新房置业必看：深圳新房降价了？年内这些项目值得关注！

咚咚牛浩思

2017.9.12 17:02浏览:35442

本文节选自《咚咚专刊——深圳147在售新盘解析》

作者：咚咚牛浩思

盘点解析深圳在售及近期预计上市的新盘项目，为你*揭秘下半年新房楼市风云！

纸质完整版：>>>点击领取<<<

新房入市情况

1）1-8月份，深圳共有62个项目获得预售许可证。其中宝安13个；龙岗12个；龙华10个；南山8个；坪山7个；福田5个；光明4个；罗湖3个。

2）从总的预售房源量来看，共有32435套房源入市。其中住宅18716套，商务公寓4698套，商业及商办等共9021套。

3）住宅预售房源占比超过了57%，上半年统计录得为41%，大幅增加的原因主要得益于8月以来的“井喷”入市。

4）各区预售新房量来看，宝安、龙岗、龙华三足鼎立，三区占了住宅预售量的72.5%。三区预售住宅都超过了4000套。

5）不少商办物业改为“类住宅”产品出售，随着商办及研发建筑受到新的规范，今后“类住宅”产品将会锐减。

新房成交情况

2017年上半年深圳新房住宅成交均价54632元/㎡，同比小幅上涨7.1%，但相对于2016年下半年已明显回落3.9%。

上半年位于龙岗、龙华、光明等片区的成交较为活跃，一来价格相对有优势，二来新房供应主要来源于这几个区域。

福田区在豪宅产品万科瑧山府的入市热销下，2017年上半年成交均价逼近10万关口，为98794元/㎡，环比上涨4.8%，同比上涨23.8%。

南山区是高端住宅供应量最大的区域，均价达105797元/㎡，是全市均价*的区域，环比上涨21.1%，同比上涨36.6%。

罗湖区2017年上半年成交均价77925元/㎡，环比上涨5.1%，同比上涨26.9%。

宝安区（含龙华、光明）在改善型物业和刚需物业制衡下，均价较为稳定，上半年成交均价51587元/㎡，环比上涨1.9%，同比上涨13.1%。

盐田区因成交量较少，受个盘影响明显，成交均价55230元/㎡，同比上涨27.3%。

龙岗区（含坪山、大鹏）2017年上半年成交均价37850元/㎡，是价格环比同比*下跌的区域，环比下跌6.8%，同比下跌2.2%。

年内还有哪些值得关注的项目即将入市？（分区展示）

原关内四区

年内接下来的供应将会与1-8月份的供应趋势相同，住宅偏向豪宅化，综合条件较好的高端住宅可以关注深业中城二期、万科蛇口公馆、海境界二期和半岛城邦四期等项目；另外，与1-8月份不同的是，住宅方面接下来预计还会有个别小户上车盘入市，比如宝树台和MR.91公馆。

从区域来看，福田和南山为供应主力，罗湖和盐田的项目较少，特别是南山，发展较福田和罗湖晚，住宅方面还有很多想象空间，更重要的受后海总部基地、前海自贸区和留仙洞总部基地等商务核心区规划的影响，商业综合体方面未来也非常热闹，预计会诞生很多地标性质的写字楼项目，因此南山的供应将会成接下来原关内市场的主力。

龙华区

对于购房者来说，龙华新房的选择依然局促，受供应结构的区域限制和价格分化影响，购房者根据自身需求细化至龙华老城、观澜等各小片区时，几乎是没得挑的状况，尤其是住宅产品，少之又少。

这几个预计项目，均不能完全确切年底前能入市。有几个是大家已经比较熟悉的项目，或将继续推出新品，如壹成中心花园、龙光玖钻；金亨利二期则捂盘多年，传闻会以现楼入市；恒大时尚慧谷为产业楼项目，是龙华目前不多的产品类型；其余如白石龙工业区、天玑公馆是城市更新项目，预备建设时期都比较长，还有待开发商公布具体节点；另外主要产品为保障房的观禧，将有一批商办、商业物业公开出售。

宝安区

预计宝安将有14个项目入市，西乡和沙井两个片区占据供应大头，除了本身这两个片区地块面积较大原因外，还有地铁11号线的开通利好、12号线规划利好和旧改集中发力等原因，激活了这些片区的市场。

龙岗区

龙岗目前在售新房项目为47个，居各区之首，而年内预计还有16个项目将要入市，主要分布在坂田、布吉及龙中。值得期待是很早就宣布今年开工但一直又悬而未决的14、16号线的开工及站点公示，若能如期，则同时在建地铁线路将达到4条，另外两条是目前已经在建设中的地铁10号线和3号线东延线，这其中很多区域是首次有地铁通达，地铁的利好预期将会有效带动这些区域的发展，比如石芽岭片区、横岗北片区、平湖片区、新生坪地区域、宝荷片区等，使得原本因为距离差所产生的一些价格洼地会逐渐填平，可结合新房供应重点关注。