小产权房转正无望！国家发布关于不动产登记最新通知

　　9月20日，中国国土资源报微信公众号发出一则新闻，国土部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（以下简称通知），通知中明确指出，防止小产权房通过不动产登记合法化。

通知中提出：

1、房屋登记的电子数据应完整地拷贝给不动产登记机构，并于9月底前全面完成。

2、针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。防止小产权房通过不动产登记合法化。

3、不动产统一登记制度实施后，房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。

小产权房专属问答

问：

很多人想投资买小产权房，包括农民房、统建楼，“小产权房”遇拆迁容易产生哪些误区？会遇到哪些问题？

李华勇： 

小产权房大部分都是没有合法手续的，要纳入城市更新范围，单独纳入的可能性不大，除非整个片区其他合法用地已经达到这个指标，并进更新单元里面实施，可能才有机会走历史用地的处置。就目前来说，单栋走历史用地处置还是不太可能的。

从另外一个角度，如果政府实施土地整备的方式，那就有可能了，土地整备是以股份公司为主体，就像沙湖，沙湖有很多外卖房，一平米从1.1万卖到1.3万了，沙湖社区2015年定的标准，村民如果想卖房子，我八千块就收过来了，2015年之后房价涨起来之后，社区允许你外卖，因为很多人有这个需求，比如几代人都移民在外，不回来，他肯定不要房子，要钱。

外卖房，首先你跟村里不熟，肯定不敢买，因为我们跟他熟，有些同事去买，总共涉及到18个地块的开发，至少分十期，我们也知道拿的房子在哪一期，前三期的我们才会考虑参与，因为前三期几年内就可以兑现，小产权房没办法贷款，不能使用杠杆，全部钱都要砸进去，我们要算回报率的问题，如果没有办法用杠杆的话，回报是很低的。

还有一个问题，它的补偿跟居民是有区别的，因为你毕竟是外来人，跟居民的补偿标准有差异，虽然同样是1比1的面积置换，但外来户要交基准地价。

旧改先锋：

大家在买小产权房的时候容易产生误区，比如律师见证，其实律师见证在遇拆迁的时候没有多大效果，主要还是认权属的问题。刚刚李老师提到一个核心的问题，就是如果真的有人想投资小产权房博拆迁的，一定要看规划走，比如前三期才值得考虑。

还有一个误区，买小产权房，有绿本和没有绿本的，哪个风险系数更高？

李华勇： 

有本的风险系数更高，因为有本的过不了户，过不了你的名下，如果法院裁决的话，这种私宅拍卖完之后，房产证同样过不到你名下，但是法院拍卖的多一层保障，登记中心会把法院处置情况记录在案，这种就有保障。

如果你私下交易，交易中心不可能给你做这种记录，最多只有律师见证，之前好像有这种规定，不允许律师做这种事情，明知道是违法的事情，你还去做？

所以没有绿本的话更高，比如沙湖，没证，都是村领导、村委作为见证人，这种更有保障。

专家观点

　　朱罗纪:深圳小产权房不要指望快速合法化

　　（深圳房地产自媒体大V）

两部委的警示的背景是今年底前完成不动产信息登记，实现全国联网。应该是在这个登记过程中，出现了洗白的现象，所以要堵住这个口子。

这个没有因果关系，官方对小产权房的调子一直都很明确，不会转正。

对深圳楼市也不会有什么影响，因为只要价差够大，租金回报率够高，总会有人去冒险买小产权房。但深圳的小产权房的确是个大问题，怎么处理会影响这个城市。

我认为，深圳小产权房不要指望快速合法化，不现实。重点是在于能不能高效的流动起来，如果能找到方法，就能成功。

　　邓志旺：深圳小产权房或可寄希望于棚改转正

　　(深职院房地产研究所所长)

这个政策对深圳小产权转正没有太大影响，因为在深圳想通过登记转正本来就没什么希望，更多是希望通过棚改或出台政策实现转正。

不允许通过不动产登记转正并不代表深圳小产权房没有别的渠道或机会了，这个对深圳和楼市影响不大。

　　张茂荣:该《通知》对深圳楼市没有实质意义

　　(深圳知名专业房地产律师) 

该《通知》核心观点有二：一是不动产登记和房屋交易不同部门信息共享和业务衔接问题；二是依法合规分类妥善处理历史遗留问题，防止小产权房通过不动产登记合法化。

深圳“小产权房”占据住房市场半壁江山，在高房价的深圳解决了大量买不起商品房的来深建设者居住需求，故关于防止小产权房合法化的提法格外引人注目。

鉴于深圳市早已实现集体土地国有化，实行“房地合一”登记，不存在内地概念“小产权房”，该《通知》对深圳楼市没有实质意义。

1、深圳“登记”和“交易”部门统一，不存在部门衔接问题。深圳市不动产登记中心兼负全市土地和不动产初始登记、不动产转移登记职能，既是不动产登记机构，又是不动产交易机构，所以，不存在不同部门业务衔接的问题。

2、深圳“房”“地”登记合一，不存在两个部门的问题。不同于内地房地产既有“房屋所有权证”，又有“土地使用证”的情况，深圳市很久以前便实行“房地合一”，只有一本“不动产权证”（之前叫“房地产证”），房产登记和地产登记由一个部门办理，《通知》中所述“交易”和“登记”信息共享的问题在深圳并不存在。

3、深圳“小产权房”概念与内地不同，不存在通过不动产登记合法化的问题。“小产权房”不是一个法律概念，内地“小产权房”一般指在集体土地上建造的房屋，而深圳早在2004年已经实现了全部集体土地国有化，成为国内首个没有农村建制的城市，故此深圳“小产权房”与内地“小产权房”有着截然不同的含义，深圳人理解的“小产权房”是广义的，通指合法商品房之外的一切房屋，如城中村、农民房、集资房、甚至违建房等。

鉴于深圳不存在国土资源部、住建部全国《通知》中的“小产权房”，且过往“房”、“地”登记合一、部门合一，所以只需延续既有工作方式即可，不存在变更登记方式使深圳“小产权房”合法化的问题。

不动产登记

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

这里说的不动产是指，土地、海域及房屋、林木等定着物。具体包括集体土地所有权、宅基地使用权、房屋等建筑物所有权、海域使用权、森林、林木所有权、地役权、耕地等土地承包经营权、抵押权、建设用地使用权及其他不动产权利。

那么，全国联网后，到底有什么好处？

一是确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；

二是不动产登记有关信息，与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等实时互通共享。

通知全文

国土资源部　住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知

国土资发〔2017〕108号

各省、自治区、直辖市国土资源主管部门、住房城乡建设厅（建委、房地局）: 

　　为全面落实国务院领导批示精神，加强部门衔接，解决不动产登记“中梗阻”问题，切实做到便民利民，根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发〔2013〕134号）、《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）等法规规章政策，现就房屋交易与不动产登记衔接有关问题通知如下。

一、关于资料移交共享

　　（一）不动产统一登记制度实施前已经形成的房屋登记纸质资料要移交至不动产登记机构，确实难以拆分移交的，应复制移交，复制移交的资料应与原件一致，并于年底前全面复制移交到位。

　　（二）为避免重复建设，保证房屋交易与不动产登记使用电子数据的一致性，房屋登记的电子数据应完整地拷贝给不动产登记机构，并于9月底前全面完成。

二、关于交易登记业务衔接

　　对于房屋交易与不动产登记机构分设的地方，要按照“进一个门、跑一次路”的原则，实现房屋交易与不动产登记的有效衔接，切实做到便民利民。

　　（一）一个窗口受理。两部门进驻同一个服务大厅，设置同一个受理窗口，将房屋交易和不动产登记所需的法定材料编制形成统一的申请材料目录向社会公布。

　　（二）部门并行办理。收件后，相关资料分送两部门并行业务办理，不动产登记机构依法办理不动产登记业务。涉及交易需办理事项，一般交易业务要在3个工作日内办结，较为复杂的应当在5个工作日内办结，交易的结果通过内部网络向不动产登记机构反馈。

　　（三）方便群众办事。凡是能够通过网上办理的房屋交易和不动产登记事项，不得要求当事人到现场办理。

三、关于历史遗留问题

　　（一）针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。

　　（二）防止小产权房通过不动产登记合法化。

四、切实做好房地产市场调控和监测分析工作

　　不动产登记机构和房屋交易管理部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性，将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理，加强监测、监管和调控。不动产统一登记制度实施后，房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。

国土资源部  住房城乡建设部

2017年9月11日

（内容来源：中国国土资源部网站、中国国土资源报、咚咚找房、搜狐焦点）

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