大旱望云 蛇口中小户型解困 万科即将注入

去年“104”新政后，蛇口的山语海率先打破沉寂，成为深圳楼市新政后，*入市的住宅新盘。

此后至今，蛇口再也没有全新住宅新盘入市，令不少钟情蛇口的置业者大旱望云。在粤港澳大湾区的背景下，蛇口片区的大手笔规划与稍显冷清的楼市供应，两相矛盾。

那么，接下来的几个月内，蛇口会不会有新盘入市呢？这一期盘点，老牛带大家守望蛇口。

蛇口基因非凡，片区多元发展

话说蛇口，深圳人似乎都有蛇口情节，哪怕是初来乍到的新深圳人，就算分不清深圳的东西南北，也能喊出蛇口之名。它是写入历史教科书的地名，正是我国改革开放的原点。

从*声春雷炸响伊始，蛇口便演绎着一段非凡的历史。在这片传奇的土地上，不仅诞生出招商银行、中国平安这样的世界500强企业，还有中兴通讯、华为科技、南玻集团、金蝶软件、中集集团等大批中国知名企业。

也诞生了中国地产界的大鳄招商地产和万科。招商无庸赘述，至今仍是蛇口的一道名片，也是铸造新蛇口的引路人。殊不知，实力网红万科，33年前，也是从蛇口走向世界。

所以可以说，深圳是从蛇口孕育而来，其承载着的创业基因，如今在深圳遍地生根发芽，孵化出一批又一批的*企业，奠定了深圳创业立市的城市品格。

如今的蛇口，褪去了当年工业起点的外衣，从轰烈步入到协调，还多了几分情调与安逸。并且，成为继香蜜湖、华侨城之后，深圳又一个极具代表性的豪宅片区，也是深圳*国际风情的区域之一。

从西到东，约3公里海岸线，涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及顶奢豪宅区。丰富的湾区功能，与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接，构筑深圳别致的人居环境。在这一湾区的前沿，屹立着招商双玺、南海玫瑰园以及半岛城邦等豪宅社区。

漫步其中，还能发现其历经波澜壮阔后的沉稳与内敛。其实，蛇口悠然的背后，仍蕴藏着生长力量。

比如由招商局主导的太子湾规划，前海蛇口片区统筹的“合作区+自贸试验区+保税港区”叠加模式，以及粤港澳大湾区背景下的核心区位要素，均是蛇口当下的新看点。

图：招商集团太子湾规划示意图。

图：前海蛇口片区综合规划。

图：在建地铁5号线南延段及即将建设地铁12号线蛇口段示意图。

新盘入市解市场瓶颈，中小面积引领新供应

蛇口的大手笔规划与稍显冷清的楼市供应两相矛盾，其实不仅如此，从这几年蛇口的新盘供应结构来看，一直有“大户型豪宅化”的趋向，尤其是居住核心的湾区片区，比如半岛城邦、双玺。

事实上，今年以来南山区的入市的住宅都不多，根据牛浩思团队的统计，截止至今，南山全区仅有3个住宅项目入市，分别是天鹅湖花园二期、华润悦府二期和香山美墅·果岭。

不难发现，这几个新入市的项目都属豪宅，在华侨城和深圳湾的核心地段上。价格不菲，销售却火热。上一期老牛为此做过一篇文章，说明今年以来深圳的豪宅地段去化效果都不错，除前面提到的深圳湾、华侨城外，还包括香蜜湖安托山片区，证明高阶改善需求旺盛。

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而蛇口亦是如此。蛇口片区今年以来供应不多，但成交抢眼。根据深圳房地产信息网的监测，2017年上半年十大活跃片区，其中蛇口位列其中。

截止至9月25日，蛇口今年以来的新房住宅成交均价达到了10.56万/平方米，对全市的房价有较大的支撑作用。

可喜的是，接下来蛇口将有一批新房即将入市，并且有不少中小面积段的户型产品，关注蛇口新盘的准置业者可以留意下了。

这几个项目是万科蛇口公馆、半岛城邦四期、枫叶望海公馆、山语海新品等。其中，万科蛇口公馆、枫叶望海公馆和半岛城邦四期都位于蛇口核心湾区片区，三者相邻，位置相近，综合素质佳。

万科蛇口公馆

概括：位于地铁2号线东角头站地铁口北侧，前身为蛇口老镇渔一村城市更新项目，背靠老镇生活区，南面规划有蛇口广场和蛇口山公园，向南延伸是半岛城邦大社区及深圳湾入海口。

项目总建筑面积约19万㎡，集住宅、精奢公寓与商业于一体的综合体。预计10月初开放体验中心及样板房。

地铁：2号线东角头站

小评：万科蛇口公馆是万科从蛇口走出，又回到蛇口的标志性项目。地处蛇口核心居住圈，配套应有尽有，且组合业态丰富多元，休闲娱乐为主的海上世界，居家生活为主的半岛城邦四期商业规划，都有利于服务项目自身。所处位置交通出入便利，且是地铁2号线地铁口物业，通达性佳。连通了太子湾、后海总部等区域。

南面规划有两大社区开放场地，蛇口广场（改造）和蛇口山公园（改造），弥补了社区自身规模不大的缺憾。片区的成长属性不错，除前海蛇口自贸区统筹规划利好外，片区新型产业的认可度高，太子湾规划预期明朗，渔人码头和东角头两大项目，也为后市带来较大的想象空间。

而更为关键的是，据了解，项目拥有蛇口片区不可多得的中小面积段产品，总价门槛相对低，具备长期投资空间。

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半岛城邦四期

概括：位于渔人码头东侧，望海路南侧，前三期已相继入市，四期在三期的东侧，北靠蛇口山公园。据透露，四期主力户型为建面80平起的1-3房住宅产品，含8万平米社区商业及南山外国语分校。

根据规划，半岛城邦四期占地面积约为59050平方米，建筑面积约161976平方米，含三栋150米高45层的住宅塔楼，以及一栋商务公寓、办公和酒店组成的150米38层的综合楼。预计年内到明年入市。

地铁：2号线东角头站约750米。

小评：半岛城邦是蛇口具标志性的大社区，自一期2006年入市以来，已经11年个年头了，但保证了新产品更时尚。四期在整个半岛城邦大社区的中间靠北的位置，待五期起来后，基本上不会有广阔的海景视野，不过避免了直吹海风的影响。四期的产品定位明显与前三期不同，奢享型为主。周边看点与万科蛇口公馆一致，不再赘述。

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枫叶望海公馆

概括：位于半岛城邦四期北侧，背靠蛇口山公园，两项目隔着望海路相对望。项目户型信息不详，住宅产品为主。

根据规划，由一栋43层、一栋39层、一栋41层、一栋5层地上车库和附属用房组成，总建筑面积约8.1万平方米，建筑高度150米。

地铁：2号线东角头站约650米内

小评：枫叶望海公馆应该是想打造为精品项目，社区不大，类似于它西侧的水映山岸公馆（林语堂），但建筑规模要大得多。

项目夹在了半岛城邦和蛇口山之间，隔着望海路。如果是中小户型为主，还可以接受，毕竟地段摆在这，片区的新房供应比较*，仍然值得关注。但如果是大户产品，改善目的则不大明显。

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山语海 新品

概括：位于赤湾少帝路，小南山的东侧山麓。总用地面积3.5万平方米，总建筑面积约10万平方米，总户数609户，容积率为1.87。

去年10月一期产品已率先入市，目前在售少量建面133-242平3-5房毛坯大户型，均价约7.5万/平；后期将推6栋建面86-111㎡山海小高层。

地铁：2号线和在建5号线赤湾站约500米（直线距离）

小评：去年入市时，产品的性价比不错，但后期大户已缺乏支撑，主要是片区小环境以仓储用地为主，改善需求比较尴尬。交通通达性也一般，需要结合片区整体改造完善。

新品是建面86平起的户型产品，适合在周边区域就业的置业群体。小区本身的容积率低，内部环境舒适，外围有一定的改造空间。

最后，简单地总结下，这几个产品定位其实很明显，半岛城邦以奢享型产品为主，比如建面80平仅1房；枫叶望海公馆力求精致，但建筑体量和社区规模有些尴尬；万科蛇口公馆应该更受市场普遍接受，小户型公寓为片区注入了新的产品活力。

（内容完）

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