强北片区其实也在此列。因为华强北片区商业气氛较浓,片区所属几个学位也是很不错(自住户型偏少):百花小学,荔园小学(南校区),荔园小学(西校区),实验中学,莲花北中学




从上图可以看出,华强北1-7月份的成交总套数在214套,3月份成交最活跃,有49套。


下面小郑和大家分别分析华强北片区成交的走势和物业成交的走势,给您最直观的介绍:


我们先从第一个组合开始 百花小学+实验中学



从上图可以看到,百花小学+实验中学1-7月份成交总套数是111套,成交最多的是金茂礼都(一直是华强北成交的明星楼盘),最少的是赛格公寓。(因为它的土地用途影响)


下面我们就来说一说这些楼盘的成交走势与优缺点


金茂礼都


2002年批地,2004年入伙,次新楼盘,成交一直小户型最多的明星楼盘。


主打户型:36平米、44平米、46平米。


优缺点:因为以小户型为主,楼龄新,所以深得广大家长的青睐。


小区主打户型图:





楼盘成交走势:从下图我们可以看出,金茂礼都的成交量一直比较大,2月份,5月份成交量都有10套,4月份已经无房可买,而5月份成交的基本都是占用学位的,均价在华强北遥遥领先。




桑达雅苑


2000年批地,2004年入伙,小区最小面积是53平米的一房一厅。


主打户型:64平米、86平米。


优缺点:桑达雅苑小区租金高,单价低,缺点是小区户型不方正,顶楼是复式格局,虽然单价便宜,但是成交量不高。成交的大部分都是64平米的一房一厅,大面积少有成交,因为总价太高,自住又不合适,不过,学位投资倒是一个很好的选择。


小区主打户型图:




楼盘成交走势:




桑达大厦


1991年批地,1992年入伙,小区可以说是住宅中中的一个奇葩。


主打户型:33平米、92平米。


优缺点:因为是居住用地,但产权只有50年,只有3种户型,33、57、92平米。成交活跃的主要是33平米,总价目在百花+实验中仅次于赛格公寓,所以很多家长也会选择。


小区主打户型图:




楼盘成交走势:从下图我们可以看到,3月份成交了9套,仅次于金茂礼都。可以说今年是桑达大厦的春天,这几个月的成交量相当于过去两年的成交总量。




群星广场


1988年批地,2001年入伙,小区有3栋,分为A.B.C栋,A栋性质是综合楼,从6到26楼有带学位,6楼以下是裙楼,26楼以上是写字楼性质,B.C栋是高层住宅,两房户型是76-87平米,三房是103-108平米,29楼以上是176-230平米的四房户型。


主打户型:A栋的44.52平米、和B.C栋的87、103、108平米。


小区主打户型图:






优缺点:少有放卖,成交活跃的还是A栋的小户型居多,地段好,近地铁,所以选择的人还是挺多的。


楼盘成交走势:




赛格公寓


1988年批地,1990年入伙的,三栋一体两部电梯,主打户型是43平米的,


主打户型:43平。


小区主打户型图:



优缺点:赛格公寓总价在百花+实验这个组合中是最低的,总价290万起。因为它的土地用途是工业用地,房产性质是公寓性质。现在是A类积分,有房有户口80分起步,学位绝对没有问题。


但是,过几年谁也不敢保证它学位的确定性,因为工业用地的不定因素太多,而且是多层楼,所以有望拆迁,很多老业主都在等拆迁。不过因为总价低,赛格公寓的成交量依然很可观。


楼盘成交走势:




红荔村


1988年批地,1989年入伙,总共有21栋。主打户型是67平米的两房,75.78平米的三房,92平米的四房。


主打户型:67平米的两房,75.78平米的三房,92平米的四房。


小区主打户型图:







优缺点:红荔村的两房、三房总价最低,所以成交还是挺稳定。不过最近棚改,据说已经签意向的达到91.1%、838户,已经达标。红荔村上个月就已经没有房源可售,主要是放盘量少,而且上个月成交的价格已创新高。


楼盘成交走势:





下面我们接着分析一下另外一个组合:荔园小学(南校区)+红岭中学



从上图我们可以看出荔园小学(南校区)+红岭中学的总成交套数是54套,成交最多的是现代之窗,君悦阁。其次是中泰燕南名庭,阁林网苑。


下面小郑主要来和大家分析这几个物业

 

阁林网苑


2000年批地,2002年入伙,紧邻深圳外国语学校,1-3楼是商业和铺位,4-19楼带学位。


主打户型:37平米、43平米。


小区主打户型图:



优缺点:除主打户型外,其他户型成交较少。因为离学校近,总价也不高,所以平均每个月都有成交,租金回报不高。


楼盘成交走势:




中泰燕南名庭(燕南路88号)


2003年批地,2005年入伙。


主打户型:47、53平米的一房一厅,76、78平米的两房,103、107平米的三房,还有163平米的四房。


小区主打户型图:






优缺点:1-3楼是沃尔玛超市,4楼是封闭的空中花园,相对此小区住家还是挺不错。除了D栋是复式格局,商住两用的比较多,租金回报率可观。不给少有放盘,基本都是业主自住,纯住宅性质,生活方便,租金回报高,相对比荔园其他楼盘总价会高些。


楼盘成交走势:




君悦阁


1993年批地,2005年入伙。


主打户型:29平米的单间,41.44.49平米的一房一厅,其他的78平米两房


小区主打户型图:





优缺点:独栋高层社区,2楼是芝加哥酒店大堂,4楼是管理处,5楼以上的是住宅。不过5-7、20-26楼都租给了芝加哥酒店使用。成交最活跃的是一房一厅户型,不过目前放盘量很少,租金回报也不错,成交稳定,有独立卫生间和厨房。


楼盘成交走势:




现代之窗


1995年批地,2001年入伙,现代之窗有2栋,A栋是写字楼,B栋是住宅。


主打户型:50平米的单间和67平米的一房一厅,其中50平米的占多数。


小区主打户型图:




优缺点:带学位,50年产权,还有28年的使用年限。因为总价低,单价便宜,租金高,所以成交量很不错。


楼盘成交走势:





桑达新村,成交量不大而且放盘量少。


从上面可以看出,荔园小学(南校区)+红岭中学的楼盘主要还是因为学位,这个组合因为小学很好,所以有许多家长倾向,毕竟从小学开始,很多家长就希望给孩子一个好的教育。所以总价低的好成交,换手率高。


下面小郑就主要分析一下,玮鹏花园和东方时代广场,其他楼盘就不一一分析了



从上图可以看出荔园小学(西校区)+红岭中学这个组合,玮鹏花园的成交量最多,达到了21套,成交也是遥遥领先。

 

玮鹏花园(荔园小学(西校区)+红岭中学)


1999年批地,2003年入伙,玮鹏花园分三期,1、2、3栋是一期,每栋层高33楼。4栋(雍怡阁)是二期,层高31楼,5、6、7栋是三期,每栋层高是31楼。


主打户型:一期主打户型是76平米的两房、104平米的三房;二期主打户型是84平米的两房、161、163、166的四房,三期主打户型是47平米的一房一厅、80平米的两房、101平米的三房。


小区主打户型图:






优缺点:大户型鲜有放盘,成交最多的还是三期的47平米和80平米户型。


楼盘成交走势:




东方时代广场(华富小学+莲花北中学


2001年批地,2004年入伙。


主打户型:主打户型25、27平米的单间;35平米的一房一厅、45平米的两房,成交活跃的也是这几个户型。


小区主打户型图:





优缺点:位于茂业百货楼上,楼下是地下商场,商业街,地铁口,地段还不错,总价不高,投资的比较多。缺点是没有阳台。


楼盘成交走势:




本文作者:淘房会郑斌杰(13534141689)

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