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干货推荐 | 破解城市更新项目立项困局

牛浩思-旧改先锋

牛浩思-旧改先锋 地产

2017.10.8 11:233026

先说个前提,本文研究的对象位于城市更新优先拆除区,为开发商已经有意向或者已经与股份公司或者业主达成了合作意向、且权属较为复杂的城市更新项目。说白点,就是大范围、还要搞定股份公司很多住宅的项目,产权单一的项目不在考虑之列。拿地为王,此处省略投资拓展拿地判断的过程,别跟我扯哪种地不应该拿。


根据我接触的情况,很多项目公司一般存在三类问题:一是项目公司配备的人手较为单一,各专业口配备不齐,技术层面存在较大欠缺;二是大公司尤其是上市公司一般不愿意在前期做过多投入,即使与村里签了合作协议,也是慢慢推进和熟化;三是做城市更新的前期小公司比较多,工作机制也灵活,花了一些钱和股份公司建立了不错的关系,甚至集体资产备案早早完成了,但技术力量太单薄,几年了还在纠结这个城市更新范围怎么划定。


一、立项申报注意事项


首先,你要和股份公司有很铁的关系,要是能和各级政府关系铁更好了,那还愁什么呢,这个都不用往下看了。做个项目,股份公司、股民没有搞定前,你可以慢慢培养感情,东莞不行可以到远一点的淡水,送个包裹不行多绕几个弯可能行,实在不行打个大点的麻将也行,要是把所有的试过了都不行那就是真不行,那还是赶紧滚蛋。


搞定了爷,接下来就得自己干活了,单纯拿着股份公司给的范围图不能烤了吃。我们要看看各区的城市更新实施办法要求立项申报需要提供些啥材料,多数区是可以计划和专规一起申报的。38号文及各区的城市更新实施办法、各区的集体资产交易办法出台后,的确比以前麻烦了一点。城市更新报文材料“更新整备那些事儿群”里有位兄弟已经整理好了,我直接借来用(这个我没有仔细对照,对不对自己和各区的城市更新实施办法核对)。



看完了这张表,你会发现对于项目来说,城市更新立项最麻烦的是城市更新范围怎么划定、以及划定范围内五类地够不够问题。至于其他资料,可以慢慢收集或者完善,而涉及到规划研究成果、产业报告等等,可以交给市面上专业公司做,但做这些工作的前提是你得给他们一个较为可行的范围。


往往股份公司给你一张图,问你这个范围你觉得行不行?你自己去查五类地,如果没有点政府关系,连五类地都查不出来,只能说明你们公司还有努力空间,但这并不影响你得到这个数据,很多规划设计公司都有这个数据,虽然数据有点老。好了,股份合作公司把项目范围给你了,在你拿地之前可能也查过五类地了。但这都只能作为你城市更新范围划定的初步资料,你最好把股份公司给你范围周边的合法用地都撸一遍,要是政府要求你们扩大点申报范围呢?或者你们项目范围内的合法用地不够呢?心里有个底总是好的。


二、城市更新范围划定


1、食材准备


(1)五类地数据CAD图一张,比股份公司提供的范围红线最好扩个500米左右,有些数据合法用地和老屋村是分开的;

(2)法定图则CAD一张;

(3)周边已立项或者正在申报项目的范围线(这个找区更新局要个CAD的);

(4)两规申报数据CAD;

(5)地形图;

(6)申报指引及后面的表格电子版本1套(深规土告〔2010〕16号);

(7)国有统征地范围图CAD;

(8)其他一些必要的资料。


2、范围划定


(1)政策要求


申报指引里面很明确,要相对成片的区域,规划道路与现状道路一致的,以现状道路为界;不一致但现状为未建成区的,以规划道路为边界;不一致但现状为建成区的,以规划道路中心线为界;涉及自然山体、河流等自然地理实体的,以自然实体为边界;合法产权宗地的,整宗地纳入;更新范围要包含规划完整的市政设施、公共服务及公共利益项目;国有未出让土地不超过10%且不大于3000平方米。还有一些其他的要求,自己可以具体去看。


(2)实际情况


实际上要是完全按照规划指引来划定项目,估计没有几个项目可以符合申报标准,再说法定图则在编制的时候,并没有考虑自然村和行政村的边界,尤其是现在集体资产交易要召开多次“三会”,能搞定一个村已经很不容易了,这个就很难实现与规划要求的完美契合。


开发商在划定范围的时候,也会考虑项目的经济效益,一些建筑物体量大、拆迁难度大的建筑物也会调整出拆迁范围。还有,开发商也要考量项目内的合法用地,原特区外的住宅项目,几乎都有合法用地不够的问题。


城市更新本来就是一种多方利益博弈的过程,将现实情况和规划落实结合才能真正推进项目的实施。


(3)范围划定


好了,废话也说了这么多,食材也准备妥当,该考虑怎么划定范围了。先上一张假设股份公司给的用地范围在法定图则里的样子:



这个范围看起来还是很不错的,规划以居住为主,地块也算方正,看得到的公建配套贡献率也不算太高,这样的项目有啥好说的,跟啊。如果合法用地够的话,按照股份公司给的这个范围,稍微调整一下,做点工作,项目是可以立马动起来的。但如果把拆迁范围套进去,你会发现项目内的零星空地面积不少,拆迁范围太小。


不妨,我们来看看项目的合法用地情况,按照假设的情况,本项目内有老屋村、已按照历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地(这个专有名词太婆妈,我们简单叫“两规”,他的实际内涵比“两规”广)和国有已出让土地三类合法用地。


项目的用地范围81897.46平方米,拆除范围面积48901平方米,合法用地面积22927.1平方米(其中老屋村13819.16平方米,国有已出让4112平方米,两规用地4995.94平方米),合法用地占拆除面积的46.88%。



虽然这个项目的合法用地很接近38号文申报要求(50%申报,简易处置至60%立项)。但是我们仔细研究会发现,一是虽然更新规模用地规模不错,但实际拆除范围面积较小,而我们的土地移交率是以拆迁范围面积为基数而不是更新范围,更新范围只是便于你申报,超出拆除范围的这部分土地除了腾挪置换外,其余的算无偿义务了;二是项目法定图则内建设用地面积为52671平方米,即使按最小贡献15%算,合法用地通过两规和简易处理到60%,剩余40%土地处置,按项目的拆除用地面积为48901平方米计算,即使通过腾挪置换出让给你开发的用地面积为:


(48901×40%×(1-20%)+48901×60%)×(1-15%)=38240.58平方米。


虽然法定图则规定的可建设用地面积为52671平方米,但由于你的拆迁范围不够,贡献率不够最大建设用地规模不超过38240.58平方米,这么好的一块地,最后被你折腾得只剩下这么点建设用地,你对得起谁啊。


对于合法用地不够的问题,一般有三种方案,一是缩小更新范围内的拆迁范围的边界,沿着建筑物滴水檐走,把零星的空地挤出来,对于开发商来说这是最不科学的方式;第二种是在股份公司给你的范围内分批次实施立项,这个也不太好,立项不是件容易的事情,股份公司也未必乐意你这么做;第三种方式我认为最为符合实际,就是边界外延,尤其是工厂区外延。


我们发现,南侧和西侧不是有一片厂房吗?南侧的厂房还有部分已经取得了合法产权。我接触过几个公司,在研究划定范围的时候,开始都很抵触将现状为工业用地划进来,都说我们只做住宅,不做产业。这个我得先跟你讲讲道理。


先说说工厂区划入城市更新拆除范围的好处:一是工厂区一般容积率会比住宅区低,划进来在回迁方面不会吃亏;二是工厂区也可能是不合法用地,但是这个关系也不大,我们处理两规私宅按照“一栋一栋”的基底面积划定,提升不了多少合法用地,而我们在处理工厂的时候,可以成片成片地处理,两者的处理程序一样,为啥要那么费力搞两规私宅呢?第三,两规违法性经营性用房比私宅处理灵活,像规划、消防整改,给申报编号搬个家之类的事情,影响没有那么大。四是城市更新是分期实施的,你这工厂划进来,我有说你马上需要开发了吗?只是先想办法把项目立项、通过腾挪置换等方式扩大建设用地面积,至于你是近期开发,还是20年后再城市更新,这个就看你心情了,项目立项了你就有权利了,花差不多的代价,这地圈得越大越好。道理也讲了,信不信由你。


接下来,我们再看往南和往西延伸的效果。先向南:



按照假设的情况,经南沿后,项目的用地范围132726.9平方米,拆除范围面积90282.28平方米,合法用地面积48021.13平方米(其中老屋村13819.16平方米,国有已出让18683.97平方米,两规用地11518平方米),合法用地占拆除面积的53.19%。

经过这么一折腾,合法用地够了。那是不是可以申报了呢?哎,西侧在划定更新范围的时候,由于规划路网与现状路网不符,而按规划路网实施,会涉及到另外一个工业区,这在申报上还是有瑕疵,但是也有公司就这么弄下来了的,我也希望你们能攻攻关,能申报下来。


我们还是看看这么一折腾后,地块建设用地的变化吧。项目法定图则内建设用地面积为86948.36平方米,假若按最小贡献15%算,合法用地通过两规和简易处理到60%,剩余40%土地处置,按项目拆除用地面积为90282.28平方米计算,通过腾挪置换出让的最大建设用地面积为:


(90282.28×40%×(1-20%)+90282.28×60%)×(1-15%)=71144.74平方米。


看到没有,项目更新范围增加了50829.44平方米,拆除范围增加了41381.28平方米,建设用地面积增加了32904.16平方米。

看看,法定图则确定的建设用地面积还是大于理论值上出让给你的最大建设用地面积,所以如果继续扩大拆迁范围,就有更多的腾挪置换的空间。不妨,我们继续往西沿(这是最后一次折腾,没钱挣的东西一直捣鼓好累)。



按照假设的情况,经西沿后,项目的用地范围181659.06平方米,拆除范围面积133342.87平方米,由于西面没有合法用地,合法用地面积还是48021.13平方米(其中老屋村13819.16平方米,国有已出让18683.97平方米,两规用地11518平方米),合法用地占拆除面积的36.01%。


合法用地变少了,那是否这个方案不可行了呢?我们研究一下,本项目城市更新用地范围内的存在较多的工业区,如果这些工业区部分有两规申报编号,项目也不是那么急,通过两规处理达到申报要求对于本项目来说,应该是最佳方案。


项目法定图则内建设用地面积为118521.59平方米,假若按最小贡献15%算,合法用地通过两规和简易处理到60%,剩余40%土地处置,按项目拆除用地面积为133342.87平方米计算,通过腾挪置换出让的最大建设用地面积为:


(133342.87×40%×(1-20%)+133342.87×60%)×(1-15%)=104274.13平方米。


当然,按照基准贡献率15%的贡献你是做不到的,但是你可以把工业用地多拿出来贡献一点啊。


三、结论


花了这么大力气论证城市更新的立项问题。由于实际中项目的复杂性比我们实验的情况更为复杂,但是从这个简单的实验,我们得出:


1、首先有点能耐能够搞定这么多数据和关系,还得会CAD,自己不会可以请人;

2、在法定图则周边有位于同一规划地块居住用地,但不占用拆迁范围的,可以适当通过增大拆迁用地面积,通过腾挪置换,降低贡献分摊等方式增加可建设用地规模。

3、由于我们的贡献率是以整个城市更新单元拆迁范围来确定的,适当增加工业用地,可以减少居住用地对公建配套的分摊,实际上减少了居住部分的贡献率。

4、从我们的实验结果,可以这样认为,城市更新范围的划定还是要立足于公司发展战略,就本项目而言,方案三(西延+南延)单方在利润上优于方案二(南延),但方案二由于合法用地满足申报要求,投资回报更快。所以两个方案本身而言并没有优劣。

5、项目更新边界的外延不是你们简单说了就算,还涉及股份公司、政府、业权人等方面的工作。本文只是提出一种思路,供大家参考。


破解更新立项的秘诀很简单:吃好、喝好、陪好,舍得花钱一切都好。仅此而已。


(来源:更新整备那些事儿)


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