老牛问答5：请正确使用牛浩思 投资西部选福永还是光明

请各位网友正确使用牛浩思，不要问在不在，老牛有问必答，非工作时间回复回晚一些，但只要留言必定会有回复。

不要讨论房产以外其它问题，比如想换个手机什么型号，手机卡用哪家，正在被某理财产品洗脑等等，老牛对这些真的不专业。也不要给老牛拉群，真的忙不过来，千万别请老牛吃饭，牛浩思团队很能吃。

好了，严肃的问题来了。最近这不是要开会么，购房者的神经都要崩得紧紧的，对于后市情况极为关注。遇到最多的一类问题就是，房价会不会降？现在还敢买房吗？什么时候买房是好时机？到头来都是让老牛进行个预测。楼市真没有几个能预测得准的，今天就斗胆说说自己的看法。

首先老牛要声明的是，个人观点仅供参考。

Q:房价会不会降？现在还敢买房吗？什么时间买比较好。

从整个发展趋势上来看，一线房产价格已然是上涨趋势。政策压制了交易行为，但解决不了供求关系，望梅可止渴水还是缺的。在这样的关系下，房价几乎没有下降的可能性。还清楚记得91年过年小贩车卖青辣椒是25元一斤小贩见人多好收钱分成4斤一袋100元，一人一袋给钱拿了走，不给称不给挑，大家还都围在一堆抢着买，有的家里人口多的要多买一袋还被大家伙说自私，要知道那时候一个月工资3-4百元，我想这足以说明供需关系紧张限购是否能阻碍价格。

有效的政策最终结果都是增加购房者的入市成本，首套需求遇到合适的果断入手，不要过分纠结，先把资源抓在手力，有了资产保障日后才有主动权。

短期投资利润较低，中长期投资和资产保值的需求房产投资对于普通家庭来说仍然是技术成本和风险很低的投资方式。购房时间上个人认为应该在18年3-4月份之前购买比较好，很可能在这个阶段会迎来一波小幅回暖，这里要强调一下是小幅回暖。来自于压制的购买力释放和入市项目的减少，较为优质的物业可选择不多。

Q：深圳的政策还会加码吗？

深圳的政策我认为已经到顶，金融方面的收紧已经是最后的手段严控成交，以现在的收紧的程度来看，目的是奔着成交量去的。如果继续加码的会影响到供应面，如此带来的后遗症影响更大。稳还是主旋律，城市基础建设的发展跟不上聚集的购买力，压得越紧爆发的能量越大，并没有继续施加压力的必要。

Q：看到媒体上说很多地方房价都降了，我怎么感觉反而涨了呢？

真正要买房去实地看房得人都是这个感觉，看上的没有降价的，降价的都看不上。这是个统计上的问题，一段时间内所统计的对向发生了变化，市场热度较低放盘者换房改善的居多，在没有合适的目标之前自己的房源也不会轻易放出。这就造成了市面上优质房源的含量降低，整体价格降低也是正常的。反之在市场热度比较高的情况下，交易活跃，买得上价也卖得上价，优质房源成交含量高，平均价格也自然提高。媒体消息还是要结合实际梳理一下，想要了解一个楼盘或者一个片区的价格还是要走出去到实地看看房源的情况。

Q：之前有种类说法，奋斗10年不如炒一套房，老牛怎么看？

投资地产获利本身就是一个顺应市场的行为。说到底就是个人如何管理自己资产的事情而已。看着有人在获利也要想想人家也是付出本金，如老牛也想投资几千万的物业，很遗憾没有那个钱。很多人把民生跟房产划等号，商品房是商品，民生居住问题是保障房廉租房。高房价与民生本不冲突，高密度人口的发达国家也在用“杀富济贫”的方式。况且房地产带动很多产业，在特定的时间特定的条件下高价并不可以直接定位为不合理。

Q：租售比已经偏离标准很严重了，是否会崩盘？

首先看一下所谓的租售比标准是在什么样的条件下成立。首先这个城市的供需是相对平衡的，再者是房产拥有者与租房者获得的社会资源差距相对较小，还有一个是贫富差距不应过大。失去以上的条件，单纯去说数字的话很难说得通。这就造成了一线城市的房价是由购买力top10来决定的，而不是整体收入和平均收入来决定的。不仅我们如此，世界上任何一个贫富差距大或者资源不均国家城市都是如此，比如说孟买、莫斯科。

Q：最近打算投资西部关注福永华强城还看了正大城，这两个哪个投资好？另外沙井怎么样？

华强城和正大城所面向的人群不同。

华强城所处位置商品房相对较少，周边发展规划比较明晰，又有现成的11号线快线地铁口，自身楼盘体量巨大。在新房当中具有很强的投资稳定性，会吸引很多投资者的关注。正大城主要来自与楼盘自身的配套，主要面向的人群是刚需型自住需求，入住速度块配套改善速度块，具有价格优势。从投资收益上来说也并不一定就比华强城差。目前两个楼盘还没有入市，价格未知的情况下很难下结论。沙井的最大特点是本地购买力比较强，在现有配套上相对便利程度要好很多。如果是考虑即买即住二手房比较合适，短中期发展稍显疲软后期潜力看好。

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